Các dữ liệu thăm dò của loạt đơn vị nghiên cứu hàng đầu cho thấy, sau nhiều lần thanh lọc, thị trường đang tồn tại 4 nhóm đầu tư chính tham gia vào hoạt động mua bán nhà đất: nhà đầu tư chuyên nghiệp (không kể các doanh nghiệp địa ốc lớn), giới đầu cơ, nhà đầu tư mới (F0) và người mua nhà ở thực.

Ở thực gặp khó chồng khó

Sau hàng loạt cơn sốt, giá nhà leo thang khắp nơi, những người có nhu cầu ở thực rõ ràng đang là đối tượng yếu thế nhất trong cuộc đua "tứ mã" khi nhà giá rẻ đã biến mất trên thị trường, thay vào đó là loại hình nhà hợp túi tiền nhưng mặt bằng giá trung bình có thể lên tới 25-40 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát của các đơn vị nghiên cứu, nhóm mua nhà ở thực sẽ tiếp tục chịu nhiều thiệt thòi khi giá nhà đất tăng cao trong năm 2022 do tác động của trượt giá, lạm phát tăng nhanh. Đặc điểm của nhóm này là thường có phản ứng chậm đối với các biến động trên thị trường địa ốc.

Từ Bắc Giang ra Hà Nội lập nghiệp đã gần 10 năm, tổng mức thu nhập hai vợ chồng hơn 30 triệu đồng/tháng, đến nay anh Trần Quốc Tuấn vẫn ở nhà thuê, với niềm hối hận muộn màng.

Anh Tuấn cho biết, năm 2016, với mong muốn an cư lạc nghiệp, anh tính toán đến chuyện mua nhà. Với số tiền gần 1 tỷ đồng, anh tìm hiểu một căn hộ 70m2 tại Bắc Từ Liêm, gần nơi làm việc. Đáp ứng mọi tiêu chí, tuy nhiên để sở hữu được căn hộ này, anh phải vay thêm hơn 500 triệu đồng.

"Xét trên mức thu nhập thời điểm đó, tôi quyết định đợi thêm một năm để đủ tiền, bất chấp lời khuyên của môi giới là nên vay ngân hàng trả góp. Tuy nhiên, chỉ sau một năm, giá căn hộ này tăng lên 2,2 tỷ đồng, đồng nghĩa tiền thiếu từ 500 triệu cộng thêm 700 triệu. Kể từ đó đến nay, khu căn hộ này hiện có giá gần 4 tỷ đồng và tôi vẫn chưa có nhà", anh Tuấn cay đắng chia sẻ.

Người mua nhà ở thực đang gặp khó trong bối cảnh giá nhà đất vẫn liên tục thiết lập những mặt bằng giá cao hơn.

Thực tế cho thấy, tình cảnh của anh Tuấn chỉ là một trong rất nhiều trường hợp người dân có nhu cầu mua nhà ở thực phải "ôm hận" bởi những đợt sóng tăng giá điên cuồng của thị trường bất động sản những năm gần đây. Giấc mơ an cư của những người có thu nhập thấp và trung bình ngày càng xa vời.

Không chỉ có nhóm có nhu cầu ở thực, nhóm nhà đầu tư mới (F0) cũng là đối tượng chịu nhiều rủi ro trong bối cảnh thị trường "sốt nóng". Với tâm lý thích chốt lời để hiện thực hóa dòng tiền nhưng ít kinh nghiệm, F0 thường sử dụng vốn vay một cách thiếu thận trọng hơn so với phần còn lại của thị trường.

Trong năm 2022, nhóm này có thể gặp nhiều khó khăn trong việc xả hàng do thanh khoản thị trường xuống thấp, mua dễ bán khó. Có thể thấy, F0 thường bị tác động bởi tâm lý sợ lỡ cơ hội (FOMO - Fear Of Missing Out), nên nhiều trường hợp sẵn sàng dùng đòn bẩy tài chính để đón đầu sóng tăng giá.

Đầu cơ vẫn hốt bạc

Nếu nhóm nhà đầu tư F0 và người có nhu cầu ở thực chịu nhiều rủi ro trong vòng xoáy tăng giá, thì nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp và giới đầu cơ lại đang là những người hưởng lợi.

Theo thống kê, nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp đang gia tăng nhanh về số lượng, với khối lượng tài sản nắm giữ ngày càng lớn. Nhóm này có thế mạnh về tài chính, pháp lý, hoạt động với tôn chỉ "mua khi bình lặng, bán khi nóng sốt", thường chịu ít rủi ro nhất trong "bộ tứ" mua bán nhà đất.

Tuy nhiên, nhóm "ăn đậm" nhất và cũng có tác động nhanh đến diễn biến thị trường nhất cần kể đến giới đầu cơ. Theo chuyên gia, hiện diện trong những cơn sốt đất, nhóm này một tay tích trữ tài sản, một tay tác động đến việc đẩy giá để x2, x3 lợi nhuận, gây ra những tác động tiêu cực.

Đơn cử, trong 3 năm qua, bất chấp những khó khăn của đại dịch Covid-19, anh Lê Minh Cường (Cầu Giấy, Hà Nội), một tay đầu cơ giàu kinh nghiệm vẫn liên tục có những "thương vụ hốt bạc". Nổi bật trong số đó đến từ vụ "lướt sóng" mảnh đất gần 100m2 nằm ven Quốc lộ 6, đoạn Ba La – Xuân Mai.

Anh Cường kể, vào cuối tháng 11/2021, để đón sóng khi Quốc lộ 6 được mở rộng, anh cùng vài người bạn đã "đổ bộ" xuống khu vực này để "săn" đất nền. Sau một thời gian sục sạo, anh tìm được một lô đất rộng hơn 300m2, giá trị xấp xỉ 7 tỷ đồng được đánh giá là hời do chủ đất cần tiền gấp.

Anh Cường quyết định vay gần 4 tỷ đồng để đầu tư, sau đó tiến hành tách thành 3 lô. Đến cuối tháng 3/2022, 3 lô đất sau khi làm giấy tờ xong đã được bán chốt lời với giá bình quân 3,5 tỷ đồng/lô. Đồng nghĩa, sau thời gian chưa đầy 5 tháng, anh "ăn đậm" hơn 3 tỷ đồng.

Các trường hợp cụ thể cùng các số liệu thống kê của cơ quan chức năng cho thấy giá nhà đất vẫn đang tiếp tục được đẩy lên. Trong bối cảnh đó, giới đầu cơ luôn thể hiện độ lọc lõi với các vụ lướt sóng kiếm bạc tỷ, trong khi những người mua nhà đất với nhu cầu ở thực vẫn đang gặp nhiều khó khăn.

Thực tế, kể từ cuối năm 2021, các cơ quan ban ngành đã vào cuộc rất sát sao nhằm kiểm soát tình trạng sốt đất, tuy nhiên để ổn định giá nhà đất, cần có thêm nhiều giải pháp trực diện để thanh lọc thị trường, trong đó các công cụ pháp lý để thu hẹp "đất sống" của giới đầu cơ là vô cùng cần thiết.