Mức lãi suất này không chỉ làm cho chi phí vốn lớn mà còn đẩy giá thành hàng hóa bất động sản lên cao.

Lãi suất tín dụng đang quá cao

Theo giáo sư Đặng Hùng Võ, trong suốt thời gian qua, vốn tín dụng không phải là nguồn vốn chủ yếu cho đầu tư vào thị trường bất động sản. Vốn tín dụng được sử dụng chủ yếu để thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai và đầu tư phần hạ tầng dự án. Tiếp sau đó, phần vốn chủ yếu để đầu tư, phát triển các dự án đến từ hình thức bán bất động sản hình thành trong tương lai.

Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng lãi suất tín dụng cho đầu tư bất động sản đang quá cao

Việc sử dụng vốn tín dụng như trên xuất phát từ 3 lý do chính. Thứ nhất là lãi suất tín dụng cho đầu tư bất động sản vẫn khá cao, ngang với tín dụng thương mại. Thứ hai là Ngân hàng Nhà nước tạo cơ chế kiểm soát vốn tín dụng đầu tư vào bất động sản khá chặt chẽ. Thứ ba là nhà nước vẫn chưa cho phép tiếp cận các nguồn tín dụng ngoài nước cho đầu tư bất động sản.

Nhiều năm trước, Thông tư số 36/2014/TT-NHNN ngày 20-11-2014 của Ngân hàng Nhà nước đã gây ra những cuộc tranh luận khá dài. Các cuộc tranh luận xoay quanh quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài với 2 nội dung liên quan đến đầu tư bất động sản.

Hai nội dung đó gồm tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn (cho vay đầu tư bất động sản) và hệ số rủi ro đối với các khoản vay đầu tư vào bất động sản. Thông tư này đã được sửa đổi 2 lần vào giữa năm 2016 và cuối năm 2017.

Từ thông tư đầu tiên đến những lần sửa đổi đều cho thấy hệ số rủi ro lên tới 50% khi vay có bảo đảm toàn bộ bằng nhà ở, quyền sử dụng đất. "Đây là hệ số quá cao vì tính chất khá an toàn trong giao dịch bảo đảm. Tôi cho rằng cần hạ thấp hệ số rủi ro khi vay có bảo đảm toàn bộ bằng bất động sản nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng vốn tín dụng trong đầu tư bất động sản. Đây là điều cần sửa đổi để nâng cao hiệu quả sử dụng vốn tín dụng đầu tư vào thị trường bất động sản", giáo sư Võ nhấn mạnh.

Ngoài ra, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã có nhiều chính sách hạ lãi suất tín dụng nhưng hiện nay lãi suất vẫn đang ở mức xấp xỉ 10%, làm cho chi phí vốn lớn và giá thành hàng hóa bất động sản cao. Việc lãi suất tín dụng trong nước cho đầu tư bất động sản quá cao và chưa được áp dụng cơ chế thế chấp bằng bất động sản trong nước tại các tổ chức tín dụng nước ngoài làm cho chi phí vốn trong đầu tư phát triển bất động sản chiếm tỷ trọng cao trong đầu vào sản xuất hàng hóa bất động sản.

Để giải quyết vấn đề này cần mở chính sách cho phép thế chấp bằng bất động sản trong nước tại các ngân hàng đầu tư có pháp nhân nước ngoài nhằm nâng cao tính cạnh tranh của các tổ chức tín dụng trong nước. Kèm theo chính sách này cần đưa ra một số chính sách khác để kiểm soát nguồn cho vay, phương thức giải quyết tài sản thế chấp khi không trả được nợ.

Bảo lãnh ngân hàng đối với giao dịch BĐS hình thành trong tương lai còn nhiều bất cập

Nguồn vốn chủ yếu cho đầu tư vào bất động sản nhà ở và bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng hiện nay là từ nguồn mua bất động sản của các nhà đầu tư thứ cấp thông qua hình thức chủ đầu tư dự án bán bất động sản hình thành trong tương lai.

Trước năm 2015, hình thức huy động vốn như vậy tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với người mua bất động sản hình thành trong tương lai. Những rủi ro này đến từ phía chủ đầu tư như dự án chất lượng thấp, thời hạn bàn giao chậm, không đúng thiết kế, thậm chí bất động sản trong tương lai không có để giao.

Chính vì thế, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 đã đưa ra cơ chế bảo lãnh của ngân hàng đối với các rủi ro có thể xẩy ra từ phía chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, với một cơ chế chung chung đã được ban hành thì bình thường không ngân hàng thương mại nào dám cung cấp dịch vụ bảo lãnh vì họ không kiểm soát được dòng tiền mà chủ đầu tư dự án đang nắm giữ.

Trên thực tế, một số ngân hàng thương mại đã chấp nhận bảo lãnh, thường là các ngân hàng thuộc chung nhóm lợi ích với các chủ đầu tư dự án. Cách thực hiện như vậy làm cho cơ chế bảo lãnh khó có thể phổ biến rộng rãi. Để áp dụng được rộng rãi, cần tạo cơ chế ngân hàng bảo lãnh được quản lý dòng tiền từ nhà đầu tư thứ cấp trả cho chủ đầu tư dự án theo tiến độ.

Với những bất cập trong cơ chế bảo lãnh, cần sửa đổi quy định về quản lý rủi ro đối với giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai theo hướng đa dạng hóa, chấp nhận cả hình thức bảo lãnh lẫn mua bảo hiểm giao dịch của chủ đầu tư dự án. Trong hình thức bảo lãnh có thể cho phép cả hình thức ngân hàng bảo lãnh được quản lý dòng tiền mà các nhà đầu tư thứ cấp trả cho chủ đầu tư dự án để giải ngân phù hợp với tiến độ triển khai dự án.