Từ đầu năm 2018 đến nay thị trường bất động sản tại TP HCM ghi nhận một lượng lớn dự án căn hộ hoàn thành bàn giao. Đã có sự biến động mạnh về giá bán và cho thuê ở tất các phân khúc căn hộ đã đi vào bàn giao. Tuy nhiên có một thị trường ngách đã khiến cho nhiều nhà đầu tư thứ cấp thành công ngoài mong đợi, đó chính là thị trường căn hộ dịch vụ "hai trong một" officetel.

Đánh trúng nhu cầu

Chúng tôi làm một cuộc khảo sát tại 15 dự án căn hộ ở các khu vực trung tâm đã và đang bàn giao nhà. Khá bất ngờ khi các căn hộ officetel với đặc điểm diện tích nhỏ, công năng sử dụng linh hoạt và thiết kế thông minh, hiện đại lại được khách thuê săn đón dù giá thuê trên m2 cao ngất ngưỡng.

Theo quan sát, mỗi căn hộ officetel tại các dự án trên có diện tích khoảng 25-50m2 nhưng có giá thuê cao từ 16-17 triệu (tại trung tâm) và trên dưới 10 triệu tại các khu vực có hoạt động văn phòng sôi động. Đó cũng là lý do khiến cho loại căn hộ có diện tích nhỏ và tích hợp cả nhu cầu ở lẫn làm văn phòng này có giá tăng 15-35% (thậm chí cao hơn) kể từ khi mở bán đầu tiên đến lúc bàn giao nhà nhưng rất ít người muốn bán lại.

Năm 2016, chị Hoàng Thanh Trà có mua căn hộ officetel của một dự án tại đường Bến Vân Đồn quận 4 với giá 1,3 tỉ 35m2. Hiện nay giá căn hộ này lên đến 60 triệu/m2 và chị Trà nhất quyết không bán mà để cho thuê 17 triệu/tháng (gồm nội thất). 

"Thời điểm mua căn hộ này tôi cũng khấp khởi vì chủ đầu tư có nói tôi là thời hạn sở hữu 50 năm thôi. Nhưng tôi tính đi tính lại thì với mức vốn 1,3 tỉ mà được trả theo tiến độ trong hai năm đến khi nhận nhà nên tôi bấm bụng mua. Khi nhận nhà tôi khá bất ngờ bởi các nhân viên bán hàng liên tục gọi điện báo tôi về mức giá bán lại tăng mạnh và khách thuê trả giá từ 16-17 triệu/tháng. Tôi quyết định không bán mà cho thuê để hưởng dòng tiền đều" – chị Trà chia sẻ.

Theo chuyên gia quan sát thị trường Bùi Quang Tín thì sản phẩm officetel mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư thứ cấp trong thời gian qua là một điều dễ hiểu bởi đây là loại hình căn hộ có diện tích nhỏ lại vừa tích hợp nhiều công năng. Đặc biệt, loại hình căn hộ này thường được phát triển tại các khu vực có vị trí trung tâm, hoạt động cho thuê cả nhà ở và văn phòng đều sôi động.

Tuy nhiên theo ông Tín, thời gian qua lượng căn hộ officetel có nở rộ ở nhiều khu vực trên địa bàn TP HCM nhưng để đạt hiệu suất đầu tư cao thì nhà đầu tư và người có tiền nhàn rỗi khi chọn sản phẩm này nên lựa các dự án có vị trí trung tâm với lượng khách thuê lớn. "

Tại TP HCM thời gian qua các nhà đầu tư officetel đã thắng tại các khu vực quận 1, quận 3, quận 10, phía quận 4 dọc đường Bến Vân Đồn. Và đặc biệt tại khu vực quận 7 quanh khu lõi của Phú Mỹ Hưng hoặc dọc đại lộ Nguyễn Văn Linh loại hình căn hộ này cũng đang được săn đón mạnh. Đây là xu hướng dễ hiểu khi dòng vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài đang gia tăng mạnh vào VN. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài khi đến VN đã chọn khu Nam của TP HCM – nơi đang phát triển kinh tế năng động để mở văn phòng giao dịch, văn phòng đại diện hay trụ sở công ty" – ông Tín nói.

Sẽ có những điều chỉnh cho loại căn hộ nhỏ

Theo Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cuối 2018 đầu 2019 dự kiến sẽ ban hành Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (mới) cho phép xây dựng căn hộ chung cư nhà ở thương mại có diện tích dưới 45 m2 sẽ tạo điều kiện phát triển căn hộ có mức giá dễ chấp nhận, trong đó có loại căn hộ cho thuê giá rẻ. 

"Dự kiến sẽ có các quy phạm pháp luật để điều chỉnh các loại hình bất động sản mới như condotel, hometel, officetel, serviced apartment, shophouse để định hướng phát triển bền vững và bảo vệ quyền lợi chính đáng của khách hàng" – HoREA nhấn mạnh.

Ngoài sự thay đổi tích cực về pháp lý ra thì xu hướng mua nhà cho thuê đang ngày càng phổ biến. Trong hai năm gần đây, nhiều công ty lớn ngành bất động sản đẩy mạnh phát triển sản phẩm căn hộ office-tel đã tạo nên sức hút cho loại hình sản phẩm nhà ở kết hợp văn phòng làm việc.

Điều này cũng dễ hiểu khi đối chiếu vào con số các doanh nghiệp thành lập mới ở một quốc gia đang phát động phong trào khởi nghiệp như VN. Theo Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp (Bộ Kế hoạch đầu tư) trong tháng 6 năm 2016, số doanh nghiệp được thành lập mới là 9.761 doanh nghiệp với số vốn đăng ký là 78.299 tỷ đồng. Phần lớn đây là các doanh nghiệp trẻ, vừa và nhỏ tham gia khởi nghiệp.

Hiện nay thị trường cho thuê văn phòng tại TP HCM khá sôi động với nhu cầu cho thuê cực lớn. Đơn cử như tại khu Nam TP HCM với sự hoạt động doanh nghiệp sôi động của cả doanh nghiệp trong và ngoài nước đã tạo nên một làn sóng mới cho sự phát triển các loại hình căn hộ dịch vụ officetel và các tòa nhà văn phòng cho thuê.

Thời gian qua tại khu này có nhiều thương vụ mua bán các tòa nhà văn phòng, trong tâm thương mại lớn như Paragon, PVC... Hay dù đang trong giai đoạn xây dựng nhưng các căn hộ officetel của dự án Acsent Lakeside (do tập đoàn Sanyo Home của Nhật Bản và Công ty BĐS Tiến Phát hợp tác phát triển) lại được các nhà đầu tư săn đón.

Theo phân tích của các chuyên gia đầu tư thì một phần do dự án này nằm ở vị trí cữa ngõ trung tâm khu Nam là đại lộ Nguyễn Văn Linh. Thêm vào đó điểm mạnh của các officetel tại dự án này lại được thiết kế bởi những bàn tay tinh tế đến từ Nhật Bản giúp tối giản trong cách thiết kế, sự thông minh trong nội thất và không gian làm việc trong lành.

Theo quan sát, dự án Acsent Lakeside có quy mô dự án này 217 căn, bao gồm apartment, garden house, penhouse và officetel. Trong đó, riêng phần officetel có 69 căn.

Ghi nhận đến tháng 4-2018, tại khu Nam (TP HCM) đã xuất hiện căn hộ office-tel ở các dự án: Florita, Charmington la Pointe, Sunrise Riverside, Sunrise Cityview, River Gate, The Tresor. Dòng sản phẩm tưởng chừng là thị trường ngách này lại đang hút một lượng lớn khách đầu tư nhạy bén.