Xu hướng ly tâm - rời trung tâm ra ngoại thành

Trong các năm 2016-2017-2018, tình trạng sốt đất liên tục diễn ra đã đẩy mặt bằng giá đất TP HCM lên cao ngất ngưởng, khiến bất động sản tại các quận nội thành Sài Gòn trở nên đắt đỏ. Điều này tạo động lực thúc đẩy xu hướng đầu tư ngược dòng ra ngoại ô ngày càng tăng nhiệt.

Chuyển ngược ra vùng rìa trung tâm Sài Gòn, thậm chí là các quận ngoại thành, để phát triển bất động sản sẽ là xu thế chung của thị trường địa ốc TP HCM trong năm 2019. Nhà đất các quận nội thành có khung giá cao, không những thế, đây chính là vùng trọng điểm bị hạn chế cấp phép dự án mới. Khi giá bất động sản ở trung tâm ngày càng đắt đỏ, phải bỏ ra dòng vốn lớn, chi phí cao, người có vốn "mỏng" khó có cơ hội tiếp cận nhà đất các địa bàn này nên chiến thuật đầu tư ly tâm (ra xa trung tâm) sẽ được giới đầu tư lựa chọn nhiều hơn.

Tuy nhiên, xu hướng đầu tư bất động sản ở ngoại thành tại Sài Gòn có thể chỉ phát triển chủ yếu ở 2 cực Đông – Nam thành phố trong năm 2019, trong đó khu Đông có vị thế lớn hơn nhờ đầu tư hạ tầng khu vực này sôi động hơn khu Nam.

Thị trường bất động sản TP HCM. Ảnh: Hữu Khoa

Ở chung cư đầu tư đất nền, nhà phố

Ông Hạnh cho biết, chiến lược phát triển đô thị của TP HCM trong hơn một thập kỷ tới từng được Sở Xây dựng công bố, chung cư cao tầng sẽ tiếp tục là xu hướng nhà ở tất yếu của thị trường bất động sản Sài Gòn. Trong 10 -15 năm tới tốc độ phát triển nhà chung cư tại siêu đô thị trên 10 triệu dân này sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn hiện nay. Thành phố cũng hướng đến việc giảm phát triển nhà ở riêng lẻ.

Do đó, xu hướng ở chung cư đầu tư tài sản liền thổ được xem là hợp thời, nhiều khả năng xu hướng đầu tư này sẽ gia tăng trong năm 2019.  Quan niệm người Việt bảo thủ, chỉ thích ở nhà liền thổ đã không còn đúng với đại đa số người dân thành thị. Nếu như trong năm 2018 đối tượng ưa chuộng xu hướng ở chung cư đầu tư đất nền, nhà phố phổ biến ở nhóm người trong độ tuổi dưới 35 thì năm 2019, nhiều khả năng độ tuổi của nhà đầu tư gia nhập xu hướng này sẽ tăng lên trên ngưỡng 35.

Nguyên nhân là do chung cư TP HCM đang có sự phát triển mạnh mẽ với an ninh, tiện ích, dịch vụ, môi trường sống đến kết nối giao thông ngày càng tốt dần lên. Xu hướng ở chung cư đầu tư đất nền, nhà phố năm 2019 cũng phân hóa rõ 2 nhu cầu trên thị trường bất động sản tại Sài Gòn. Căn hộ đáp ứng nhu cầu tận hưởng cuộc sống tiện nghi. Bất động sản liền thổ đáp ứng nhu cầu đầu tư với kỳ vọng hiệu suất lợi nhuận cao.

Đổ vốn về vùng trũng

Quy luật "nước chảy về chỗ trũng", tức chảy về khu vực thấp nhất, đang khiến cho làn sóng thu gom đất ở các huyện xã còn heo hút của Sài Gòn ngày càng gia tăng. Các huyện có mặt bằng giá đất thấp nhất Sài Gòn có thể thu hút dòng vốn quy mô trung bình và trở thành mục tiêu của giới đầu tư trong năm 2019.

Hiện nay TP HCM có 5 huyện rìa ngoại thành gồm: Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ, Nhà Bè, Bình Chánh đều có giá thấp hơn các quận còn lại. Tuy nhiên, hiện có 3 huyện được xếp vào nhóm vùng trũng có giá "mềm" nhất Sài Gòn gồm: Cần Giờ, Bình Chánh, Củ Chi.

Những huyện "vùng trũng" này có giá đất thổ cư dưới mốc 20 triệu đồng mỗi m2 và đất nông nghiệp một vài triệu đồng mỗi m2. Nếu săn các lô đất lớn, mặt bằng giá vẫn còn rất thấp, phù hợp với dòng vốn dài hạn. Bất động sản ở vùng trũng phù hợp với nhu cầu đầu tư dài hơi, chưa hấp dẫn với nhu cầu an cư do còn khiếm khuyết về kết nối hạ tầng.

Săn bất động sản thương mại cho thuê

Với nhà đầu tư có dòng vốn lớn, thậm chí cực lớn, cất tiền vào bất động sản có giá trị thương mại cao tiếp tục trở thành xu hướng thời thượng trong năm 2019. Đầu tư bất động sản khai thác giá trị thương mại (cho thuê, kinh doanh) có ưu điểm lớn ở chỗ là kênh trú ẩn an toàn, chống trượt giá đồng tiền và có tiềm năng tăng giá trị theo thời gian.

Nhà đầu tư nhắm đến các bất động sản có giá trị thương mại cao thường không chú trọng đến dòng tiền khai thác từ việc cho thuê (lợi tức bình quân trên dưới 4%) so ra vẫn thấp hơn gửi ngân hàng. Tuy nhiên, người nắm giữ những tài sản này sẽ có thể đạt lợi nhuận kép nếu chọn lựa được các bất động sản độc nhất vô nhị (không có sản phẩm thay thế) vì sự khan hiếm thường đẩy giá trị tài sản tăng cao, cơ hội tăng giá thuê trong dài hạn là rất lớn.

Các dòng sản phẩm thuộc nhóm bất động sản thương mại cho thuê gồm có: tòa nhà văn phòng, nhà phố mặt tiền, nhà phố thương mại trong dự án tiếp cận tuyến đường chính hay các căn tầng trệt của các dự án cao tầng, kiốt thương mại, trung tâm thương mại...

Ông Hạnh cho biết thêm, tính đến đầu năm 2019, các hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh (văn phòng, thương mại) tại những quận sầm uất của TP HCM đều ghi nhận giá thuê năm sau điều chỉnh tăng so với năm trước 7-10%.