Anh Biên tiết lộ, thấy phong trào làm homestay, airbnb cho thuê rầm rộ vài năm gần đây tại TP HCM, ai cũng khoe có lãi, năm 2018 anh dốc hầu bao tiết kiệm được 200 triệu đồng thử vận với kênh đầu tư này. Từ khâu chọn nhà phố hẻm trung tâm quận

1 để thuê hợp đồng 2 năm đến giai đoạn thiết kế, làm nội thất, nhà đầu tư này đều háo hức tự làm theo gu của giới trẻ. Để đảm bảo đầu ra, anh Biên chọn nội thất chất lượng khá tốt trở lên, mẫu mã đẹp với hy vọng dễ hút khách thuê.

Tổng chi phí thuê nhà, đặt cọc và hoàn thiện mô hình homestay 6 giường ngủ, 2 toilet của anh Biên vào khoảng 190 triệu đồng, 10 triệu còn lại dùng làm chi phí vệ sinh, thuê người vận hành, chạy quảng cáo trực tuyến. Căn homestay đưa vào hoạt động từ quý I/2018, hai tháng đầu nhờ tích cực chạy quảng cáo và rơi vào đúng mùa cao điểm du lịch của TP HCM (các tháng đầu năm), khách thuê lấp đầy được 70%, có thể trả được chi phí vận hành và có dư 3 triệu đồng một tháng.

Từ tháng thứ 3 trở đi, để tăng doanh thu, anh Biên quyết định dừng quảng cáo, tự đăng trên các group Viber, Zalo để chào khách thuê, tự dọn vệ sinh để cắt giảm chi phí nhưng khách cứ thưa dần. Sang quý II/2018, để cải thiện tình trạng ế ẩm, chủ homestay dùng chiêu kích cầu, tăng cường khuyến mãi trà, bánh, mì gói vào buổi sáng, giảm giá thuê 10-15% cho khách quen giới thiệu hoặc khách quay trở lại, song không thành công. Mùa hè TP HCM vào đợt thấp điểm du lịch, khách đổ ra các thành phố biển nhiều hơn, nên quý II thu không đủ bù chi.

Đến quý III/2018, homestay gặp phải nhóm khách thuê dài hạn gây ồn ào khiến hàng xóm phàn nàn, lại phá hỏng nội thất, phải mời đi gấp nên thất thu. Tình trạng kinh doanh ngày càng khó khăn, phải bỏ tiền túi bù lỗ cho quý III để trang trải các chi phí, áp lực tăng dần. Những tháng cuối năm 2018, do bận việc và áp lực thành tích ở công ty, anh Biên lơ là quản lý homestay, tìm đối tác cùng chia sẻ gánh nặng nặng tài chính song chẳng lôi kéo được ai.

Thị trường đầu tư homestay, airbnb TP HCM sôi động nhờ nguồn cung tăng đều từ năm 2017 đến nay. Ảnh: Lucas Nguyễn

2019, nhà đầu tư này quyết định sang lại homestay với giá chỉ còn 50% nhưng bị ép giá vì hợp đồng thuê nhà với chủ trước còn chưa đầy 12 tháng, nội thất chỉ bán được 30% giá trị lúc mới mua về. Sau khi thu về tiền sang homestay chỉ còn chưa đầy 50% vốn ban đầu, cấn trừ thêm các khoản bù lỗ năm 2018, anh Biên vẫn bị thâm hụt vài chục triệu. "Không ngờ kênh đầu tư mà ai cũng khoe lãi lớn, nhàn tênh lại khiến tôi đi tong trăm triệu, mất sạch vốn liếng", anh Biên bộc bạch.

Cũng thuê căn hộ để kinh doanh airbnb nhưng ế ẩm, anh Hùng kể, do thiếu kiến thức thị trường và chưa có sự khảo sát đúng mức về nhu cầu của khách hàng nên ôm một lúc 3 căn hộ có nội thất cơ bản tại quận 9 để cho thuê nhưng phải bù lỗ hàng tháng.Đầu năm 

Hợp đồng thuê của anh Hùng thỏa thuận 3 năm với giá thuê bình quân khá mềm, tăng nhẹ 5% mỗi năm; tổng tiền đặt cọc và lắp thêm máy lạnh cho 3 căn hộ này 150 triệu đồng. Song ngay từ tháng đầu tiên chào hàng, nhà đầu tư này lập tức vỡ mộng vì môi trường sống nơi này gần một nhà máy xả khí thải gây ô nhiễm môi trường, rất kén khách thuê. Thêm vào đó, khách thuê airbnb chỉ chuộng quận 1, 2, 3, 5, Bình Thạnh, Phú Nhuận chứ không ai chịu thuê airbnb quận 9. Người thuê, mua căn hộ tại quận này đa phần để an cư, ổn định cuộc sống. Các hợp đồng thuê cũng chỉ ký dài hạn, không ai thuê ngắn ngày hay theo tuần.

Anh Hùng phải mất 3 tháng bỏ nhà trống, thâm hụt hơn 60 triệu đồng, tiếp xúc hàng chục khách xem nhà nhưng không ai liên hệ lại. Đến tháng thứ tư mới bắt đầu tìm được khách thuê dài hạn, hợp đồng một năm. Tuy nhiên, điều khiến nhà đầu tư này lo ngại là mức giá cho thuê thấp dưới giá vốn trong khi ngưỡng kỳ vọng tối thiểu là 9 triệu đồng mỗi căn một tháng.

Hiện nay anh Hùng đang cho thuê căn hộ block A 7,5 triệu đồng mỗi tháng còn block C và D chỉ được 6,5 triệu đồng mỗi tháng trong khi giá vốn bình quân là 7 triệu đồng. "Với đà này, năm đầu tiên xem như thua trắng. Chỉ mong 2 năm còn lại môi trường sống tại đây được cải thiện thì mới thoát lỗ", nhà đầu tư này than.

Tổng giám đốc Công ty Phú Vinh, Phan Công Chánh cho biết thị trường homestay, airbnb tại TP HCM đã thực sự bùng nổ thành một làn sóng đầu tư trong các năm 2017-2018 và kéo dài đến nay. Người thắng nhiều, kẻ thua cũng không ít. Những ai ảo tưởng có thể nhàn hạ kiếm lãi, chỉ cần đi sai bước đầu tiên sẽ khó quay lại. "Học phí cho kênh đầu tư này thực chất không hề rẻ", ông Chánh nói.

Các lỗi phổ biến nhà đầu tư thường mắc phải theo CEO Phú Vinh là: luôn nghĩ tỷ lệ lấp đầy sẽ đạt 100% nhưng điều này gần như bất khả thi; không trừ hao có những tháng, mùa ế ẩm và thiếu biện pháp cải thiện tình hình kinh doanh khi ế khách. Không biết quản lý; chọn sai khu vực không phù hợp làm homestay hay kinh doanh airbnb; đầu tư nội thất quá đắt khiến khấu hao bị lỗ hoặc không đúng xu gu thị trường... cũng có thể khiến suất đầu tư thất bại.

Ông Chánh đưa ra 3 lời khuyên cho những người có ý định đầu tư vào mô hình này. Thứ nhất, căn đầu tiên làm homestay chỉ nên xem là học việc, cần thận trọng chứ đừng vội táo bạo bỏ vốn lớn. Bởi lẽ có hàng trăm thứ một nhà đầu tư cá nhân phải đối mặt khi va chạm thực tế, không có chuyện chỉ "nghe ai đó nói", "nhìn ai đó làm" là có ngay công thức thành công.

Thứ hai, bản chất của các kênh khai thác homestay như airbnb, Booking, Agoda chỉ là cho thuê ngắn hạn. Việc duy trì tỷ lệ lấp đầy trong thời gian dài đòi hỏi nỗ lực lớn của nhà đầu tư cá nhân và phải không ngừng cải tiến, học hỏi. Các yếu tố cơ bản buộc phải đúng ngay từ đầu gồm: chọn vị trí phù hợp với mô hình, chọn nội thất giá tiền vừa phải nhưng không kén khách, hợp đồng thuê tối thiểu 3-5 năm nếu suất đầu tư lớn và quản lý khoa học, linh hoạt.

Thứ ba, đừng đầu tư vì sở thích nhất thời, cũng đừng chạy theo trào lưu vì cái gì một thời rộ lên rồi cũng có ngày chìm xuống. Chỉ nên ra quyết định kinh doanh khi bạn am hiểu rõ ngành này vì chỉ có nhất nghệ tinh mới ổn định lâu dài. Thị trường cho thuê homestay, airbnb sắp tới sẽ bước vào giai đoạn cạnh tranh khốc liệt khi nguồn cung bùng nổ.

"Những tay chơi nghiệp dư sẽ không có chỗ trong cuộc đua đường trường. Cần trang bị và học hỏi kiến thức bài bản trước khi bắt tay vào làm homestay, airbnb mới tránh được những rủi ro không đáng có", ông Chánh khuyến cáo.