Nguồn cung bất động sản bất ngờ bị thắt chặt

Từ quý III và IV/2018, nguồn cung sản phẩm trên toàn thành phố bị thiếu hụt do sự thắt chặt về chính sách hạn chế cấp phép các dự án mới (chỉ ưu tiên triển khai các dự án dang dở). Điều này dẫn đến hiện tượng các doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư cá nhân có xu hướng tìm về các tỉnh lân cận TP HCM như Long An, Đồng Nai, Bình Dương hay xa hơn là Vũng Tàu, Bình Thuận để tìm kiếm cơ hội mới.

Việc thắt chặt nguồn cung đã làm cho những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh trở thành một thị trường nóng và chiếm thế độc quyền. Ước tính trung bình phân khúc căn hộ tăng ít nhất 10%, đất nền tăng 15-20%, nhà phố tăng 12-15% trong vòng 12 tháng qua.

Tốc độ tăng dân số cơ học tại TP HCM quá lớn

Ước tính mỗi năm, trung bình Sài Gòn tăng hơn 300.000 người. Nguồn lực to lớn này đổ về TP HCM vì nhiều mục đích: học tập, làm việc, đầu tư kinh doanh, sử dụng các dịch vụ hạ tầng xã hội chất lượng cao..., đã tạo một áp lực lớn về nhu cầu nhà ở cho người dân tại thành phố.

Cần ít nhất 80.000-100.000 chỗ ở mới mỗi năm để đáp ứng nhu cầu. Điều đó dẫn đến giá đất cứ gia tăng không ngừng và nếu không có sự điều tiết của các cơ quan quản lý nhà nước, ước mơ an cư với người dân vẫn còn xa vời vì "tốc độ tăng lương không kịp với giá nhà".

Giá đất TP HCM được dự báo tiếp tục đi lên trong năm 2019. Ảnh: Vũ Lê

Hạ tầng liên tục được cải thiện, sân bay mới, metro, các đại lộ đang được triển khai, mang lại cho thành phố một diện mạo mới và tạo những cú hích mạnh cho thị trường bất động sản. Hạ tầng chính là mắt xích quan trọng khiến giá đất dù đã tăng rất cao trong những năm qua vẫn tiếp tục bứt phá. Điều này khiến cho giới đầu tư vẫn không ngại kích giá đất tăng theo cú hích hạ tầng. 

Tâm lý cất tiền trong bất động sản gia tăng tại TP HCM

Các yếu tố lạm phát, đặc biệt là thói quen cất giữ tiền trong bất động sản chính là một mảnh ghép còn lại lý giải nguyên nhân của những đợt sốt đất từng diễn ra trong các năm vừa qua. Khi đất đai được xem là hàng hóa nhu yếu phẩm, cuộc đua săn lùng thu mua đất để tích trữ tài sản là điều khó tránh khỏi và điều này càng kéo giá đất tăng vọt trong các năm gần đây, khó quay đầu về vùng giá cũ.

Thêm vào đó, tầng lớp trung lưu tại Việt Nam đang giàu lên nhanh chóng cũng đã thổi bùng làn sóng tích trữ bất động sản trong người dân. Theo Knight Frank, số lượng triệu phú với khối tài sản từ một triệu USD của Việt Nam được tổ chức này dự đoán tăng từ 14.300 năm 2016 lên 38.600 vào năm 2026. Điều này làm phát sinh nhu cầu lớn với bất động sản siêu sang, nằm ở các vị trí đắc địa vốn đã rất đắt đỏ nay sẽ ngày càng cao hơn kéo theo mặt bằng giá cả bất động sản gia tăng nhanh chóng.

Ngoài ra, sự bất ổn của các kênh đầu tư khác cũng là những lý do khiến nhu cầu về bất động sản liền thổ tăng lên nhanh chóng dẫn đến giá cả thay đổi nhanh ngoài dự báo.

Mặc dù dự báo kịch bản giá đất tiếp tục leo thang năm 2019, ông Chánh thừa nhận, bong bóng bất động sản là một từ được nhắc đến thường xuyên hơn trong 2 năm gần đây. Điều này cho thấy thị trường đang ngày càng trở nên nhạy cảm với các biến động từ nhiều phía và càng khó phòng vệ rủi ro hơn so với trước đây. Tốc độ tăng giá đất hiện diễn ra nhanh chóng, thường xuyên và liên tục đang ẩn chứa rất nhiều mối lo cho toàn thị trường.

Chuyên gia này nhận xét, một nhà đầu tư sẽ không còn mặn mà phát triển dự án như kế hoạch ban đầu nếu anh ta sang tay ngay lô đất vừa đầu tư và thu về lợi nhuận khủng. Đây là hệ lụy khó lường của tình trạng giá đất nóng, sốt, tăng cao trong các năm qua nhưng chưa có phương án hiệu quả nào phanh đoàn tàu đang chạy.

Thị trường tăng nóng khiến nhiều người đến nhà băng để vay ngân hàng đầu tư và các rủi ro domino chỉ là chuyện sớm muộn, sẽ tạo nên một hệ luỵ xấu cho cả nền kinh tế. "Thị trường tốt nhất là thị trường phát triển bền vững, khỏe mạnh, như vậy sẽ có sản phẩm chất lượng, giá cả không bị biến động mạnh và đến được tay của người dùng cuối cùng", ông Chánh đánh giá.