Góp vốn bằng đất: Nếu đúng quy định thì nhiều người trắng tay

Thứ ba, 17/07/2018 08:45

Hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất được các doanh nghiệp có quỹ đất sử dụng để hợp tác với các đơn vị có năng lực tài chính, nhằm thành lập một công ty mới để làm chủ đầu tư dự án.

Tưởng như đó là câu chuyện kinh doanh bình thường, nhưng nếu chiếu theo quy định hiện hành thì lại có những bất cập cần sớm sửa đổi.

Góp đất làm vốn

Theo các luật sư, hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp địa ốc có từ rất lâu. Tuy nhiên, từ năm 2013 tới nay, mô hình này bùng phát khi mà quỹ đất dành cho việc phát triển dự án bất động sản dần cạn kiệt. Thêm vào đó là việc có nhiều doanh nghiệp mới thành lập, có vốn nhưng lại không có quỹ đất để thực hiện dự án.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp có quỹ đất ở vị trí đẹp nhưng lại không có tiền phát triển dự án bất động sản phải ôm đất nhiều năm, nên đã tìm cách bắt tay cùng doanh nghiệp có vốn nhưng không có quỹ đất để cùng triển khai dự án. Cái bắt tay này được hiện thực hóa bằng việc hai doanh nghiệp thành lập một công ty bất động sản mới, để triển khai phát triển dự án nhà ở thương mại đó. Lợi nhuận chia theo tỷ lệ vốn góp và thỏa thuận bước đầu của hai bên…

Ông Nguyễn Văn Dũng, Giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Thăng Long cho biết, công ty ông thành lập năm 2014 và hoạt động chủ yếu vẫn chỉ là môi giới bất động sản. Sau khi đã tích lũy tài chính tương đối ổn, tới thời điểm này, Công ty quyết định làm chủ đầu tư dự án bất động sản.

Tuy nhiên, cái khó nhất với đơn vị này là kiếm quỹ đất để tiến hành phát triển dự án. Giải pháp cuối cùng là ông Dũng quyết định hợp tác với một doanh nghiệp kinh doanh hạt điều tại tỉnh Long An. Doanh nghiệp này có quỹ đất nhưng lại không có vốn cũng như không có kinh nghiệp phát triển dự án bất động sản.

Góp vốn bằng đất: Nếu đúng quy định thì nhiều người trắng tay - Ảnh 1.

Quy định về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất không theo kịp thực tế thị trường.

"Đầu tiên, hai bên làm biên bản góp vốn. Công ty tôi góp vốn bằng tiền để làm thủ tục pháp lý và hạ tầng, Công ty đối tác góp quỹ đất để làm dự án phân lô bán nền. Lợi nhuận sẽ chia theo tỷ lệ góp vốn khi hoàn thành dự án", ông Dũng nói.

Tuy nhiên, theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, việc kẻ góp đất, người góp tiền tưởng bình thường nhưng thực tế pháp luật lại không đơn giản như vậy.

Cụ thể, Luật Đất đai 2013 (Khoản 10, Điều 3) quy định, việc chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) là việc chuyển giao QSDĐ từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng QSDĐ.

Đối với việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất - kinh doanh mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật. Tại khoản 1, Điều 73, Luật Đất đai 2013 quy định, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận góp vốn bằng QSDĐ, người nhận QSDĐ khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng QSDĐ để thu hồi nợ.

Việc góp vốn bằng QSDĐ được thực hiện thông qua Hợp đồng góp vốn tại đơn vị công chứng và khi cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho chủ đầu tư đều có phần ghi chú về việc góp vốn bằng QSDĐ này.

Sau khi nhận góp bằng QSDĐ, bên nhận góp vốn (chủ đầu tư dự án) là tổ chức kinh tế trong nước hay doanh nghiệp liên doanh với nước ngoài, đều có các quyền của một người sử dụng đất thông thường được Nhà nước giao đất hay nhận chuyển nhượng QSDĐ để thực hiện dự án nhà ở thương mại như: Chuyển nhượng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; Thế chấp bằng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; Góp vốn bằng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất - kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.

Vấn đề đặt ra là thời điểm nào thì chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ và những vấn đề gì có thể xảy ra?

Trước đây, Luật Đất đai 2003 có quy định về việc chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ nhưng đến Luật Đất đai 2013 thì không có quy định nào về vấn đề này. Khoản 2 và Khoản 4, Điều 131, Luật Đất đai 2003 có quy định, việc góp vốn bằng QSDĐ chấm dứt trong các trường hợp hết thời hạn góp vốn bằng QSDĐ.

Khi chấm dứt việc góp vốn thì việc xử lý QSDĐ được quy định như sau: Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thoả thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn bằng QSDĐ được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại. Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết hoặc bên góp vốn bằng QSDĐ không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước cho doanh nghiệp liên doanh tiếp tục thuê đất, nếu doanh nghiệp liên doanh chấm dứt hoạt động thì Nhà nước thu hồi đất đó.

Góp vốn bằng đất: Nếu đúng quy định thì nhiều người trắng tay - Ảnh 2.

Trong khi đó, Luật Đất đai 2013 lại không quy định về thời hạn chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ, nhưng Nghị định 01/2017/NĐ-CP (sửa đổi Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013) lại có quy định các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ tương tự như Luật đất đai 2003: Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn bằng QSDĐ được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại.

Trường hợp người sử dụng đất góp vốn bằng QSDĐ và sau đó nhà đầu tư làm thủ tục đăng ký hoặc xin phép chuyển mục đích sử dụng đất thì khi hết thời hạn góp vốn, quyền và nghĩa vụ có liên quan giữa bên góp vốn và bên nhận góp vốn thực hiện theo thỏa thuận của các bên theo quy định của pháp luật, trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết và bên góp vốn bằng QSDĐ không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất.

Bộ Luật Dân sự 2005 cũng có quy định rằng, bên góp vốn được nhận lại đất theo thỏa thuận hoặc khi thời hạn góp vốn đã hết. Tuy nhiên, đến Bộ Luật Dân sự 2015 đã bỏ các quy định này.

"Điều đó có nghĩa, tùy từng trường hợp, doanh nghiệp có thể sẽ được nhận lại QSDĐ của mình đã góp vốn trước đây nếu còn thời hạn sử dụng đất (thời hạn góp vốn ít hơn thời hạn sử dụng đất), nếu hết thời hạn sử dụng đất (thời hạn góp vốn bằng thời hạn sử dụng đất) và không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi. Như vậy, hết thời hạn góp vốn thì chủ đầu tư trả lại đất cho người góp vốn bằng đất, và nếu thế người mua nhà ở quỹ đất mà doanh nghiệp này góp chẳng lẽ sẽ trắng tay", luật sư Phượng nói.

Bất cập quy định góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Luật sư Trần Đức Phượng phân tích thêm, theo quy định tại Điểm a Khoản 2, Điều 174, Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện dự án nhà ở thương mại cũng có quyền chuyển nhượng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Vậy những người nhận chuyển nhượng QSDĐ với những dự án kiểu này có phải chịu chung cảnh trả lại đất khi hết thời hạn góp vốn hay không vẫn chưa được Luật Đất đai đề cập.

Trong khi đó, chẳng hạn với dự án là nhà chung cư, Khoản 3, Điều 49, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định, chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử dụng chung theo thời hạn ổn định lâu dài.

Hiện nay, có rất nhiều dự án liên doanh kiểu này đã cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở cho người mua nhà, trong đó QSDĐ là đất chung của nhà chung cư được xác định là đất ở và được ổn định lâu dài. Có thể nói, khi cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà, dường như Cơ quan nhà nước cũng hiểu những bất cập này của quy định pháp luật nên không đề cập đến những quy định liên quan đến thời hạn góp vốn bằng QSDĐ.

"Như vậy, vấn đề đặt ra là, dự án nhà ở thương mại mà đất của dự án được các doanh nghiệp (nhà đầu tư) sử dụng để góp vốn với công ty trong nước hoặc công ty nước ngoài nhằm thành lập một công ty mới (làm chủ đầu tư dự án) thì người mua nhà chắc chắn sẽ không thể thực hiện được việc trả lại đất cho doanh nghiệp đã góp vốn bằng QSDĐ.

Điều đó cũng khiến cho các ngân hàng nhận thế chấp ở những dự án nhà ở thương mại có góp vốn bằng QSDĐ bối rối trước các quy định pháp luật chưa rõ ràng. Do vậy, khi sửa đổi Luật Đất đai 2013, cần xem xét và giải quyết những vướng mắc này theo hướng quy định, khi góp vốn bằng QSDĐ là xem như đã chuyển giao hoàn toàn", luật sư Phượng đề xuất.

Với vấn đề này, ông Nguyễn Văn Dũng cho rằng, khi đăng ký pháp lý dự án cũng như cấp phép sổ đất từng nền, cơ quan chức năng không hề hỏi về việc quỹ đất này có được góp vốn hay không.

"Tôi thực hiện khá nhiều dự án góp vốn bằng QSDĐ, nhưng chưa dự án nào được cơ quan chức năng hỏi về việc góp vốn QSDĐ. Thậm chí, theo tìm hiểu thì nhiều doanh nghiệp khác hiện đang thực hiện góp vốn bằng QSDĐ cũng chưa ai bị cơ quan chức năng tư vấn rằng việc góp vốn này sẽ có nhiều rủi ro", ông Dũng nói.

Theo Gia Huy (Đầu tư Bất động sản)

Ra mắt sáng kiến AI Ready ASEAN trị giá 5 triệu USD

Ra mắt sáng kiến AI Ready ASEAN trị giá 5 triệu USD

Số hóa 07:41

ASEAN Foundation với sự tài trợ của Google. org ra mắt sáng kiến AI Ready ASEAN tại diễn đàn AI Opportunity Southeast Asia.

Tetra Pak kỷ niệm 30 năm thúc đẩy phát triển ngành công nghiệp thực phẩm và đồ uống Việt Nam

Tetra Pak kỷ niệm 30 năm thúc đẩy phát triển ngành công nghiệp thực phẩm và đồ uống Việt Nam

Doanh nhân 18:21

Tetra Pak, nhà cung cấp các giải pháp chế biến và đóng gói thực phẩm hàng đầu thế giới vừa tổ chức lễ kỷ niệm 30 năm thành lập Tetra Pak tại Việt Nam, đánh dấu 30 năm không ngừng nỗ lực thực hiện cam kết về an toàn thực phẩm, phát triển vững và đổi mới sáng tạo trong ngành thực phẩm và đồ uống (F&B).

Công viên nghĩa trang Thiên Đường: Nơi tri ân và tôn vinh giá trị gia đình

Công viên nghĩa trang Thiên Đường: Nơi tri ân và tôn vinh giá trị gia đình

Dự án 14:55

Công viên nghĩa trang Thiên Đường, tọa lạc giữa vùng đất linh thiêng của Tuyên Quang.

Phúc Sinh nhận tài trợ không hoàn lại 12 tỉ đồng từ Quỹ DFCD

Phúc Sinh nhận tài trợ không hoàn lại 12 tỉ đồng từ Quỹ DFCD

Doanh nhân 14:53

Ngày 4-10, tại TP HCM, Công ty CP Phúc Sinh chính thức ký nhận tài trợ từ Quỹ Khí hậu và Phát triển Hà Lan (DFCD) - một tổ chức phi chính phủ đến từ Hà Lan.

MoMo nhận "cú đúp" giải thưởng tại Better Choice Awards 2024

MoMo nhận "cú đúp" giải thưởng tại Better Choice Awards 2024

Số hóa 09:29

Trong hai ngày 1-10 và 2-10, Lễ kỷ niệm 5 năm thành lập Trung tâm Đổi mới Sáng tạo Quốc gia (NIC) và Ngày hội Đổi mới sáng tạo Việt Nam 2024 do Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trì đã diễn ra tại Khu công nghệ cao Hòa Lạc (Hà Nội).

Cake thắng giải ngân hàng công nghệ của năm

Cake thắng giải ngân hàng công nghệ của năm

Số hóa 09:28

Tối 2-10, Giải thưởng lớn “Ngân hàng công nghệ của năm” trong khuôn khổ Better Choice Awards 2024 đã được trao cho Cake by VPBank  - một ngân hàng số toàn diện đang thu hút hơn 4,6 triệu khách hàng cá nhân và ứng dụng AI trong toàn trình hoạt động.

BEST Express triển khai thanh toán qua mã QR đa năng Zalopay cho đơn hàng thu hộ COD

BEST Express triển khai thanh toán qua mã QR đa năng Zalopay cho đơn hàng thu hộ COD

Số hóa 16:39

Ngày 26-9, Mã thanh toán QR Đa Năng Zalopay sẽ được BEST Express tích hợp vào hệ thống thanh toán trên ứng dụng giao hàng từ tháng 10/2024, giúp tăng cường hệ sinh thái giao hàng không tiền mặt và nâng cao trải nghiệm người dùng.

Dự án An Huy Mỹ Việt chiến thắng giải thưởng Best Township Heritage Landscape Design Vietnam 2024

Dự án An Huy Mỹ Việt chiến thắng giải thưởng Best Township Heritage Landscape Design Vietnam 2024

Dự án 16:35

Tại lễ trao giải DOT Property Vietnam Awards 2024 diễn ra vào ngày 26-9 vừa qua, dự án An Huy Mỹ Việt được phát triển bởi Tập đoàn An Huy đã xuất sắc giành giải thưởng “Best Township Heritage Landscape Design Vietnam 2024”.

The Miami 5 – Tòa căn hộ “quốc dân” đa dạng loại hình

The Miami 5 – Tòa căn hộ “quốc dân” đa dạng loại hình

Dự án 08:32

Với diện tích linh hoạt từ 27,2 – 81,7m2 được thiết kế hiện đại, tối đa hóa công năng sử dụng, The Miami 5 được mệnh danh là tòa căn hộ “quốc dân” chiều lòng mọi khách hàng.

KITA Group ký kết hợp tác chiến lược cùng DKRS tại dự án 88SIG

KITA Group ký kết hợp tác chiến lược cùng DKRS tại dự án 88SIG

Dự án 17:16

Sáng ngày 26-9, tại TP HCM, KITA Group đã tổ chức Lễ ký kết hợp tác chiến lược dự án 88 SIG với CTCP Dịch vụ Bất động sản Danh Khôi (DKRS).

XEM THÊM