Nhu cầu an cư tại một vài khu vực ở TP HCM là rất lớn nhưng sân chơi này chỉ có bóng dáng dân đầu tư tham gia. Người mua thực gần như vắng bóng khi sóng nhà đất lên đến đỉnh điểm và giá đất vẫn ở vùng đỉnh, chưa có dấu hiệu giảm cũng như khó giảm trong trung hạn.

Theo tìm hiểu thực tế, nhu cầu mua đất nền thời điểm hiện tại vẫn chủ yếu đến từ nhà đầu tư. Khảo sát tại một số sàn giao dịch trên địa bàn quận 9, quận 2; huyện Hóc Môn, Cần Giờ (TP HCM), môi giới cho biết, khách giao dịch trong 2 tháng đổ lại đây phần lớn là dân đầu tư, mua đi bán lại. 

Trung bình cứ 10 người mua thì có tới 8 người bán lại. Nhu cầu đầu tư lướt sóng có, dài hạn có, ngắn hạn có. Nhanh thì ra hàng trong 1 đến 2 tháng, chậm thì 6 tháng đến 1 năm. Cũng không ít nhà đầu tư có nhu cầu tích lũy dài hạn từ 2 năm trở lên nhưng an cư lâu dài thì rất ít.

Anh Trần Trung, một môi giới nhà đất tại quận 9 cho biết, nhiều khách hàng anh tư vấn lúc đầu có nhu cầu mua an cư nhưng sau một thời gian thấy đất lên cao quá lại quyết định bán ra kiếm lời. Đây là nhóm đầu tư không có chủ đích, họ đến với thị trường từ nhu cầu thực nhưng lại chuyển sang bán đất khi thấy sinh lời nhiều. 

"Họ bán ra lô đất đang ở lời gấp đôi rồi lại mang tiền đó đi mua 2,3 mảnh đất ở các khu khác rẻ hơn, một phần để ở, còn lại thì chờ giá tăng lại bán ra tiếp. Xu hướng này đang dần trở nên phổ biến khiến thị trường hình thành một đội ngũ nhà đầu tư không chuyên mới", anh Trung tiết lộ.

Giao dịch mua bán đất nền thời gian qua chủ yếu đến từ giới đầu tư (ảnh minh hoạ).

Theo chia sẻ từ giám đốc một công ty BĐS tại TP HCM, trong cơn sốt đất vừa qua, 80% khách hàng xuống tiền mua đất tại công ty ông là giới đầu tư, chỉ có khoảng 20% người mua vào là để xây nhà ở thực. "Cuối tháng 3/2018 công ty tôi rao bán 1 dự án khoảng 40 nền đất tại Tam Đa, quận 9, chỉ sau 1 tháng là bán ra hết sạch. Tuy nhiên gần như 100% khách mua sơ cấp đều có nhu cầu ký gửi môi giới bán lại.

Sau khi bán lại cho khách hàng mới thì khách mới đó có tiếp tục bán ra hay để xây ở thì tôi không nắm rõ, nhưng nếu tính riêng đợt bán đầu tiên của công ty tôi thì hoàn toàn là bán cho nhà đầu tư. Hiện có một số khách mua đất đang chuẩn bị xây nhà, nhưng nghe đâu là xây xong để bán lại do được giá hơn chứ cũng không phải là để ở", vị giám đốc trên cho biết.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM đưa ra nhận định, thời điểm này, chỉ 10% người mua vào có nhu cầu sử dụng thật sự, 90% còn lại chủ yếu là mua đi bán lại. Với chu trình người này mua rồi bán lại cho người khác để kiếm lời, cứ chuyển nhượng như vậy thì người chịu thiệt là người mua cuối cùng vì khi đó, giá đã được đẩy lên mức cao. Hiện giá đất ở Tp.HCM vượt quá xa với giá thực tế của thị trường nên khách mua phần nhiều vẫn là đầu tư.

Về những rủi ro mà nhà đầu tư có thể đối mặt khi đầu tư đất nền, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, do kênh đầu tư chứng khoán thời gian qua thiếu ổn định, ngân hàng lại liên tục gặp phải những sự cố làm mất niềm tin khách hàng khiến dòng tiền đổ mạnh vào BĐS. Sự gia tăng ồ ạt nhu cầu đầu tư từ bắc chí nam là cơ hội để các đối tượng cò đất lợi dụng tăng giá bán khiến mặt bằng chung của thị trường bị đội lên ngày càng cao.

Ở các thị trường chưa thật sự phát triển hạ tầng, trong bối cảnh giá liên tục tăng cao, nhà đầu tư rất dễ mua phải tài sản có giá vượt thực tế hoặc đất giải tỏa, đền bù để thực hiện dự án. Rủi ro pháp lý là rất lớn đối với những nhà đầu tư "lướt sóng" các khu đất nông nghiệp, đất công, đất canh tác hay đất trồng cây lâu năm.

Ông Phan Công Chánh – Chuyên gia BĐS độc lập nhìn nhận, đầu tư nhà đất cần phải xem xét các yếu tố như tính thanh khoản thật, pháp lý hoàn chỉnh, không sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao, không đầu tư quá số tiền mình đang có, nên mua bằng hoặc thấp hơn giá thị trường. Một nhà đầu tư cá nhân nhảy vào thị trường trái với những nguyên tắc này thì khi không kịp thời rút ra chắc chắn nguy cơ phải cắt lỗ là khó tránh khỏi.