Nhiều nhà đầu tư đang có phần e ngại trước giá bất động sản quá cao ẢNH: NGỌC DƯƠNG

Giảm nhiệt vẫn không chịu giảm giá

Lãnh đạo một công ty bất động sản (BĐS) tại TP HCM cho biết theo kế hoạch kinh doanh trong năm 2018 sẽ bán khoảng 12.000 sản phẩn, nhưng hết năm “chốt” kết quả kinh doanh chỉ đạt được 50% kế hoạch. Theo vị này, nguyên nhân lớn nhất là do giá căn hộ và nền đất đã quá cao khiến nhà đầu tư không “dám xuống tiền” vì lo sợ không còn lợi nhuận, trong khi người mua để ở thì tài chính không đáp ứng được.

Lý giải cụ thể hơn về việc giá BĐS quá cao hiện nay, ông Đinh Duy Trinh, Tổng giám đốc Công ty VNG REAL, phân tích việc thanh kiểm tra các dự án đất công trong năm qua khiến hàng loạt hồ sơ dự án bị ách tắc; quy định “100% đất ở hợp pháp mới được chỉ định làm chủ đầu tư” cũng “bóp” nghẹt nguồn cung... Cũng vì lẽ đó, số ít các dự án có pháp lý đầy đủ, ra hàng được chủ đầu tư cố tình đẩy giá cao. “Mặc dù giá cao, thị trường giảm nhưng qua năm 2019 các chủ đầu tư vẫn sẽ duy trì mức giá như hiện nay mà không giảm xuống vì nguồn cung khan hiếm”, ông Trinh dự báo.

Cũng cho rằng mức giá nhà đất đã lên khá cao gây khó khăn cho người mua nhà, đặc biệt là những người mua để ở, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D, Công ty DKRA Việt Nam, dẫn chứng phân khúc căn hộ hạng C (bình dân), 4 - 5 năm trước đây giá khoảng dưới 18 triệu đồng/m2 thì đến 2017 là dưới 23 triệu đồng/m2. 

Đến năm 2018 mức giá đã tăng vọt lên từ 26 - 28 triệu đồng/m². Đối với phân khúc căn hộ hạng B (trung bình) năm 2014 mức giá khoảng từ 20 - 30 triệu đồng/m², thì năm 2018 đã từ 25 - 35 triệu đồng/m². Thậm chí, một số căn hộ hạng sang có mức giá kỷ lục, lên tới 250 triệu đồng/m2, trong khi năm 2016 mức giá cao nhất khoảng 150 triệu đồng/m². Đối với đất nền, năm 2017 khu vực Đông Tăng Long (Q.9) một số dự án giá khoảng từ 15 - 23 triệu đồng/m², thì đến cuối 2018 đã lên mức 25 - 37 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

“Sự giảm nhiệt thể hiện rõ nhất qua tiến độ bán hàng của nhiều dự án kéo dài hơn. Ví dụ 2016 - 2017 một dự án căn hộ mới với khoảng 500 căn có thể tiêu thụ trong khoảng 3 tháng thì sang 2018 việc bán hàng có thể kéo dài đến 6 tháng”, ông Hoàng cho biết.

Rủi ro từ giá tăng ảo

TS Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing (Trường đại học Kinh tế TP HCM), nhận định giá BĐS hiện so với năm 2014 là thời điểm thị trường phục hồi đã tăng bình quân 40 - 50%, thậm chí nhiều nơi tăng 100%. Dù giao dịch chậm, nhưng chủ đầu tư vẫn không muốn giảm giá.

“Tăng giá thời gian gần đây không phải do chi phí tăng mà tăng do chủ đầu tư thiết lập giá mà nhà đầu tư thứ cấp chấp nhận. Một số dự án nhà liền thổ, một sản phẩm nhà đầu tư mới có 3 tháng lời vài trăm triệu, dựa vào đó chủ đầu tư đẩy giá tiếp. Khi mở bán dự án, chủ đầu tư thường tung một ít căn hộ ra thị trường để dò giá. Nếu thị trường chấp nhận, những đợt bán hàng tiếp theo giá sẽ tăng”, ông Nghĩa phân tích.

TS Đinh Thế Hiển tính toán giá BĐS hiện so với năm 2012 tăng cao hơn khoảng 30 - 50%, trong khi thu nhập của người dân hiện chỉ tăng 10 - 12%. Nhưng do BĐS vẫn là kênh đầu tư tốt nhất hiện nay nên người mua vẫn chấp nhận. Nhưng cũng vì thế, kênh này đang bộc lộ các rủi ro vì đó không phải giá trị thực, BĐS đang cao hơn so với giá trị thật khoảng 20 - 30%.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, năm 2017 và 2018 đã xảy ra nhiều đợt sốt ảo giá đất nền, đất nông nghiệp. Thủ phạm chính là giới đầu nậu và cò đất mà trong nhiều trường hợp có thể đã móc nối với một số cán bộ cấp cơ sở để phân lô tách thửa tràn lan. 

Họ cung cấp những thông tin giả (hoặc thông tin nửa đúng nửa sai) về quy hoạch phát triển đô thị, phát triển hệ thống hạ tầng giao thông, các dự án khu đô thị mới... để làm giá, thổi giá đất, kích động tâm lý đám đông, tạo sóng trên thị trường để trục lợi. Tuy nhiên, với sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền các địa phương, hiện nay tình hình này đã được kiểm soát. Dù vậy, cần có biện pháp phòng ngừa, kiểm soát hiệu quả trong năm 2019.

Để hạn chế tăng giá, kích thích giao dịch tăng trở lại, ông Nguyễn Hoàng cho rằng nhà nước cần xem xét tạo điều kiện cho các chủ đầu tư về pháp lý để nguồn cung mới được ổn định, đáp ứng nhu cầu đa dạng của người mua, đặc biệt là phân khúc căn hộ hạng C. Đối với doanh nghiệp cũng cần chuẩn bị và tìm kiếm những quỹ đất phù hợp, có sự đầu tư với chi phí, quy hoạch, thiết kế phù hợp để mức giá ổn định và đáp ứng vừa túi tiền của người mua.