Thị trường kinh doanh nhà phố, nhà lẻ TP HCM đã qua đợt cao điểm - Ảnh minh họa

Từng là khoản đầu tư 1 vốn 4 lời, được ưa chuộng hơn cả đất nền nhưng sau thời gian dài tăng giá vô tội vạ, dòng sản phẩm nhà phố trung tâm bắt đầu có tín hiệu suy giảm giao dịch do người mua thực quay lưng.

Anh Nguyễn Tấn Dũng, quản lý một công ty truyền thông tại quận 1 đã tham gia đầu tư bất động sản 6 năm, cho biết chỉ thích chọn nhà phố trung tâm đầu tư thay vì căn hộ hay đất nền vì dễ bán, lời nhanh.

Đợt cao điểm một căn nhà phố có thể mang về cho anh nguồn lợi hơn cả tỉ đồng chỉ sau 2-3 tháng.

Tuy nhiên nhà đầu tư này cũng xác nhận, một năm trở lại đây sản phẩm này ngày càng khó bán dù giá vẫn tăng đều.

Anh Dũng đang giữ trong tay 3 căn nhà phố tại quận 3, quận 7 và Tân Bình mua từ thời điểm tháng 4-2018 với tổng chi phí gần 40 tỉ đồng. Theo kế hoạch anh sẽ giữ lại 1 căn, còn 2 căn ra hàng trong tháng 10 và 11.

Tuy nhiên, phản hồi từ thị trường cho thấy, anh khó có thể bán ra với mức giá như kỳ vọng. Nhìn vào thực tế và chấp nhận tư vấn từ môi giới, anh Dũng đã giảm mức lời xuống còn tầm 300 triệu/căn nhưng vẫn không có người mua.

Tuy không chịu nhiều áp lực do vốn đầu tư tự có, không vay mượn bên ngoài nhưng anh cũng cho biết phải tính đến phương án xấu.

"Hiện tại thì thong thả nhưng đến đầu năm sau, tôi vẫn phải thu hồi vốn vì cần dùng tiền vào công việc khác. Nếu lúc đó vẫn không ra được hàng, chắc tôi sẽ cân nhắc việc bán ra giá gốc hay giảm giá", anh chia sẻ.

Không có nguồn vốn mạnh, nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn hơn vì vay vốn, huy động vốn ngắn hạn đầu tư nhà phố với số lượng nhiều và giờ không thể tìm được đầu ra.

Theo chia sẻ từ một nhà đầu tư bất động sản ở Bình Trưng Tây, quận 2, đợt cao điểm tháng 12-2017, khi giá nhà phố đang tăng cao, ông đã gom vốn để mua 1 căn tại trung tâm quận 9.

Thời điểm tháng 4-2018, ông bán ra lời hơn 400 triệu đồng. Thấy thị trường còn nhiều dư địa tăng giá nên nhà đầu tư này tiếp tục vay tiền từ người quen và ngân hàng, bỏ ra gần 15 tỉ mua thêm 3 căn nữa với hi vọng sau khi chỉnh trang đôi chút có thể bán với giá trung bình tăng từ 600-900 triệu đồng/căn.

Trái với kỳ vọng, giao dịch nhà phố giảm nhiệt thấy rõ và càng về cuối năm càng khó tìm khách mua.

Áp lực tiền lời phải thanh toán mỗi tháng cùng với khoản vay gần đến hạn trả cho người quen, nhà đầu tư này đã tính đến chuyện bán với giá gốc nhưng vẫn không tìm được khách.

"Giá mua thời điểm đầu đã khá cao, nên giờ có bán giá gốc vẫn bị xem là hét giá cao, người mua thực không mặn mà. Tôi hối hận vì gom quá nhiều hàng, giờ phải chấp nhận lỗ để thu hồi tiền trả khoản nợ đã đến lúc thanh toán".

Theo chia sẻ từ giám đốc một sàn môi giới nhà phố tại quận 1, thời điểm cuối năm luôn là lúc giao dịch nhà phố trung tâm sôi động nhất.

Thường thì cách đó 3 - 4 tháng, các sàn đã đổ quân đi săn sản phẩm trước để chuẩn bị cho việc bán hàng. Thế nhưng năm nay thị trường khá ảm đạm vì giao dịch khó, nhiều sàn không gom hàng và cũng hạn chế nhận phân phối.

Dự báo giao dịch nhà phố khu trung tâm TP HCM sẽ tiếp tục ảm đạm trong những tháng cận Tết - Ảnh minh họa.

Cũng theo vị giám đốc trên, dù có nhiều mối khách quen và chuyên phân phối mặt bằng cao cấp ở quận 1, quận 3 cho các công ty bán lẻ nước ngoài hay các doanh nghiệp lớn mua lại kinh doanh nhưng năm nay, sàn của ông vẫn gặp khó khi nhu cầu giảm.

Nguyên nhân là do mặt bằng đẹp không còn, các vị trí khác thì chủ nhà rao giá quá cao, thậm chí giá thuê cũng tăng theo giá bán. Nhiều nhãn hàng chọn cách vào các trung tâm thương mại còn các thương hiệu Việt thì chấp nhận ra xa hơn vì mua - thuê rẻ hơn.

Bên cạnh việc giá bán ngày càng tăng cao, nguyên nhân nhà phố giảm giao dịch còn do dòng sản phẩm vốn được ưa chuộng, được tìm kiếm nhiều từ 1,5 - 2,5 tỉ đồng gần như không còn hàng.

Nhiều sàn chuyên phân phối nhà phố giá mềm gặp khó khăn vì nếu giữ tầm giá trên chỉ có thể mua nhà vùng ven hay các căn nhà hộp, nhà nhỏ hẻm sâu. Giá cao hơn thì kén khách vì nhiều sản phẩm chất lượng, diện tích không tương xứng với giá.

Một chuyên gia trong ngành bất động sản cho biết: "Nhiều chủ nhà có thói quen bán nhà theo vị trí, cứ cho mình là vị trí trung tâm, gần tiện ích hay thấy một vài căn gần đó bán giá cao hơn là tăng giá vô tội vạ bất kể chất lượng, diện tích, phong thủy khác nhau.

Trước kia dân đầu tư gom hàng chủ yếu dựa vào vị trí, còn hiện tại, người mua thực sẽ soi rất kỹ từng chi tiết, nếu không phải là căn nhà tốt, dù giá mềm vẫn chưa chắc có người mua.

Tương tự, với những căn 10 - 20 tỉ đồng mà chất lượng không tương xứng, người mua thực cũng không tha thiết".

Bên cạnh đó, nhu cầu thuê mặt bằng kinh doanh không còn "thịnh" như xưa, nhất là với nhà xa mặt đường. Nhiều nhà đầu tư lúc đầu có dự tính gom nhà phố để kinh doanh mặt bằng cho thuê nhưng sau một thời gian không lời như kỳ vọng cũng bán đứt chuyển sang lĩnh vực khác khiến số sản phẩm nhà mặt tiền rao bán tăng cao.

Trong khi đó, sự trỗi dậy của phân khúc đất nền và biệt thự ngoại thành cũng cạnh tranh dòng vốn đầu tư với phân khúc nhà phố trung tâm. Thị trường dự kiến khó có thể sôi động trở lại trong các tháng cận Tết.