Ông Chánh cho biết, cơ hội của thị trường căn hộ chỉ gói gọn trong 2 từ "tiện nghi". Dự án càng tiện nghi, vị trí kết nối giao thông tốt, hướng đến không gian sống chất lượng càng cao thì càng có nhiều cơ hội cạnh tranh trên thị trường. Song thách thức khá nhiều và đây cũng chính là điểm mấu chốt cần phải tính đến. Chuyên gia này chỉ ra 4 thách thức đang chờ đón nhà đầu tư căn hộ tại TP HCM năm Kỷ Hợi.

Số nhà bàn giao tăng vọt

Nguồn cung thực tế (căn hộ đã hoàn thiện, bàn giao nhà) không ngừng tăng mạnh trong vài năm gần đây đang trở thành thách thức lớn đối với thị trường đầu tư nhà cho thuê. Tương lai của thị trường này là cạnh tranh giá thuê ngày càng mạnh mẽ.

Năm 2018 TP HCM có 35.000 căn hộ được bàn giao, phân khúc căn hộ hạng A và B (cao cấp và trung cấp) chiếm tỷ trọng 60% (được xem là rất lớn). Dự kiến năm 2019 số lượng bàn giao khoảng hơn 35.000 căn hộ. Trước đó, giai đoạn 2016-2017 thị trường cũng đón nhận lượng hàng bàn giao, đưa vào khai thác lên đến hàng chục nghìn căn mỗi năm.

Với tỷ lệ khách hàng mua ở và đầu tư chiếm trên 50%, trong đó có một phần hai lượng khách hàng cần bán ra hoặc khai thác cho thuê, thị trường căn hộ cho thuê tại TP HCM sẽ cạnh tranh khốc liệt. Nguồn hàng đưa vào khai thác dồi dào sẽ khiến cho giá thuê khó đạt mức kỳ vọng. Diễn biến này có lợi cho người tiêu dùng vì giá thuê trở nên mềm hơn song khách hàng mua để đầu tư cho thuê nhiều khả năng sẽ phải giảm biên lợi nhuận so với trước đây.

Thị trường căn hộ phía Đông TP HCM. Ảnh: Vũ Lê

Liên tục đội giá

Hiện khu Đông TP HCM có nhiều dự án căn hộ mới tại quận 2 liên tục xác lập kỷ lục về giá bán. Mức giá bán bình quân căn hộ cao cấp dao động trong ngưỡng 55 - 70 triệu đồng mỗi m2, thậm chí vùng giá đỉnh còn xuất hiện mốc 90 triệu đồng mỗi m2. Căn hộ tại quận 9 mở bán gần đây nhất có giá trung bình từ 30 triệu đồng mỗi m2 trở lên. Việc xác lập mặt bằng giá của Khu Đông vì có nhiều yếu tố liên quan về hạ tầng và lượng nhà đầu tư lớn đổ về khu vực này.

Tại khu Nam, mặt bằng giá mới của căn hộ tọa lạc tại quận 7 được xác lập 33 triệu đồng mỗi m2 kể từ 2018. Dự kiến 2019 các dự án căn hộ mới, ở thị phần trung bình khá đến trung cấp có thể leo lên mức giá 37 triệu đồng mỗi m2. Chỉ còn lại khu Tây là địa bàn có giá căn hộ còn thấp hơn các trục đô thị phía Đông và Nam TP HCM nhưng giá bình quân chung cư rẻ nhất tại địa bàn này cũng đã vươn lên vùng 22-26 triệu đồng mỗi m2.

Trên thực tế, mặt bằng giá căn hộ toàn TP HCM đều đã leo thang trung bình 10-15% mỗi năm tùy khu vực trong giai đoạn 2015-2018, tương đương với mức tăng 40-60% trong vòng 4 năm gần đây, đẩy thị trường này vào thế khó nếu các nhà đầu tư muốn chốt lời ở vùng giá cao. Giá căn hộ ngày càng bị đẩy lên cao sẽ tạo ra những rào cản lớn cho việc tiêu thụ. Mặt khác, những nhà đầu tư cũ đua nhau chốt lời, nhà đầu tư mới ít nhiều sẽ có tâm lý thận trọng hơn khi đầu tư vì lo ngại biên lợi nhuận khó có thể đạt như kỳ vọng.

Rủi ro từ nút thắt pháp lý

Các biến động pháp lý trong thời gian qua tại TP HCM gồm có: tăng cường rà soát, thanh kiểm tra tình trạng pháp lý tại hàng loạt các dự án trên địa bàn thành phố. Đáng chú ý hơn cả là việc thành phố hạn chế cấp phép dự án mới trong giai đoạn 2018-2020, thậm chí những dự án trì trệ, "trùm mền" quá lâu có nguy cơ bị thu hồi. Khi ngày càng có nhiều dự án bị thanh kiểm tra, xuất hiện các rủi ro về pháp lý, người mua càng khó tính hơn trong việc chọn lựa sản phẩm nhất là căn hộ.

Đà giảm tốc đe dọa thị trường căn hộ

Nguồn cung mới trên thị trường sơ cấp đang thiếu do hệ quả từ việc siết chặt chính sách và thắt chặt tín dụng. Thanh khoản vì vậy nhiều khả năng cũng sụt giảm mạnh đối với các rổ hàng chào bán dự án mới lần đầu.

Đầu tư bất động sản năm 2019 đang đứng trước áp lực giảm tốc không chỉ vì  nguồn cung suy giảm, thanh khoản yếu dần mà tâm lý nhà đầu tư cũng xuống thấp hơn. Điều này đang kéo thị trường vào trạng thái phòng thủ: bên bán lẫn bên mua đều thận trọng.

Trong giai đoạn 2015-2018 thị trường bất động sản TP HCM đạt đỉnh vào những năm 2016-2017 và tăng chậm lại, xuất hiện các dấu hiệu giảm tốc nhiều hơn từ năm 2018. Do đó, đà giảm tốc được dự báo có thể tiếp tục diễn ra với cường độ mạnh mẽ hơn, tấn công thị trường trong năm 2019, tạo ra không ít thách thức cho môi trường đầu tư.