Xác định giá đất, nút thắt lớn trong sửa đổi Luật Đất đai

Thứ hai, 04/03/2019 10:13

Sửa đổi Luật Đất đai cần làm rõ thế nào là giá thị trường? Làm sao để xác định được giá thị trường?...

 

Xác định giá đất, nút thắt lớn trong sửa đổi Luật Đất đai - Ảnh 1.

Trong bối cảnh ngân sách nhà nước khó khăn, vấn đề xác định đúng giá trị đất đai có ý nghĩa rất quan trọng.

 Quốc hội đồng ý đưa Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2019, để tháo gỡ những nút thắt cho Luật này, tiếp sức cho nguồn lực tăng trưởng của Việt Nam, nhất là khi nguồn lực này đang trong tình cảnh cạn kiệt.

Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành từ 1-7-2014, tính đến nay chưa được 5 năm nhưng Chính phủ thấy rằng không thể không sửa, nên từ cuối năm 2017, đã giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu sửa đổi. Đến tháng 6-2018, Quốc hội đồng ý với Chính phủ đưa việc sửa đổi Luật này vào Chương trình xây dựng Luật của năm nay.

Càng thực hiện, càng bất cập

"Có hai lý do đặt ra yêu cầu sửa Luật Đất đai ở thời điểm này", Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà chia sẻ, "thứ nhất là sửa ngay những quy định chưa phù hợp với thực tiễn. Thứ hai, yêu cầu của đất nước trong giai đoạn mới đòi hỏi những đột phá về chính sách để tạo động lực mới cho phát triển. Trong đó, chính sách đất đai, một trong những yếu tố đầu vào quan trọng của hoạt động kinh tế - xã hội, cần phải tiếp tục được hoàn thiện, đổi mới để giải phóng các nguồn lực khác như lao động, khoa học và nguồn vốn xã hội cho phát triển".

Thực tế trong thời gian qua đã xảy ra hàng loạt sai phạm liên quan đất đai ở mức độ nghiêm trọng như vụ việc Vũ "nhôm", Út "trọc", Thủ Thiêm... Nguồn lực đất đai "chảy máu", trong khi đây được coi là sức mạnh đáng kể thúc tăng trưởng cho nền kinh tế.

"Để tạo được động lực mới cho phát triển, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này sẽ xem xét đồng bộ nhiều vấn đề lớn nhằm giải quyết 3 mục tiêu cơ bản là quản lý chặt chẽ tài nguyên đất; nâng cao hiệu quả sử dụng, phát huy nguồn lực tài chính từ đất đai cho phát triển; giải quyết hiệu quả vấn đề khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai", Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định.

Một bài toán khó nổi lên trong sửa đổi Luật này là về giá đất. Luật Đất đai năm 2013 đã tiếp cận và thể hiện vấn đề tài chính đất đai theo cơ chế thị trường nhưng càng thực hiện, càng bộc lộ những bất cập về khung giá đất Nhà nước quy định có khoảng cách khá xa so với giá thị trường. Sửa đổi Luật Đất đai phải điều chỉnh được khung giá đất nhằm kéo giảm sự chênh lệch giữa giá đền bù thu hồi đất so với giá thị trường, nhưng sửa đổi thế nào là không đơn giản. Theo quy định hiện hành, một trong những nguyên tắc định giá đất phải bảo đảm, "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" nhưng trên thực tế, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng 20 - 30% khung giá đất trên thị trường. Khung giá đất của cấp tỉnh cũng trong tình trạng tương tự, chỉ bằng khoảng 30 - 60% giá đất thị trường tại địa phương.

Phải tính đúng, tính đủ

PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Phó Viện trưởng Viện quản lý thị trường và giá cả dẫn chứng, theo Quyết định 96 quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố từ ngày 1-1-2014 đến ngày 31-12-2019 của UBND Tp.Hà Nội, giá đất ở thuộc địa bàn quận trung tâm giai đoạn 2015 - 2019 nhiều tuyến phố vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, tuyến phố Hàng Đào, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ có giá đất niêm yết cao nhất với mức 162 triệu đồng/m2. 

Tuy nhiên, giá đất giao dịch thực tế ở các tuyến phố này phổ biến từ 500 - 800 triệu đồng/m2, có nơi lên đến 1 tỷ đồng/m2. Hay tại dự án Khu đô thị Thủ Thiêm, Tp.Hồ Chí Minh, giá đền bù cho người dân bị thu hồi đất là 18 triệu đồng/m2, nhưng công ty bất động sản bán lại với giá... 350 triệu đồng/m2.

"Trong bối cảnh ngân sách nhà nước khó khăn, vấn đề xác định đúng giá trị đất đai có ý nghĩa rất quan trọng. Giá trị đất đai sau khi chuyển đổi quyền sử dụng phải được tính đúng, tính đủ theo đúng giá thị trường", PGS.TS Ngô Trí Long nhấn mạnh, "đây là nội dung quan trọng cần sửa đổi trong Luật Đất đai tới đây nhằm không làm mất giá trị đất đai. Khi đất đó thuộc quyền quyết định của Nhà nước thì giá trị tăng thêm phải đi vào ngân sách nhà nước".

Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường (Hà Nội) cũng cho rằng, Luật Đất đai đã có những quy định tiến bộ, đó là đền bù đất theo giá thị trường, song như thế nào là giá thị trường lại chưa được làm rõ, gây khó khăn trong triển khai thực hiện. Đây cũng chính là nguyên nhân phổ biến dẫn đến khiếu kiện về đất đai. Sửa đổi Luật Đất đai cần làm rõ thế nào là giá thị trường? Làm sao để xác định được giá thị trường?

Tổng Kiểm toán Nhà nước Hồ Đức Phớc phân tích, theo quy định hiện hành (Nghị định 44/2014/NĐ - CP và Thông tư số 36/2014/TT - BTNMT) có 5 phương pháp xác định giá đất, nhưng lại không bắt buộc áp dụng phương pháp nào. Do đó, cơ quan quản lý tùy tiện áp dụng các phương pháp khác nhau, dẫn đến kết quả khác nhau, chênh lệch hàng chục lần giá trị.

Đây là lỗ hổng dễ bị trục lợi làm thất thoát ngân sách nhà nước. Những sơ hở, hạn chế của phương pháp xác định giá đất không chỉ ở các phương pháp khác nhau, mà tồn tại ngay trong từng phương pháp nên việc tính toán đưa ra giá đất sát với giá thị trường khó khả thi, vì chứa đựng yếu tố chủ quan, giả định, không đủ cơ sở xác định giá đất.

Theo Nguyên Mẫn (vneconomy.vn)

Ra mắt dây chuyền bao bì Tetra Recart® đầu tiên tại Việt Nam

Ra mắt dây chuyền bao bì Tetra Recart® đầu tiên tại Việt Nam

Doanh nhân 17:08

Tetra Pak hợp tác cùng Doveco chính thức khánh thành dây chuyền đồ hộp giấy Tetra Recart® cho rau quả với công nghệ Thụy Điển đầu tiên tại Việt Nam.

Cơ hội đón sóng khi quỹ đất ven sông dần cạn kiệt

Cơ hội đón sóng khi quỹ đất ven sông dần cạn kiệt

Thị trường 15:54

Khi quỹ đất ven sông tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm, dòng vốn đầu tư bắt đầu dịch chuyển về vùng ven còn nhiều tiềm năng như Diễn Châu (Nghệ An).

Bất động sản bền vững: Đi trước để đón đầu

Bất động sản bền vững: Đi trước để đón đầu

Dự án 13:37

Khi thành phố trải qua quá trình đô thị hóa nhanh chóng, một làn sóng bất động sản mới nổi lên

Thực hành ESG tại Gamuda Land Việt Nam

Thực hành ESG tại Gamuda Land Việt Nam

Dự án 10:36

Không chỉ là tên tuổi lớn trên thị trường bất động sản, Gamuda Land còn là một doanh nghiệp tiên phong thực hiện ESG (Enviromental–Social–Gorvernance).

“Resort tại gia” – Chuẩn sống mới của giới nhà giàu

“Resort tại gia” – Chuẩn sống mới của giới nhà giàu

Dự án 10:14

"Home resort" đang dần trở thành lựa chọn của giới nhà giàu bởi chất lượng trải nghiệm và chiều sâu cảm xúc.

Phía Tây bứt tốc: Bình Chánh vươn lên trong cuộc tái cấu trúc đô thị

Phía Tây bứt tốc: Bình Chánh vươn lên trong cuộc tái cấu trúc đô thị

Dự án 10:23

Trung tâm TP HCM (Quận 1, Quận 3) đang trở nên quá tải, sự nổi lên của các “trung tâm mới” là một điều tất yếu để tái cấu trúc đô thị hiện đại.

Cuộc sống tiện nghi trong không gian yên bình tại The Meadow

Cuộc sống tiện nghi trong không gian yên bình tại The Meadow

Dự án 08:15

The Meadow sở hữu không gian xanh bình yên cùng những tiện nghi chuẩn quốc tế, đáp ứng mọi nhu cầu của cộng đồng dân cư văn minh.

Gamuda Land Việt Nam mở rộng danh mục dự án tại 2 miền Bắc - Nam

Gamuda Land Việt Nam mở rộng danh mục dự án tại 2 miền Bắc - Nam

Dự án 13:23

Gamuda Land - một tên tuổi uy tín trong lĩnh vực bất động sản quốc tế - tiếp tục khẳng định cam kết đầu tư lâu dài và mạnh mẽ tại Việt Nam.

Gamuda dẫn đầu cuộc cách mạng giao thông đô thị khu vực

Gamuda dẫn đầu cuộc cách mạng giao thông đô thị khu vực

Doanh nhân 10:20

Gamuda Berhad là doanh nghiệp hàng đầu ở Đông Nam Á về xây dựng và hạ tầng giao thông đô thị, năng lực thi công vượt trội và chiến lược quốc tế hóa nhất quán.

Gamuda Land: Dựng xây tương lai bền vững từ nền móng xanh

Gamuda Land: Dựng xây tương lai bền vững từ nền móng xanh

Dự án 18:18

Gamuda Land đang kiên định theo đuổi triết lý "phát triển có trách nhiệm", thông qua chiến lược tổng thể mang tên Gamuda Green Plan.

XEM THÊM