Sau khi bùng nổ từ năm 2016, bất động sản nghỉ dưỡng từng có lúc dẫn dắt các cơn sốt trên thị trường. Nhà đầu tư cũng từng xếp hàng để mua chênh các căn hộ khách sạn (condotel). Tuy nhiên, từ cuối năm 2017, vấn đề pháp lý của các sản phẩm nghỉ dưỡng bắt đầu nổi lên và tiếp tục là trở ngại đầu tiên đối với bất động sản nghỉ dưỡng tới năm 2019. Điều băn khoăn nhất của nhà đầu tư là thời hạn sở hữu của condotel và khả năng được cấp sổ... vẫn chưa được cơ quan quản lý trả lời nhất quán, bất chấp hàng loạt hội thảo, thậm chí trên diễn đàn Quốc hội.

Trong bối cảnh đó, nguồn cung giảm cũng là nhân tố khiến các nhà đầu tư chùn bước. Ở giai đoạn phát triển "nóng," Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh... mỗi nơi đều đón nhận hàng chục nghìn căn hộ condotel. Cùng với đó, sự rà soát, thanh kiểm tra công tác quản lý đất đai ở một số tỉnh, thành cũng khiến bất động sản nghỉ dưỡng sụt giảm mạnh về nguồn cung, thậm chí ở nhiều nơi không có thêm dự án mới trong năm 2019.

Bên cạnh đó, phân khúc nghỉ dưỡng năm 2019 còn đối mặt với tình trạng  thắt chặt tín dụng với bất động sản . Đặc biệt là condotel - loại hình bất động sản khiến nhiều nhà băng lo ngại về rủi ro pháp lý khiến ngân hàng chặt chẽ, cẩn trọng khi cho vay. Có nhà băng trong năm 2019 còn từ chối cho vay với loại hình bất động sản này.

Cộng hưởng những yếu tố đó, bất động sản nghỉ dưỡng năm 2019 tiếp đà sụt giảm về lượng cung và cầu với biên độ lớn, cả ở phân khúc condotel và biệt thự biển. Mức sụt giảm dao động 30-50% so với năm ngoái. Ví dụ, theo DKRA, quý I/2018, số căn condotel được tung ra là 12.600 căn, đến quý III/2019 chỉ còn khoảng 7.000 căn. Trong khi tỷ lệ hấp thụ có quý chỉ đạt chưa tới 1.000 căn, bằng một phần ba, một phần tư cùng kỳ.

Những tác nhân đó khiến thị trường nghỉ dưỡng có chiều hướng chậm lại và giao dịch thận trọng hơn, song sức hấp dẫn chưa tắt khi cơ quan quản lý cho biết vẫn đang từng bước hoàn thiện khung pháp lý. Để giải quyết bài toán dư cung, nhiều chủ đầu tư cũng chuyển hướng phát triển condotel sang các thị trường mới nổi như Bình Thuận, Ninh Thuận, Quảng Nam, Quy Nhơn, Phú Yên, Phú Thọ, Lạng Sơn, Hải Dương...

Cổng vào dự án Cocobay Đà Nẵng - dự án vừa xảy ra đổ vỡ cam kết lợi nhuận trong năm 2019. Ảnh: Empire Group

"Cơn sóng dữ" của condotel thực sự ập đến vào cuối năm khi Cocobay  - một trong những dự án quy mô lớn tại Đà Nẵng - tuyên bố vỡ trận cam kết lợi nhuận. Không phải dự án đầu tiên nuốt cam kết lợi nhuận, song sự đổ vỡ tại Cocobay khiến thị trường chao đảo bởi đây là dự án có tổng mức đầu tư dự kiến xấp xỉ 5 tỷ USD, kỳ vọng phát triển khoảng 10.000 phòng condotel tiêu chuẩn 3-5 sao. Đặc biệt, cùng với chiến dịch quảng bá rầm rộ với chi phí hàng chục triệu USD, cam kết lợi nhuận của Cocobay từng hấp dẫn bậc nhất thị trường khi cam kết tới 8 năm.

Tuy nhiên, mới trả cam kết được hơn 2 năm, chủ đầu tư tuyên bố không thể tiếp tục dù đã thuê những tập đoàn hàng đầu thế giới đến để vận hành. Hơn 1.800 khách hàng mắc kẹt tại dự án này, trong đó có những người đầu tư hơn 600 tỷ và vay ngân hàng đến hai phần ba. Những phương án chuyển đổi mà chủ đầu tư đưa ra, theo khách hàng, hầu hết đều bất lợi cho người mua.

Thực ra, nhiều chuyên gia từng cảnh báo về mức cam kết lợi nhuận quá cao khó đạt được. Sự đổ vỡ của Cocobay là dịp để đánh giá đâu là mức cam kết lợi nhuận hợp lý của condotel. Theo các chuyên gia, mức phù hợp có thể là 6% (ở những dự án condotel thuê quản lý nước ngoài) và 10% (ở dự án do đơn vị tự vận hành). Tuy nhiên, thời gian cam kết cũng chỉ nên kéo dài 3-5 năm.

Sau cú sốc này, thị trường condotel bước vào giai đoạn xấu nhất từ trước đến nay. Một số chủ đầu tư chuẩn bị mở bán dự án mới phải dừng kế hoạch, chờ "cơn sóng dữ" đi qua, đồng thời cũng không mạo hiểm đưa ra cam kết lợi nhuận khủng. Không ít nhà đầu tư đã rót tiền vào các dự án condotel không đủ niềm tin để chờ đợi thêm, quyết định rao bán với giá cắt lỗ. Còn những người chưa bỏ cuộc lại thận trọng hơn khi chọn chủ đầu tư dựa trên tiêu chí độ uy tín, kinh nghiệm vận hành, sự khả thi của các cam kết...

Tuy nhiên, những sóng gió của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng có lẽ chưa dừng lại. Báo cáo của kênh thông tin Batdongsan.com.vn dự báo xu hướng của thị trường condotel trong 12 tháng tới với bức tranh màu xám. Đơn vị này cho rằng 2020 sẽ là một giai đoạn đầy khó khăn với condotel khi nhà đầu tư đang mất niềm tin sau sự cố Cocobay. Tiềm năng của phân khúc này trong năm tới kém hấp dẫn hơn chung cư, biệt thự, nhà phố và đất nền.