Hãng nghiên cứu thị trường JLL vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản TP HCM quý IV/2018, với nhiều nhận định khả quan. Theo dự báo của hãng này, nguồn cung căn hộ toàn thị trường trong năm 2019 có khả năng đạt hơn 45.000 căn, với khoảng 85% trong số đó sẽ được hấp thụ hết. Giá bán căn hộ dự báo vượt 5-10% so với năm 2018 trên toàn thị trường.

Ông Stephen Wyatt - Tổng giám đốc Việt Nam, JLL cho biết, có 3 nguyên nhân chính tác động lên mặt bằng giá căn hộ trong năm nay.

Thứ nhất là nguồn cung thị trường có dấu hiệu sụt giảm, do tiến trình phê duyệt chủ trương đầu tư và cấp phép xây dựng đang chậm lại. Mới đây, UBND TP HCM còn chấp thuận đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố về việc xử lý hủy bỏ, thu hồi quyết định đối với 180 dự án không triển khai đúng kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Điều này đã tác động trực tiếp đến nguồn cung nhà ở mới tại TP HCM.

Hãng dự báo, trong năm nay, thành phố vẫn sẽ có hơn 45.000 căn hộ mở bán chính thức, nhưng phần lớn trong số này đến từ các dự án đã được phê duyệt xây dựng và triển khai tiền mở bán trong năm 2018.

Nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM được dự báo sẽ hạn chế trong năm 2019. Ảnh: Quỳnh Trần

Thứ ba, giá trị đất và giá thành xây dựng liên tục tăng qua các năm đã tạo sức ép, buộc các nhà đầu tư phải tính toán giá bán hợp lý để giải quyết bài toán về lợi nhuận và dòng vốn.Thứ hai là nhu cầu nhà ở tại TP HCM vẫn còn rất cao. Thống kê đến hết quý IV/2018, tổng nguồn cung căn hộ hoàn thành đạt 160.000 căn ở tất cả các phân khúc, tương ứng với tỷ lệ 17 căn hộ trên 1.000 dân.

"Chúng tôi kỳ vọng, nhu cầu nhà ở trong năm 2019 sẽ tiếp nối đà tích cực của năm vừa qua. Trong bối cảnh nguồn cầu diễn biến khả quan, nguồn cung bị hạn chế chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến giá bán trên thị trường", ông Stephen nhấn mạnh.

Báo cáo vừa công bố của CBRE cũng đưa ra các nhận định tương tự, khi cho thấy giá bán căn hộ tại TP HCM trong năm nay tiếp tục xu hướng đi lên, do các chi phí đầu vào để phát triển dự án ngày càng cao.

Ghi nhận của công ty cho thấy, giá chào bán lần đầu của các dự án chung cư trong các tháng cuối năm bình quân đạt 1.709 USD mỗi m2, tăng 6% so với quý III/2018 và tăng 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Mặt bằng giá trên thực tế ngày càng tiệm cận với mức giá được dùng để phân hạng căn hộ trong nhiều năm qua.

Chẳng hạn, chung cư hạng sang đang được xác định là các dự án có giá sơ cấp trung bình trên ngưỡng 3.500 USD mỗi m2 trở lên nhưng hiện nay thị trường xuất hiện vùng giá mới cao gấp đôi giá cũ. Căn hộ cao cấp có giá chào bán ra thị trường lần đầu trung bình 1.500-3.500 USD mỗi m2 và hiện vùng giá 1.500 đang ngày càng hiếm dần ở phân khúc này. Chung cư trung cấp có giá dao động 800-1.500 USD mỗi m2, song vùng giá phổ biến hiện nay tịnh tiến về mốc 1.500 USD mỗi m2 nhiều hơn.

Khảo sát mới đây của VnExpress cho thấy, tại khu vực quận 2, giá căn hộ rẻ nhất vừa công bố tại thời điểm tháng 11/2018 là 1,8 tỷ đồng, cao hơn dự án cũ đã hoàn thiện cùng khu vực 10-20%. Tại khu Nam, đặc biệt là quận 7, các dự án căn hộ mới chào bán hoặc công bố ra thị trường ghi nhận giá thấp nhất 39-42 triệu đồng mỗi m2. Vùng giá mới khiến cho các sản phẩm rẻ nhất địa bàn này, thuộc phân khúc trung bình khá, cũng lập tức vọt lên ngưỡng 30 triệu đồng mỗi m2.

Căn hộ tại quận 7 đang có giá thấp nhất là 30 triệu đồng mỗi m2.

Mức giá mở bán tăng vọt đã tác động mạnh lên giá mua đi bán lại của các nhà đầu tư. Theo đại diện Hưng Lộc Phát - chủ đầu tư sở hữu quỹ đất 30ha tại khu Nam - giá bán thứ cấp tại đây không ngừng biến động. Chẳng hạn tại Green Star Sky Garden, thị trường đã xuất hiện vùng giá 37,5 triệu đồng mỗi m2, tức tăng hơn 17% so với giá bán khởi điểm do chủ đầu tư công bố.

"Điểm nhấn của căn hộ Green Star Sky Garden là trang bị các thiết bị chăm sóc sức khỏe như phòng tắm nano hồng ngoại, sơn nano kháng khuẩn và máy lọc không khí... Chúng tôi dự đoán giá bán sản phẩm sẽ còn tăng cao, cùng với tiến độ hoàn thiện dự án", ông Trần Duy Tiến - Phó tổng giám đốc Công ty Hưng Lộc Phát chia sẻ.

Theo thống kê của JLL, trong quý IV/2018, TP HCM có tổng cộng 8.300 căn hộ mở bán chính thức - tức đã được phép ký hợp đồng mua bán. Trong số này có đến 99% các dự án đã tiến hành các đợt tiền mở bán từ 2-3 quý trước. Lượng hấp thụ trên toàn thành phố đạt 8.800 căn, tương đương tỷ lệ tiêu thụ khoảng 95%.

Giá bán sơ cấp của các dự án hiện tại ổn định theo quý, đặc biệt ở phân khúc cao cấp và bình dân. Riêng phân khúc trung cấp tăng giá ấn tượng, từ 3% tới 6% theo quý.