Tuy vậy, quá trình triển khai cũng xuất hiện nhiều vướng mắc, trong đó, lớn nhất là vấn đề giá bởi giá đất Nhà nước quy định luôn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường.

Sau 5 năm triển khai Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý đất đai đã có nhiều tiến bộ, tiếp cận và thể hiện đầy đủ hơn những vấn đề về tài chính đất đai theo cơ chế thị trường. Tuy vậy, quá trình triển khai cũng xuất hiện nhiều vướng mắc, trong đó, lớn nhất là vấn đề giá bởi giá đất Nhà nước quy định luôn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường.

Giá đất Nhà nước quy định luôn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Ảnh: MH

Theo quy định hiện hành, Chính phủ ban hành Khung giá đất và đây là căn cứ để các tỉnh, thành ban hành bảng giá đất. Bảng giá đất được sử dụng trong nhiều trường hợp như: Tính thuế sử dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất…

Tuy vậy, PGS.TS Nguyễn Văn Xa, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) cho rằng, giá đất Nhà nước quy định luôn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, bởi ở nhiều địa phương vẫn giữ hệ số điều chỉnh ở mức tối đa chỉ bằng 1,5 lần giá đất tại bảng giá đất. Bảng giá đất của nhiều địa phương lại quy định quá thấp so với giá đất phổ biến trên thị trường, thấp nhất là giá đất nông nghiệp.

Ví dụ, tại vùng châu thổ Sông Hồng, có một số địa phương quy định mức giá cao nhất của đất trồng cây hàng năm là 60.000 đồng/m². Mức phổ biến nhất của giá đất nông nghiệp của các địa phương thuộc Bắc Bộ và Trung Bộ không vượt quá 200.000 đồng/m²; cá biệt có địa phương giá đất nông nghiệp cao nhất chỉ có 20.000 đồng/m². Tại đồng bằng sông Cửu Long giá đất trồng cây hàng năm không vượt quá 210.000 đồng/m², giá đất trồng cây lâu năm không quá 250.000 đồng/m².

Những quy định này chưa thể hiện được đầy đủ đặc tính kinh tế của đất đai, chưa phù hợp với thực tế của thị trường đất đai, vì thực tế, chỉ hình thành giá đất (khu dân cư nông thôn, đất đô thị) tại một vị trí của cùng một đường phố, đường giao thông, khu vực… không bao giờ hình thành giá của ba loại đất khác nhau (đất ở, đất thương mại, dịch vụ, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp)…

Bên cạnh đó, mức giá tại các bảng giá đất do địa phương quy định cao nhất chỉ bằng 30% mức giá tối đa phổ biến trên thị trường; ở nhiều đường phố tại các đô thị lớn, cá biệt có trường hợp không bằng 20%.

PGS.TS Nguyễn Văn Xa cho rằng, chính vì Bảng giá đất do các địa phương quy định quá thấp so với mức giá phổ biến trên thị trường lại được định giá phần lớn theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là "cái áo chật hẹp" dẫn đến hệ lụy khiếu kiện kéo dài khi Nhà nước thu hồi đất nông dân được bồi thường về đất không đảm bảo bằng 30% giá trị đất theo thực tế thị trường; do đó, không có nguồn tài chính để tái tạo "tư liệu sản xuất không thể thay thế trong nông nghiệp" và cùng với một số nguyên nhân khác dẫn đến khiếu kiện kéo dài.

Đồng thời, giảm nguồn lực tài chính huy động từ nông nghiệp cho phát triển nông nghiệp, nông thôn. Với giá trị đất đai tối đa chỉ bằng khoảng 30% giá đất thực tế; nông dân khó tiếp cận vốn tín dụng; nhất là ở miền Trung và miền Bắc, mỗi gia đình chỉ được giao đất với diện tích hạn hẹp; khi dùng đất ở, đất nông nghiệp thế chấp để vay vốn sẽ gặp khó khăn, nhiều trường hợp không vay đủ vốn để đầu tư phát triển nông nghiệp và cá biệt có những trường hợp không vay được vốn.

Đặc biệt, còn phát sinh và phát triển hành vi trục lợi từ đất đai do giá đất được Nhà nước quy định quá thấp so với mức giá phổ biến trên thị trường, sẽ có nhiều doanh nghiệp đang sử dụng đất thuê của Nhà nước, chuyển mục đích sử dụng sang đất ở để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản trục lợi…

Vấn đề này còn ảnh hưởng lớn đến hoạt động đấu thầu như dùng hình thức  đấu giá "quân xanh, quân đỏ" trục lợi nhất là ở nhiều dự án BT, vì phần nhiều các dự án BT đều thực hiện định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để giao đất cho chủ đầu tư mà không thực hiện đấu giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013. Tệ hơn, nhiều dự án BT hoặc giao đất, cho thuê đất không đấu giá, chủ đầu tư còn chia nhỏ đất theo từng hạng mục công trình để đủ điều kiện được định giá theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất làm giảm mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Để giải quyết vấn đề này, PGS.TS Nguyễn Văn Xa cho rằng, cần có văn bản pháp luật quy định về cơ chế tài chính sử dụng quỹ đất tạo vốn để thanh toán cho nhà đầu tư. Theo đó, về nguyên tắc,giá đất được xác định phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất. 

Đồng thời, giá trị khu đất tạo vốn phải được xác định theo giá của loại đất đúng với mục đích sử dụng của dự án đầu tư xây dựng khu đất đó theo cơ cấu các loại đất được phê duyệt tại quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500; bỏ quy định phải giải phóng mặt bằng; đồng thời, phải tính đầy đủ các yếu tố tác động đến giá đất của dự án, do thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại.

Phải có chế tài xử phạt tổ chức, cá nhân định giá đất bao gồm cả định giá khởi điểm để đấu giá đất, trong trường hợp tư vấn định giá cho kết quả giá đất được định thấp hơn 20% với giá đất phổ biến trên thị trường của đất cùng loại, có các yếu tố so sánh tương đương. 

Đặc biệt, phải tổ chức đấu giá đất tại các sàn giao dịch bất động sản hoặc treo bảng và thông báo công khai trên nhiều phương tiện thông tin, truyền thông để ngăn chặn sự độc quyền che lấp thông tin về đấu giá. Chỉ áp dụng hai tiêu chí đấu giá đất là khả năng tài chính của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá; cam kết thời hạn thực hiện. Đồng thời, có chế tài thu hồi dự án nếu không đảm bảo đúng hai tiêu chí trên đối với tổ chức cá nhân trúng đấu giá.

Nghiên cứu không nên áp dụng định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và phương pháp thu nhập vì hai phương pháp này dễ dẫn đến kết quả định giá thiếu đảm bảo độ tin cậy hoặc bị lợi dụng. Không áp dụng để các nhà đầu tư đề xuất dự án, thay vào đó thực hiện đấu thầu tư vấn lập dự án đầu tư.

Ngoài ra, phải xử lý các hợp đồng BT, đối với các trường hợp Nhà nước giao đất cho nhà đầu tư, các trường hợp bán đất công và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản mà không thực hiện đấu giá đất.