Dù NHNN có định hướng "siết" cho vay BĐS, tín dụng chảy vào lĩnh vực này vẫn tăng khá nhanh trong tám tháng đầu năm 2019. Ảnh minh họa: Thành Hoa.

Cho vay BĐS xếp thứ nhì cả về tỷ lệ và số tuyệt đối, chỉ sau tín dụng cho nông nghiệp, nông thôn.

Khi tín dụng bất động sản dần bị siết lại

Sửa luật để "cởi trói" cho các dự án bất động sản

Bất chấp khuyến cáo của NHNN, hiện tượng đảo nợ trong tín dụng BĐS vẫn diễn ra, nhất là với khách hàng vay là chủ đầu tư những dự án lớn do việc chuyển nhượng không dễ dàng như với các dự án quy mô nhỏ. Các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) dự án BĐS thời gian qua sôi động, nhưng thị trường chỉ ghi nhận các cuộc chuyển nhượng quy mô nhỏ.

Trên đây là số liệu chính thức, được NHNN cập nhật dựa trên báo cáo thường xuyên của các tổ chức tín dụng. Còn trên thực tế, theo giới ngân hàng và kinh doanh BĐS, số liệu tín dụng thực chảy vào lĩnh vực này có thể không chỉ dừng lại quanh mức 1,5 triệu tỉ đồng. Tại một số ngân hàng thương mại cổ phần có tổng tài sản lớn, dư nợ BĐS thực tế chiếm 50% tổng dư nợ, thậm chí cao hơn.

Với những dự án quy mô trên 1.000 tỉ đồng, hầu hết đều có dòng tiền từ ngân hàng thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp hoặc bảo lãnh của ngân hàng cho bên mua, hoặc ủy thác đầu tư cho một bên thứ ba...

Mặt khác, tín dụng BĐS, bao gồm cho cá nhân vay để mua nhà ở, thường có kỳ hạn dài, 2-5 năm. Gần đây không ít ngân hàng cho vay tới 5-10 năm, trong khi tỷ trọng tiền gửi ngắn hạn dưới 12 tháng vẫn chiếm áp đảo tổng vốn huy động, dẫn tới rủi ro tiềm ẩn nếu không áp dụng các biện pháp kiểm soát mang tính lâu dài.

Quy định mới của NHNN, bắt đầu áp dụng từ năm tới, sử dụng hệ số rủi ro để tính cho vay BĐS tới 200% và những khoản vay cá nhân có dư nợ gốc từ 4 tỉ đồng trở lên tới 120% là cần thiết.

Áp dụng hệ số rủi ro cao hơn sẽ ngăn bớt dòng tín dụng vào BĐS và nâng giá vốn cho vay buộc các ngân hàng phải cân nhắc trước khi giải ngân. Trong 12-15 tháng qua, thị trường BĐS đối mặt với ba vấn đề, gồm: Thủ tục pháp lý cho các dự án, trong đó có dự án đã bán sản phẩm nhưng chủ đầu tư chưa thể hoàn tất "sổ hồng", "sổ đỏ" cho người mua; khung giá đất của Nhà nước áp dụng cho các đô thị như Hà Nội, TPHCM đều tăng, có nơi mức tăng tính bằng lần; tín dụng BĐS được siết từ từ và đều đặn. Lần siết từ năm 2020 cụ thể hơn và cường độ tương đối mạnh.

Về lý thuyết, hai vấn đề sau sẽ giúp hạ nhiệt các "cơn sốt" đất, đưa khoảng cách giữa khung giá của Nhà nước và giá thị trường lại gần nhau. Vấn đề đầu tiên, liên quan đến thủ tục pháp lý, cũng không thuận lợi cho đầu cơ vì giới đầu cơ không ưa bị "chôn" vốn lâu.

Thế nhưng, không như lý thuyết, diễn biến thị trường BĐS đã và đang có xu hướng trái chiều. Nguồn cung sản phẩm ở các đô thị lớn giảm bởi các dự án chậm và không thể khởi công đúng tiến độ vì vướng thủ tục pháp lý. Theo đại diện một tập đoàn BĐS ở TPHCM, nhu cầu nhà ở và căn hộ trong nội thành vẫn cao, mà cung giảm, nên giá không hạ nhiệt như mong muốn.

Khi các doanh nghiệp BĐS vươn ra các địa phương để kinh doanh thay vì ở Hà Nội, TPHCM, nhu cầu đất cho phát triển dự án ở các tỉnh tăng vọt, kéo giá đầu ra là đất nền, căn hộ lên theo. Thêm vào đó, khung giá đất của Nhà nước được nâng lên làm chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng tăng nên giá sản phẩm cũng không thể đi xuống. Các đợt "sốt" đất cục bộ ở một số tỉnh thành đã minh chứng điều đó.

Giải pháp có hiệu ứng lan tỏa và sức kiềm chế độ "nóng" của thị trường BĐS chính là sự co rút của dòng vốn tín dụng. Không có thị trường nào mang tính đầu cơ mạnh mẽ như thị trường BĐS. Trong xu hướng giá lên, dòng tiền vay mượn có khả năng đẩy đầu cơ lên cao trào.

Nếu dòng tiền này bị "cắt", dù là "cắt" có lộ trình, tác động tâm lý lên đầu cơ không thể không xảy ra. Chỉ cần ảnh hưởng tâm lý, giá nhà đất sẽ chuyển động. Sự chuyển động có thể ở trên diện rộng trong trường hợp lãi suất cho vay BĐS được nâng thêm.

Sau khi chạm đáy vào năm 2012, thị trường BĐS đã có thời gian phục hồi tương đối dài. Một lượng không nhỏ giá trị tài sản thế chấp là BĐS ở các ngân hàng đã được xử lý nhờ giá nhà đất tăng. Tuy nhiên vòng quay tài sản đảm bảo là BĐS vào ra liên tục ở ngân hàng cùng với hoạt động tín dụng, vì đất đai xét cho cùng là một trong những thứ tài sản có giá trị và phổ biến ở Việt Nam.

Quan trọng là cơ quan quản lý cân nhắc lộ trình hợp lý để các bên ngân hàng - doanh nghiệp - người mua nhà và rộng ra là nền kinh tế có sự chuẩn bị, tránh được các cú sốc.