Giá nhà đất giữa quy định và thực tế tại TP HCM có sự chênh lệch lớn. Ảnh: Anh Quân

Theo quy định tại bảng giá đất được Hội đồng nhân dân TP HCM thông qua hồi giữa tháng 1-2020, giá đất ở đô thị áp dụng cho 19 quận, huyện giá thấp nhất là 1,5 triệu đồng/m²; cao nhất là 162 triệu đồng/m². Tuy nhiên, theo ghi nhận thực tế của TBKTSG Online, giá đất ở các quận tại TP HCM vẫn cao hơn nhiều so với mức giá quy định.Giá quy định và thực tế chênh nhau hàng chục lần

Tại các quận vùng ven của TP HCM giá đất nền vẫn âm thầm trên đà tăng. Mức tăng vào khoảng 10-15% so với thời điểm đầu năm 2019. Ví dụ, tại khu vực phường Long Phước, Long Trường (quận 9), giá đất nền (đã có sổ hồng) đầu năm 2019 được rao bán với mức từ 34-38 triệu đồng/m² thì hiện nay giá đã tăng lên từ 40-43 triệu đồng/m². Trong khi theo quy định trong bảng giá đất khu vực phường Long Phước, Long Trường thì mức giá là  1,5-3 triệu đồng/m². Cao nhất ở khu vực quận 9, quy định trong bảng giá đất là 13,5 triệu đồng/m².

Hay như ở quận 12 giá đất nền cũng ghi nhận ở mức khá cao. Ví dụ, tại khu vực An Sương giá đất ở mức từ 48 đến 65 triệu đồng/m²; một số phường ở xa hơn như Thới An, Hiệp Thành mức giá từ 30 đến 50 triệu đồng/m². Trong khi quy định trong bảng giá đất ở quận 12 cao nhất là 8,7 triệu đồng/m².

Đặc biệt, ở các quận trung tâm giá nhà đất thực tế cao gấp hàng chục lần so với quy định. Ví dụ, tại quận 1, giá cao nhất theo quy định là 162 triệu đồng/m²; tuy nhiên giá thực tế theo tổng hợp của Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM trung bình là 350 triệu đồng/m², giá tối đa có thể lên đến 800 triệu và thậm chí 1 tỉ đồng/m².

Ở khu vực quận 3, giá đất mặt tiền đường Cách Mạng Tháng Tám (đoạn từ vòng xoay Dân chủ đến ngã tư Nguyễn Thị Minh Khai) giá theo quy định là hơn 61 triệu đồng/m². Tuy nhiên, mức giá thị trường đang dao động từ 260-300 triệu đồng/m², tức cao gần gấp 5 lần so với giá quy định trong bảng giá đất.

Đưa giá đất về giá trị thực

Ông Phan Đức Tài, người môi giới nhà đất lâu năm tại TP HCM cho biết, bảng giá đất mà TP HCM ban hành cho giai đoạn 2020-2024 chỉ có tác dụng để tính tiền sử dụng đất khi làm sổ hồng và tính thuế sử dụng đất... Ông tiết lộ do sự bất cập của bảng giá đất không theo kịp thị trường nên mới xảy ra tình trạng mua nhà đất hai giá, tức là giá mua thực thì cao còn giá khai để tính thuế và tính lệ phí thì thấp.

Nhận định về giá đất thời gian tới ở TP HCM, ông Tài cho rằng  một số "điểm nóng" về đất nền như quận 9, Bình Chánh giá đất có dấu hiệu tăng chậm và chững lại sau thời gian "sốt" đất. Còn ở các quận khác giá vẫn âm thầm tăng đặc biệt là ở các dự án được quy hoạch đường sá và điện nước bài bản. Người môi giới này nhận định giá đất nền vẫn có xu hướng tăng khi nguồn cung nhà chung cư năm 2020 vẫn khan hiếm. Hơn nữa, TP HCM có xu hướng di dời các bệnh viện, trường học ra ngoại thành nên lượng người mua nhà đất ở ngoại thành vẫn nhiều.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, bảng giá đất được quy định và giá thị trường hiện đã chênh nhau quá lớn, việc giữ nguyên bảng giá đất là một yếu tố quan trọng giúp ổn định thị trường và kìm hãm sự tăng giá. Tuy nhiên, để giữ được sự ổn định và điều chỉnh lại những khu vực tăng quá cao trở về giá trị hợp lý thì phải tạo ra nguồn cung và cân bằng các phân khúc của thị trường.

Ông Phúc cho rằng, điều quan trọng nhất là Nhà nước phải quy hoạch và định hướng doanh nghiệp bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực và dành cho người đầu tư dài hạn, chứ không dành cho những người đầu cơ. Cùng với việc giữ ổn định giá đất, Nhà nước cần xem xét các chính sách để giữ ổn định nguồn cung thì mới giúp cho thị trường phát triển bền vững.