Bảo lãnh ngân hàng giúp người mua nhà yên tâm hơn

Phí bảo lãnh tính vào giá bán

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP HCM, cho biết quy định về việc bảo lãnh ngân hàng cho việc bán nhà ở hình thành trong tương lai là tiến bộ, giúp người mua nhà yên tâm hơn.

Tuy nhiên, điều bất cập của quy định này là việc ngân hàng phải phát hành chứng thư bảo lãnh. Vì theo thông tư hướng dẫn thì ban đầu ngân hàng và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh. Sau đó, khi chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán với người mua nhà thì chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển thông tin mua bán cho ngân hàng, để ngân hàng cấp chứng thư bảo lãnh cho khách hàng.

Thực tế, hiện nay, một là ngân hàng với chủ đầu tư không ký hợp đồng bảo lãnh mà chỉ ra văn bản dạng cam kết sẽ cấp chứng thư, khiến cho người mua nhà hiểu nhầm. Thứ hai là, có ngân hàng ký hợp đồng bảo lãnh nhưng lại không cấp chứng thư bảo lãnh cụ thể cho từng người mua nhà. Việc không cấp như vậy mục đích là chủ đầu tư đỡ tốn phí bảo lãnh.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), cho biết: “Thực tế người mua nhà phải chịu phí bảo lãnh, cho việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu chủ đầu tư có bỏ ra thì họ cũng tính vào giá bán nhà. Đây là điều bất cập tôi đã thấy từ lâu”.

Theo ông Châu, việc bị mất phí bảo lãnh khiến những chủ đầu tư làm ăn uy tín đôi khi cảm thấy bị mất tiền oan. Trước đây, trong Luật Kinh doanh BĐS 2006 có quy định, chủ đầu tư không được trực tiếp bán 80% sản phẩm cho khách hàng mà phải bán qua sàn giao dịch. Còn 20% còn lại được bán nhưng phải báo cáo với Sở Xây dựng. Điều này cũng là bất hợp lý vì sàn giao dịch không mất tiền đầu tư dự án mà lại được 2% và được độc quyền bán hàng.

Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đã sửa chi tiết này, việc giao cho môi giới bán hay không là do chủ đầu tư quyết định. Tuy nhiên, lại phải thực hiện việc bảo lãnh ngân hàng và chủ đầu tư cũng phải mất khoảng 2%, nếu làm đúng luật. Như vậy thì giá bán nhà sẽ phải đẩy lên cao hơn, đồng nghĩa với việc dự án khó bán hơn. Đây chính là nguyên nhân dẫn tới việc thực hiện bảo lãnh chưa được thực hiện đúng thực chất.

Cần hạn chế tăng giá bán do bảo lãnh

Theo ông Châu, trước đây HoREA đã có đưa ra giải pháp là đề nghị công ty bảo hiểm tham gia vào việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, hiện trong Luật vẫn không có, nên không thể thực hiện được.

Ngoài ra, HoREA còn có đề nghị thực hiện mô hình “5 nhà”. Cụ thể, thứ nhất là nhà đầu tư (chủ đầu tư dự án), thứ 2 là nhà thầu thi công, thứ 3 là nhà cung cấp thiết bị vật tư, thứ 4 là nhà tiêu dùng (khách hàng mua nhà đất). 4 nhà này sẽ cùng mở tài khoản tại nhà thứ 5 là nhà băng (ngân hàng).

Hay nói cách khác, đây là mô hình cho vay theo chuỗi, điều này sẽ hạn chế được rủi ro và giúp cho việc sử dụng đồng vốn một cách tiết kiệm, linh hoạt, hiệu quả. Để thực hiện mô hình này thì ngân hàng phải thay đổi phương pháp hoạt động. Tức là không hoạt động theo vay phải có thế chấp như kiểu của tiệm cầm đồ nữa, mà phải coi chuyện đánh giá tính khả thi của dự án mới là vấn đề chính.

Hiệp hội Bất động sản có đề nghị với Ngân hàng Nhà nước, nên có thông tư chỉ đạo xây dựng quy chế hoạt động nội bộ của các ngân hàng thương mại, để khuyến khích thực hiện mô hình này. Cả một nhóm những người có liên quan tới một dự án mà cùng vay ở một ngân hàng thì cần có cơ chế ưu đãi về lãi suất, ưu đãi về thế chấp…Rất tiếc là kiến nghị này chưa được lắng nghe.

Trong khi đó, Luật sư Trần Đức Phượng thì đề xuất: “Theo tôi, việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai chỉ cần hợp đồng bảo lãnh giữa chủ đầu tư và ngân hàng, chứ không cần đến chứng thư. Việc cấp chứng thư này thực tế làm thiệt hại cho người mua nhà, trong khi việc bảo lãnh này là của chủ đầu tư và ngân hàng”.