Đường Tôn Đức Thắng, Nguyễn Huệ, Hàm Nghi... khu trung tâm thành phố với giá đất mới 162 triệu đồng/m2 - Ảnh: TỰ TRUNG

HĐND TP HCM đã thông qua nghị quyết về bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 tại kỳ họp thứ 18 HĐND TP HCM khóa IX (kỳ họp bất thường) sáng 15-1.

Theo đó, giá đất giai đoạn 2020-2024 cơ bản vẫn giữ nguyên mức giá quy định tại quyết định 51 (năm 2015) của UBND TP HCM về ban hành bảng giá đất chu kỳ 2016-2019. Cơ quan chức năng chỉ bổ sung giá các loại đất mới, bổ sung và loại bỏ một số tuyến đường do có thay đổi trong thực tế.

Rối rắm với cơ chế hai giá đất

Biết tin HĐND thông qua nghị quyết giữ nguyên mức giá đất hiện hành, ông Nguyễn Đình Nguyên (ngụ đường Bình Chiểu, P.Bình Chiểu, Q.Thủ Đức) nói đỡ bớt một gánh lo.

Ông Nguyên và những người thân chung nhau mua lô đất nông nghiệp, rồi chuyển mục đích để xây nhà ở vào năm 2014. Kinh tế không dư dả nên mấy anh em ông Nguyên đều ghi nợ tiền sử dụng đất, dồn tiền xây nhà cho tươm tất, dự định sau khi có chỗ ở đàng hoàng sẽ dành dụm để trả nợ tiền sử dụng đất cho Nhà nước.

Cuối năm 2019, ông Nguyên cũng biết thông tin Nhà nước sắp ban hành bảng giá đất mới trong năm mới, nhưng không thể chạy được tiền trả nợ nên ông đành chịu. Nay nghe tin mức giá đất không tăng, ông Nguyên đỡ lo hơn, hi vọng dành dụm thêm năm nữa là đủ tiền trả nợ.

Tuy nhiên, một cán bộ ngành thuế của TP HCM lo lắng giá đất nhà nước quá thấp so với giá thị trường nên khoản thất thu thuế từ đất sẽ lớn. Bởi bảng giá đất quá thấp so với giá thị trường, mà Nhà nước chưa có cơ chế buộc người giao dịch khai đúng giá thì việc thất thu thuế sẽ kéo dài.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, việc TP HCM giữ nguyên giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất góp phần ổn định giá bất động sản. Bởi nếu bảng giá đất có mức giá đất tăng cao sẽ đẩy giá bất động sản lên rất cao, tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, người dân, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dòng vốn FDI.

ThS Nguyễn Thế Phượng, nguyên trưởng khoa thẩm định giá - kinh doanh bất động sản Trường ĐH Tài chính - marketing, cũng cho rằng về lâu dài phải xem xét xóa bỏ cơ chế hai giá trong bất động sản. Bởi theo ông Phượng, việc giá đất nhà nước thấp hơn giá thị trường như lâu nay tạo ra nhiều bất hợp lý cùng với phức tạp trong quản lý và sử dụng đất. Do đó, về lâu dài cần nghiên cứu xóa bỏ cơ chế hai giá, đưa giá đất về phù hợp giá thị trường.

Giá đất nhà nước bằng 20% giá thị trường

Theo tờ trình của UBND TP HCM, giá đất ở giao dịch trên thị trường cao nhất là 800 triệu đồng/m² tại 19 quận nội thành, còn giá đất ở thị trường cao nhất ở các huyện ngoại thành là 120 triệu đồng/m² (giá đất khu dân cư Trung Sơn, xã Bình Hưng, Bình Chánh).

So với năm 2015, giá đất thị trường cuối năm 2019 tăng khoảng 200% ở các quận nội thành và tăng 330% ở địa bàn các huyện. Như vậy, bảng giá đất vừa được HĐND TP HCM thông qua chỉ bằng 20% giá thị trường.

Một số chuyên gia nhận định tỉ lệ mức giá Nhà nước đưa ra so với giá thị trường của TP HCM thấp nhất trong khu vực khi các tỉnh lân cận như Tây Ninh, Long An, Bình Dương... có giá đất nhà nước bằng 70-80% giá thị trường.

Dựa theo khung giá đất do Chính phủ ban hành, UBND TP HCM trình xin ý kiến giữ nguyên bảng giá đất TP ở chu kỳ trước và được HĐND đồng ý thông qua. Như vậy, giá đất ở đô thị cao nhất của TP HCM vẫn là 162 triệu đồng/m² tại các đường trung tâm như Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ..., giá đất ở đô thị thấp nhất là 1,5 triệu đồng/m².

Bảng giá đất kỳ này bổ sung giá các loại đất khu chế xuất, khu công nghiệp, đất y tế, đất giáo dục, đất tôn giáo theo quy định mới. Bảng giá đất mới bổ sung gần 400 tuyến đường, đoạn đường mới tại các quận, huyện và cũng loại bỏ hơn 260 tuyến đường cho phù hợp với tình hình thực tế.

Giá đất thương mại dịch vụ bằng 80% giá đất ở liền kề; giá đất kinh doanh, sản xuất phi nông nghiệp không phải là thương mại dịch vụ, đất y tế, đất giáo dục, đất nghĩa trang, nghĩa địa bằng 60% giá đất ở liền kề...

Đối với đất trong khu công nghệ cao thì tính theo mặt bằng giá đất ở. Sau đó, tính giá đất thương mại dịch vụ bằng 80% giá đất ở. Giá đất sản xuất phi nông nghiệp không phải thương mại dịch vụ bằng 60% giá đất ở. Đặc biệt, đất nông nghiệp trong khu dân cư bằng 150% giá đất nông nghiệp cùng loại trong khu vực.

Theo quy định, bảng giá đất do UBND TP HCM ban hành áp dụng cho các mục đích như: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong hạn mức đất ở. Tính thuế sử dụng đất. Tính phí và lệ phí trong quá trình quản lý, sử dụng đất đai. Tính tiền phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai. Xác định giá đất cụ thể theo phương pháp tính hệ số; tiền thuê đất trong khu công nghệ cao.