Buôn nhà phố TP HCM "một vốn bốn lời" thời sốt đất

Thứ tư, 03/04/2019 07:17

Các tài sản là đất hoặc nhà liền thổ tại TP HCM hiện nay xảy ra tình trạng xuất hiện cột giá ảo gây nhiễu loạn mặt bằng giá chung trên thị trường.

Căn nhà phố của ông Được tọa lạc tại phường 25 quận Bình Thạnh, diện tích đất 50 m2, kết cấu một trệt, 3 lầu và một sân thượng, hẻm xe hơi. Đầu năm 2016, lúc Sài Gòn vẫn chưa sốt đất, nhà đầu tư này mua căn nhà với giá 5 tỷ đồng. Không lâu sau đó, thành phố bắt đầu ghi nhận cơn sốt đất nhẹ, bắt nguồn từ khu Đông. Trong 12 tháng kế tiếp, đến đầu quý II/2017, giữa lúc cơn sốt đất lan rộng khắp nội – ngoại thành TP HCM, có khách hỏi mua căn nhà với giá 10 tỷ đồng nhưng ông Được quyết định giữ lại. Trải qua các cơn sốt đất 2016 - 2017 - 2018, đến tháng 3/2019 nhà đầu tư này chào bán căn nhà phố giá 20 tỷ đồng.

Với mức giá bán kỳ vọng mà ông Được đặt ra, các môi giới trên địa bàn quận Bình Thạnh cho biết, đây là mức lãi kép gần như khó tin. Điều đáng chú ý là những điều khó tin nhất vẫn đang diễn ra thường xuyên trong vài năm gần đây. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng các cột giá nhà phố trên địa bàn biến động ở biên độ cực lớn, bên bán hét giá và đặt ra mức lãi gấp 2 - 4 lần trong vòng 3 - 4 năm là do tác động của những cơn sốt đất làm nhiễu loạn thị trường, ảnh hưởng đến tâm lý của cả người bán (hét giá không tưởng) lẫn người mua (bị hớ).

Trường hợp hét giá bán nhà liền thổ tăng 3 - 4 lần so với giá gốc không phải là hiếm tại TP HCM kể từ năm 2016 đến nay. Tháng 12-2015, bà Ngân đặt cọc mua căn nhà phố hẻm xe hơi một trệt 2 lầu trên đường Lê Văn Sỹ, quận 3, TP HCM với giá 4,5 tỷ đồng. Thủ tục công chứng sang tên, chồng tiền và nhận nhà diễn ra giữa tháng 1-2016. Từ cột mốc năm 2016 đến nay, căn nhà phố của bà Ngân được cò đất liên hệ đặt mua với giá nhích dần lần lượt các cột giá 8 - 12 - 15 tỷ đồng dù chủ nhà từ chối bán. Trong trường hợp căn nhà này được chốt giao dịch ở vùng giá 15 tỷ đồng tại thời điểm tháng 3-2019, chủ nhà có thể đạt mức lãi 3,3 lần.

Buôn nhà phố TP HCM một vốn bốn lời thời sốt đất - Ảnh 1.

Thị trường nhà phố TP HCM. Ảnh: Lucas Nguyễn

Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa cho biết, xét trong điều kiện thị trường địa ốc diễn biến bình thường, một căn nhà xuất phát điểm là 5 tỷ đồng chắc chắn khó có thể đạt vùng giá ngất ngưởng 20 tỷ đồng chỉ trong 3 - 3,5 năm. Tuy nhiên, ông Nghĩa thừa nhận, trong vài năm gần đây thị trường bất động sản TP HCM liên tục trải qua rất nhiều cơn sốt đất khiến cho cột giá nhà phố nội thành biến động mạnh mẽ, thậm chí nhiễu loạn, dẫn đến xảy ra tình trạng tăng giá gấp 2-3 thậm chí là 4 lần trong vòng 3 - 4 năm. Nếu tốc độ tăng giá có thể lên tới 4 lần chỉ là cá biệt hoặc thiểu số, không nên xem là đại diện cho toàn thị trường. Người mua cần xem xét lại vị trí của khu đất tọa lạc, kiểm tra tuyến đường và khu vực cũng như quy hoạch và khả năng khai thác thương mại có tương xứng hay không. 

Ông Nghĩa phân tích, giai đoạn 2016 - 2018 đánh dấu bước ngoặt lớn cho thị trường bất động sản TP HCM khi năm nào cũng diễn ra ít nhất một cơn sốt đất. Đặc biệt, năm 2017 cơn sốt đất lan nhanh trên diện rộng làm đảo lộn nhiều trật tự giá cả trên thị trường. Trong giai đoạn hậu sốt đất, tức năm 2019, tuy chưa xảy ra những biến động lớn nào dẫn đến giá nhà đất tăng mạnh nhưng dư chấn của các cơn sốt ảo trước đó vẫn còn âm ỉ, vì vậy, mới xảy ra tình trạng một số trường hợp giá chào bán nhà phố bị hét lên rất cao đến mức không tưởng.

Các tài sản là đất hoặc nhà liền thổ tại TP HCM hiện nay xảy ra tình trạng xuất hiện cột giá ảo gây nhiễu loạn mặt bằng giá chung trên thị trường. Diễn biến tăng giá cũng không tuân theo bất cứ quy tắc nào và có rất nhiều mức giá không tưởng được hình thành. "Diễn biến này không có lợi cho thị trường bất động sản và gây nguy cơ tích tụ bong bóng giá", ông Nghĩa cho hay.

Theo chuyên gia này, việc giá chào bán bị hét ở mức rất cao chưa thể hình thành nên giá thị trường và đây có thể hiểu là giá tham khảo. Thế nhưng vùng giá này có sức ảnh hưởng domino (lây lan và tác động cảm tính đến những tài sản cùng khu vực và vị trí). Không ít đối tượng sử dụng mức giá chào bán làm công cụ kích giá nhà đất bằng thủ thuật tác động đến tâm lý đám đông.

Ông Nghĩa nhấn mạnh thêm, mức giá bán chốt được khi giao dịch diễn ra thành công (còn gọi là giá thuận mua vừa bán), mới được gọi là giá thị trường đúng nghĩa. Do đó, nếu người mua đang hoang mang trước những mức giá chào bán quá cao, cần tiến hành kiểm tra đối chiếu giá giao dịch thực tế trên cùng địa bàn cộng thêm tham khảo các công cụ thẩm định giá của nhiều đơn vị tư vấn để tránh bị mua hớ.

Ngoài ra, bài toán đơn giản nhất để kiểm tra giá nhà đất có bị hét lên quá cao hay không chính là quy ra giá trị thương mại. Ví dụ, mua căn nhà phố 20 tỷ đồng mỗi tháng khai thác được dòng tiền cho thuê hoặc kinh doanh trên đó là bao nhiêu? Có thể kỳ vọng ngưỡng tăng giá nào trong tương lai? Hoặc người mua cũng có thể đặt vấn đề thế chấp ngân hàng xem nhà băng thẩm định giá trị tài sản này như thế nào?

"Hãy nhớ, tậu bất động sản liền thổ thời hậu sốt đất cần trải qua các bước thẩm định và tham vấn kỹ lưỡng vì chỉ có người mua lầm (nhầm) chứ người bán hiếm khi bán nhầm", ông Nghĩa nói.

Theo Vũ Lê (vnexpress.net)

Ra mắt dây chuyền bao bì Tetra Recart® đầu tiên tại Việt Nam

Ra mắt dây chuyền bao bì Tetra Recart® đầu tiên tại Việt Nam

Doanh nhân 17:08

Tetra Pak hợp tác cùng Doveco chính thức khánh thành dây chuyền đồ hộp giấy Tetra Recart® cho rau quả với công nghệ Thụy Điển đầu tiên tại Việt Nam.

Cơ hội đón sóng khi quỹ đất ven sông dần cạn kiệt

Cơ hội đón sóng khi quỹ đất ven sông dần cạn kiệt

Thị trường 15:54

Khi quỹ đất ven sông tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm, dòng vốn đầu tư bắt đầu dịch chuyển về vùng ven còn nhiều tiềm năng như Diễn Châu (Nghệ An).

Bất động sản bền vững: Đi trước để đón đầu

Bất động sản bền vững: Đi trước để đón đầu

Dự án 13:37

Khi thành phố trải qua quá trình đô thị hóa nhanh chóng, một làn sóng bất động sản mới nổi lên

Thực hành ESG tại Gamuda Land Việt Nam

Thực hành ESG tại Gamuda Land Việt Nam

Dự án 10:36

Không chỉ là tên tuổi lớn trên thị trường bất động sản, Gamuda Land còn là một doanh nghiệp tiên phong thực hiện ESG (Enviromental–Social–Gorvernance).

“Resort tại gia” – Chuẩn sống mới của giới nhà giàu

“Resort tại gia” – Chuẩn sống mới của giới nhà giàu

Dự án 10:14

"Home resort" đang dần trở thành lựa chọn của giới nhà giàu bởi chất lượng trải nghiệm và chiều sâu cảm xúc.

Phía Tây bứt tốc: Bình Chánh vươn lên trong cuộc tái cấu trúc đô thị

Phía Tây bứt tốc: Bình Chánh vươn lên trong cuộc tái cấu trúc đô thị

Dự án 10:23

Trung tâm TP HCM (Quận 1, Quận 3) đang trở nên quá tải, sự nổi lên của các “trung tâm mới” là một điều tất yếu để tái cấu trúc đô thị hiện đại.

Cuộc sống tiện nghi trong không gian yên bình tại The Meadow

Cuộc sống tiện nghi trong không gian yên bình tại The Meadow

Dự án 08:15

The Meadow sở hữu không gian xanh bình yên cùng những tiện nghi chuẩn quốc tế, đáp ứng mọi nhu cầu của cộng đồng dân cư văn minh.

Gamuda Land Việt Nam mở rộng danh mục dự án tại 2 miền Bắc - Nam

Gamuda Land Việt Nam mở rộng danh mục dự án tại 2 miền Bắc - Nam

Dự án 13:23

Gamuda Land - một tên tuổi uy tín trong lĩnh vực bất động sản quốc tế - tiếp tục khẳng định cam kết đầu tư lâu dài và mạnh mẽ tại Việt Nam.

Gamuda dẫn đầu cuộc cách mạng giao thông đô thị khu vực

Gamuda dẫn đầu cuộc cách mạng giao thông đô thị khu vực

Doanh nhân 10:20

Gamuda Berhad là doanh nghiệp hàng đầu ở Đông Nam Á về xây dựng và hạ tầng giao thông đô thị, năng lực thi công vượt trội và chiến lược quốc tế hóa nhất quán.

Gamuda Land: Dựng xây tương lai bền vững từ nền móng xanh

Gamuda Land: Dựng xây tương lai bền vững từ nền móng xanh

Dự án 18:18

Gamuda Land đang kiên định theo đuổi triết lý "phát triển có trách nhiệm", thông qua chiến lược tổng thể mang tên Gamuda Green Plan.

XEM THÊM