Trải qua một năm đầy biến động mạnh, thị trường bất động sản đã vượt qua dự báo về một kịch bản vỡ bong bóng bất động sản vào cuối năm 2018. Đáng lạc quan hơn khi trong giai đoạn nửa cuối năm 2018, hàng loạt tín hiệu tích cực xuất hiện với tính thanh khoản cao tại một số phân khúc. Tuy nhiên, với tình hình diễn biến kinh tế phức tạp năm 2019, thị trường bất động sản sẽ như thế nào? Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với PGS.TS Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương để tìm câu trả lời cho vấn đề này.

PGS.TS Trần Kim Chung Tồn kho bất động sản xuống thấp nhất

Phóng viên (PV): Thưa ông, ông đánh giá như thế nào về thị trường bất động sản năm 2018?

PGS.TS Trần Kim Chung: Sau giai đoạn khủng hoảng đóng băng năm 2011-2013, cho đến năm 2018, thị trường bất động sản có những bước tăng trưởng theo hướng ổn định hơn, phát triển các sản phẩm mới, tập trung vào thị trường nhà thu nhập thấp và một số thị trường ngách. Cụ thể có những điểm nổi bật như thị trường bất động sản vào giai đoạn phục hồi và có sự điều chỉnh cục bộ kịp thời nhịp tăng trưởng nóng ở một số địa phương, phân khúc thị trường.

Tồn kho bất động sản từng bước giảm, năm 2018 xuống thấp nhất sau nhiều năm. Đến tháng 11/2018, tổng giá trị tồn kho bất động sản chỉ còn tương đương gần 1 tỷ đô la. So với lúc đỉnh điểm tồn kho ở quý I/2013 thì đã giảm mạnh tới hơn 105 nghìn tỷ đồng. Nguồn cung căn hộ tương đối ổn định, có xu hướng giảm nhẹ trong năm 2018. Đáng lưu ý, thị trường bất động sản bước vào 2 đợt điều chỉnh trong tháng 5 (thị trường chạm ngưỡng bong bóng và bắt đầu đi xuống) và tháng 9 (thị trường bước vào giai đoạn phục hổi). Tăng trưởng nóng về đất nền và đất nông nghiệp tại một số địa phương nhưng đã được kiểm soát.

Nổi bật thứ hai là phân khúc căn hộ chung cư giá vừa và thu nhập thấp tiếp tục thanh khoản tốt. Khả năng thanh khoản của sản phẩm có giá khoảng 1,5 tỷ đồng với diện tích 50-70m2 cao. Bên cạnh đó là các sản phẩm bất động sản hiện đại, tích hợp được hình thành, chất lượng sản phẩm từng bước được cải thiện. Phát triển bất động sản xanh, bất động sản thông minh, an toàn, tích hợp nhiều tiện ích… Nói chung là thị trường bất động sản năm 2018 có hướng phát triển tốt.

PV: Theo ông những nguyên nhân nào đã tác động để thị trường bất động sản trở nên lạc quan hơn như vậy sau những năm đóng băng và khủng hoảng trước đó?

PGS.TS Trần Kim Chung: Đó là kết quả của sự vậnh hành vào thị trường bất động sản của rất nhiều luồng tiền như chứng khoán (đạt đỉnh 1200), doanh nghiệp, nhà đầu tư thứ cấp, kiều hối, đầu tư nước ngoài, thị trường phái sinh, vốn FDI và M&A. 

Đồng thời có 4 yếu tố làm thị trường bất động sản vừa phát triển vừa điều chỉnh theo hướng giảm xuống đó chính là sự kỳ vọng vào tăng giá đất nền các địa bàn dự kiến làm đặc khu kinh tế, sự kỳ vọng có đột phá về chính sách về các sản phẩm chia sẻ lợi ích (condotel, hometel..), sự kỳ vọng tăng giá đất nền các vùng ven đô thị lớn và cuối cùng cũng là lớn nhất là sự kỳ vọng vào tăng trưởng của thị trường chứng khoán.

(Ảnh minh họa)

Lạc quan nhưng vẫn phải xây dựng kịch bản xấu

PV: Với những tín hiệu lạc quan trên, theo ông thị trưởng bất động sản năm 2019 có tiếp tục phát triển trên nền tảng của năm 2018 không?

PGS.TS Trần Kim Chung: Theo tôi, thị trường bất động sản năm 2019 sẽ tiếp tục kéo dài 3 điểm nghẽn từ năm 2018 gồm: thể chế, chính sách tài chính và các thành tố tham gia thị trường. Trong đó cụ thể về thể chế: Việt Nam ngày càng hội nhập sâu rộng, cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ 4 ngày càng tác động mạnh đến đời sống kinh tế, xã hội. 

Do đó, việc mở rộng các nguồn cấp vốn bền vững cho thị trường cần khuôn khổ thể chế hoàn chỉnh, đặc biệt là khuôn khổ thể chế cho condotel, quỹ đầu tư quỹ tương hỗ, các hoại hình thái khác. Về các chính sách tài chính với thị trường bất động sản nhìn chung còn rất hạn hẹp, đặc biệt quỹ tín thác là giải pháp có thể tốt nhất cho thị trường bất động sản nhưng chưa được thực hiện. Về các thành tố tham gia thị trường trong nước và ngoài nước, các bên liên quan cần tham gia nhiều hơn nữa. Các dòng tiền nước ngoài vào thị trường cần được điều tiết, kiểm soát, tránh làm tăng trưởng nóng thị trường.

PV: Vậy, kịch bản cho thị trường bất động sản Việt Nam năm 2019 như thế nào, thưa ông?

PGS.TS Trần Kim Chung: Thị trường bất động sản cũng đã được xây dựng 3 kịch bản theo mức độ tự nhiên, rất tốt và xấu. Với kịch bản tự nhiên, mọi xu thế vẫn giữ nguyên, chính sách vẫn chờ đợi, tình hình kinh tế thế giới ổn định theo hướng không tốt lên cũng không xấu đi. Tình hình kinh tế trong nước vẫn vận hành theo hướng tiệm tiến, ngoại suy. 

Các chính sách mới cho thị trường vẫn ở thế chuẩn bị, chưa khẳng định… nhưng một số xu thế mới về bất động sản thông minh, bất động sản xanh có bước phát triển nhanh hơn. Thị trường bất động sản phát triển mở rộng sang các địa phương khác ngoài thị trường truyền thống Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng là Cần Thơ, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hải Phòng… Đây là kịch bản dễ xảy ra nhất. Thậm chí có thể xảy ra với xác suất hơn 50%. Nhưng kịch bản này cũng lạc quan hơn ở chỗ nhiều khả năng nền kinh tế sẽ có chuyển biến tốt.

Với kịch bản rất tốt sẽ xảy ra khi tất cả các yếu tố thuận lợi đều xảy ra. Thứ nhất Nhà nước ban hành chính sách về condotel, hometel, officetel… theo hướng công nhận sản phẩm, cấp giấy chứng nhận. Thứ hai, tình hình kinh tế thế giới và kinh tế vĩ mô của Việt Nam tiếp tục ổn định và phát triển. Thị trường chứng khoán tiếp tục tăng trưởng. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài vận hành tốt vào nền kinh tế Việt Nam. CPTPP và các hiệp định FTA thế hệ mới của Việt Nam đi vào vận hành và vận hành có kết quả tích cực. Các doanh nhân tiếp tục đầu tư vào thị trường bất động sản…

PV: Với kịch bản xấu thì sẽ như thế nào, thưa ông?

PGS.TS Trần Kim Chung: Mặc dù khả năng này ít xảy ra nhưng vẫn phải phòng những đột biến xấu. Do tình hình kinh tế chính trị thế giới xấu đi, thế giới có những biến động đột biến từ tác động của những bất ổn tiềm tàng, kinh tế trong nước có những biến động xấu về đầu tư nước ngoài, về xuất nhập khẩu, nợ xấu, lạm phát, nợ nước ngoài, nợ chính phủ hay các thảm họa thiên nhiên… Trong trường hợp đó, kinh tế Việt Nam sẽ bị ảnh hưởng và thị trường bất động sản chắc chắn không tránh khỏi kịch bản xấu. Tuy nhiên, theo nhận định của cá nhân tôi thì kịch bản này xác suất xảy ra rất thấp.

PV: Xác suất thấp nhất nhưng xây dựng kịch bản thì cũng phải đề ra giải pháp. Vậy trong trường hợp thị trường bất động sản xảy ra như kịch bản xấu thì giải pháp sẽ là gì, thưa ông?

PGS.TS Trần Kim Chung: Chúng ta phải tiếp tục hoàn thiện thể chế đối với thị trường bất động sản, đặc biệt là với việc cho ra đời các công cụ tài chính và sản phẩm phái sinh. Phải tiếp tục mở rộng nền kinh tế, trong đó có mở rộng chủ thể tham gia vào đầu tư và mở rộng việc thế chấp bất động sản với các tổ chức tài chính quốc tế. 

Tuy nhiên, cần phải bảo đảm lộ trình phù hợp và kiểm soát được. Tăng cường triển khai các tiến bộ khoa học công nghệ, đặc biệt là công nghệ 4.0 để làm đa dạng, phong phú hơn các loại hình sản phẩm của thị trường bất động sản. Ngoài ra phải theo sát diễn biến kinh tế quốc tế, nhất là cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung. 

Có biện pháp chuẩn bị tiếp đón luồng đầu tư vào Việt Nam thay thế cho luồng đầu tư vào Trung Quốc của các nước thứ ba. Đồng thời cũng chuẩn bị sẵn sàng các phương thức ứng phó với các biến động bất lợi với nền kinh tế Việt Nam dưới tác động của cuộc chiến tranh thương mại…

PV: Cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!