Quảng cáo màn hình Led trong thang máy chung cư thường do chủ đầu tư quyết định và thụ hưởng phí nhưng cư dân cho rằng lẽ ra thuộc về cư dân. Ảnh: TBKTSG

Theo các diễn giả, nếu mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và khách hàng tại các dự án chung cư chuẩn bị hoặc mới bàn giao nhà cho cư dân chủ yếu liên quan đến tiến độ, chất lượng dự án, thì tại các chung cư đã đi vào hoạt động, vấn đề gây bức xúc nhất lại tập trung vào phí quản lý, ban quản trị và phí bảo trì. Thậm chí là các khoản thu sau khi bàn giao cho ban quản trị hay dự toán kinh phí hoạt động thuộc thẩm quyền của ai.Đây là ý kiến của hầu hết các diễn giả tại hội thảo "Chung cư và các vấn đề nan giải" do Câu lạc bộ Quản lý tòa nhà (BMC) và Viện Đào tạo Doanh Chủ (thành viên Câu lạc bộ Doanh nhân 2030) phối hợp tổ chức tại TP HCM chiều 20-4.

Cụ thể, nhiều ý kiến tại hội thảo đều cho rằng việc chủ đầu tư treo biển quảng cáo trên nóc tòa nhà cần phải trả phí cho cư dân. Tuy nhiên, vấn đề này vẫn chưa được giải quyết triệt để vì luật quy định vẫn chưa rõ ràng. Các bên đều đưa ra những lý lẽ để thể hiện quan điểm của mình nên rất dễ dẫn đến mâu thuẫn.

Ông Lê Văn Thế, Trưởng ban Quản trị một chung cư tại quận 2, cho rằng chi phí để treo biển quảng cáo không thấp, có thể lên đến hàng trăm triệu mỗi năm. Quan điểm của ban quản trị là muốn việc này trở thành nguồn thu cho cư dân để bổ sung vào kinh phí vận hành. Tuy nhiên, hiện nay luật vẫn chưa phân định được khoản chung, riêng về vấn đề này nên rất khó.

Mâu thuẫn điển hình và gay gắt nhất là quản lý phí bảo trì phần sở hữu chung mà chủ đầu tư không bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần cho Ban Quản trị chung cư. Ngoài ra, tranh chấp xảy ra còn do Ban quản trị lạm dụng quyền hạn, chi sai nguyên tắc, chi vượt hạn mức quy định, Ban quản trị tùy tiện nâng phí dịch vụ hoặc mâu thuẫn trong chính nội bộ Ban quản trị… Bên cạnh đó, một bộ phận cư dân cũng có những đòi hỏi vô lý, vượt quá quyền lợi được hưởng theo quy định của pháp luật và theo hợp đồng mua bán đã ký kết trước đó.

Theo các chuyên gia, nguyên lý của công tác quản lý chung cư là lấy thu bù chi nên cần cân nhắc kỹ thu và chi sao cho hợp lý. Khi vận hành, tất cả các bên nên đặt giá trị cộng đồng lên trên hết. Tuy nhiên, vấn đề tài chính luôn gây mâu thuẫn vì việc xung đột ngày càng gay gắt, tính đơn giá quản lý thuộc trách nhiệm của ai? Hay việc chung cư có phí quản lý thấp thì ban quản trị sử dụng quỹ bảo trì 2% để làm việc khác có thực sự hợp lý hay không?

Ông Nguyễn Duy Thành, Giám đốc Công ty Quản lý nhà Toàn Cầu, cho biết: "Nguyên tắc quỹ bảo trì là chỉ áp dụng cho cái cũ chứ không lắp đặt cái mới. Việc sử dụng quỹ bảo trì để lắp đặt camera hay đóng bảo hiểm cháy nổ là sai luật nhưng trong khi vận hành sức ép từ cư dân rất lớn nên nhiều chung cư đã sử dụng quỹ bảo trì sai mục đích dẫn đến xung đột lợi ích liên quan đến khoản này".

Một yếu tố nữa cũng thường dẫn đến tranh chấp là từ các điều khoản giữa chủ đầu tư và người mua nhà như điều khoản giao nhà, diện tích đất. Trong đó, nhóm nguyên nhân đầu tiên là các điều khoản sử dụng từ ngữ gây nhầm lẫn về quy định phần diện tích chung, cơi nới và thay đổi công năng một phần diện tích không theo quy hoạch. Thậm chí, mâu thuẫn còn phát sinh ngay từ cách vận hành của ban quản trị.

Ông Nguyễn Thế Lợi, giảng viên Viện Đào tạo Doanh chủ, cho rằng cần nhìn nhận khách quan là vấn đề liên quan đến Ban quản trị cũng gây khó khăn rất nhiều trong việc vận hành. Cần định nghĩa rõ, Ban quản trị là thể chế dân chủ hay thể chế chuyên môn. Các quy định pháp luật hiện nay chưa có một định nghĩa rõ ràng về Ban quản trị.Theo quy định, Ban quản trị là một tổ chức dân chủ cơ sở, không phải là một tổ chức chuyên môn. Song, các quyền hạn, trách nhiệm và nhiệm vụ của đơn vị này thì lại một tổ chức chuyên môn.

"Việc các văn bản pháp luật đang lẫn lộn giữa tổ chức đại diện dân chủ của cư dân với một tổ chức chuyên môn đang dẫn đến các quy định, quyền hạn, trách nhiệm của Ban quản trị khó có thể thực thi. Nếu là một tổ chức chuyên môn, Ban quản trị phải có đầy đủ nghiệp vụ, trình độ, kinh nghiệm quản lý, vận hành nhà chung cư để hoàn thành nhiệm vụ của mình", ông Lợi cho biết.

Các chuyên gia cũng cho rằng, tranh chấp chung cư gia tăng, nhưng hiện nay chưa có biện pháp chế tài kịp thời và hiệu quả. Đơn cử, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định các điều cấm, nhưng nghịch lý là không có điều khoản chế tài, xử phạt những hành vi vi phạm của chủ đầu tư. Việc xảy ra mâu thuẫn quyền lợi giữa một số khách hàng với chủ đầu tư hoặc đội ngũ vận hành là rất dễ xảy ra.

Để giải hòa được các trường hợp này, cách tốt nhất là chủ đầu tư phải trực tiếp đối thoại với khách hàng, giải quyết những khúc mắc của người dân về những vấn đề đang gặp phải, từ đó tìm ra hướng giải quyết vấn đề.