Dự án nhà ở xã hội Era Tower tại quận 7.

Đầu tháng 4-2019, Tập đoàn BÐS An Gia chào bán ra thị trường khoảng một nghìn căn hộ có diện tích từ 31 m2 đến 39 m2 tại quận 7, TP Hồ Chí Minh. Giá chào bán tại dự án này dao động trên, dưới một tỷ đồng/căn. Có lẽ đây là dự án hiếm hoi có giá thấp như vậy được chào bán trong khoảng ba năm trở lại đây trên thị trường BÐS ở TP Hồ Chí Minh. Thực tế cho thấy, dù dự án được gọi là nhà giá thấp nhưng giá không hề thấp, vì mỗi mét vuông ở đây có giá hơn 30 triệu đồng. Thực chất, dự án được gọi là giá rẻ bởi chủ đầu tư xây dựng diện tích căn hộ nhỏ để giá bán mỗi căn hộ thấp xuống.

Khoảng bốn năm trước đây, khi gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng còn cho vay, hàng nghìn người thu nhập thấp đã có được nơi an cư ở các thành phố lớn. Ngày 1-6-2016, khi gói tín dụng này dừng giải ngân, nhiều người có thu nhập thấp và trung bình gần như đã từ bỏ giấc mơ mua nhà khi không đủ khả năng trả nợ theo lãi suất thương mại. Trong khi đó, thị trường BÐS các năm qua liên tục trải qua ba lần "nóng" lên, đẩy mặt bằng giá đất lên một mức mới, khiến giấc mơ sở hữu nhà ở của nhiều người có thu nhập trung bình ngày càng khó thực hiện.

Nghiên cứu mới đây của Công ty nghiên cứu DKRA Việt Nam cũng cho thấy, từ giữa năm 2017 đến nay, phân khúc căn hộ hạng C (bình dân, giá bán dưới

20 triệu đồng/m2) có sự sụt giảm mạnh về nguồn cung và luôn bị áp đảo bởi căn hộ hạng A (cao cấp, giá bán từ 1.800 USD/m2 đến 3.000 USD/m2) và hạng B (trung cấp, giá từ 1.100/m2 đến 1.800 USD/m2). Có những thời điểm phân khúc nhà giá thấp hoàn toàn không có nguồn cung mới. Nếu lấy tiêu chuẩn của gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng đối với nhà thương mại giá thấp (căn hộ có diện tích từ 70 m2 trở xuống, giá bán 15 triệu đồng/m2) thì hiện tại, loại nhà này gần như bị biến mất trên thị trường.

Các dự án nhà ở thương mại giá thấp đã khan hiếm, các dự án nhà ở xã hội lại còn ảm đạm hơn. Theo Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, trong giai đoạn 2011-2020, nhu cầu nhà ở xã hội của thành phố cần khoảng 134 nghìn căn. Ðến thời điểm này, dù rất cố gắng, thành phố cũng chỉ hoàn thành được khoảng 20 nghìn căn. Số lượng căn hộ giá rẻ ít như "muối bỏ biển". Thực tế cho thấy, số lượng nhà ở xã hội không đáp ứng được nhu cầu thị trường. Dự án có 125 căn chào hàng thì có đến 700 đơn đề xuất được mua; còn dự án có 7.000 căn hộ nhưng phải tiếp nhận hơn 10 nghìn đơn mua nhà. Cung cầu chênh nhau quá lớn.

Theo ông Nguyễn Văn Ðực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Ðất Lành, nguyên nhân khiến doanh nghiệp không thể triển khai các dự án nhà giá thấp là khó khăn trong việc thu xếp nguồn vốn. Do nhà giá thấp đem lại mức lời rất thấp, chỉ cần một vài biến động như giá vật liệu, lãi suất ngân hàng tăng thì coi như bị âm vốn ngay tức khắc. Thời gian quay vòng vốn chậm cộng với việc doanh nghiệp vẫn phải thực hiện các thủ tục rườm rà giống các dự án nhà ở cao cấp cho nên doanh nghiệp không mấy mặn mà.

Ðồng quan điểm, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty địa ốc Lê Thành cũng cho rằng, thị trường bùng nổ nhà cao cấp vì đầu tư một đồng, lời một đồng; còn với nhà giá thấp, nhà ở xã hội, bỏ 10 đồng mới lời được một đồng. Về thủ tục, trên lý thuyết, nhà ở xã hội được ưu đãi, ưu tiên nhưng thực tế không thực hiện được. Khi làm nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội, doanh nghiệp sẽ được hưởng lãi suất ưu đãi 5%, nhưng tới giờ này không vay được. Khi đi vay thương mại thì ngân hàng không chịu, lý giải rằng xây nhà ở thương mại nếu không trả được nợ thì phát mãi nhà thu hồi; nhưng nhà ở xã hội quy định 5 năm mới được bán, nên có "xiết" nhà thì cũng không thể bán, làm sao thu hồi được nợ?

Để giải bài toán nhà ở cho người thu nhập thấp, tại buổi gặp gỡ doanh nghiệp BÐS trên địa bàn thành phố mới đây, Phó Chủ tịch UBND thành phố Hồ Chí Minh Trần Vĩnh Tuyến khẳng định, thành phố sẽ tiếp tục hoàn thành xây dựng các dự án nhà ở xã hội còn dở dang và tận dụng số lượng nhà ở tái định cư đang còn dư dôi của thành phố để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BÐS thành phố Hồ Chí Minh, để tháo được "nút thắt" về nhà ở giá thấp, thành phố cần tháo gỡ được các điểm nghẽn về chính sách. Thành phố cần kiến nghị Quốc hội bổ sung chương trình thực hiện chính sách nhà ở xã hội vào các chương trình mục tiêu. Chương trình này bao gồm 21 danh mục được ưu tiên sử dụng vốn ngân sách đầu tư công trung hạn giai đoạn 2016 - 2020 và bố trí khoản chi ngân sách thực hiện chính sách nhà ở xã hội hằng năm; khuyến khích cho vay mua nhà ở xã hội với lãi suất thấp. Song song với chính sách vốn, thành phố nên phê duyệt quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa và nhỏ. Trong đó, có khoảng 25% là loại căn hộ nhỏ, diện tích từ 25 m2 đến 45 m2 ở một số quận, huyện ngoại thành.

Thành phố cũng cần sử dụng hiệu quả quỹ đất công, sử dụng hiệu quả quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại của doanh nghiệp tư nhân để làm nhà ở xã hội gắn liền với các khu công nghiệp. TP Hồ Chí Minh cần phối hợp với Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam thực hiện thiết chế nhà ở công đoàn để giải quyết nhà ở cho công nhân, người lao động, trước hết là tại các khu công nghiệp.