Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa cho biết cơn sốt đất tại Sài Gòn vẫn tiếp đà tăng trong những tháng đầu năm 2018 dù trước đó đã lan rộng trong năm 2017, có thể khiến thị trường tích tụ bong bóng bất động sản. Chuyên gia này cho rằng TP HCM vẫn có ít nhất 6 giải pháp hãm đà tăng và chặn đứng cơn sốt đất này.
Đánh thuế đất
Theo ông Nghĩa, đánh thuế là một trong những giải pháp phổ biến nhất để quản lý tài nguyên đất đai một cách hiệu quả tại nhiều quốc gia có thị trường bất động sản phát triển trên thế giới. Cách đánh thuế thường đa dạng và linh hoạt chứ không rập khuôn một trường hợp duy nhất. Ví dụ đánh thuế nặng những khu đất bỏ trống, hoang phế, trì hoãn xây dựng và không thể đưa vào khai thác phục vụ xã hội nhằm chặn dòng tiền chết nằm trong đất với mục đích duy nhất chờ tăng giá. Cơ quan quản lý Nhà nước có thể cân nhắc đánh thuế lũy tiến mảnh đất bỏ hoang thứ hai, thứ ba trở đi để chống đầu cơ. Thuế đất vừa được xem là công cụ điều tiết thị trường, đồng thời cũng chống lãng phí tài nguyên đất đai.
Định giá đất theo thị trường để áp thuế
Thay vì để người đang nắm giữ đất đai tự khai báo giá đất và nộp thuế căn cứ vào mức giá này, cơ quan quản lý Nhà nước sẽ thành lập một đơn vị độc lập định giá đất theo cơ chế lên xuống của thị trường. Mức giá trung lập này được sử dụng công khai làm cơ sở áp thuế và có liên thông với ngành thuế. Thực tế tại TP HCM nói riêng và Việt Nam nói chung, việc định giá bất động sản để áp thuế tài sản (đất đai, nhà cửa) đều do bên mua bán tự khai báo và mức giá này thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Với sức nặng tài chính là áp thuế đất theo giá thị trường, bất động sản có thể thoát cảnh nhà nhà ôm đất, người người buôn đất vì trước khi đầu tư đất, họ phải cân nhắc đến khoản thuế không hề nhỏ sắp sửa ập đến.
Giới hạn thời gian giao dịch
Khi thực hiện giao dịch nền đất, người mua vào cần được giới hạn thời gian nhất định mới được phép bán ra. Trước đây chỉ dừng lại ở quy định hoàn tất xây dựng công trình trên đất theo đúng quy hoạch mới được cấp giấy chủ quyền nhưng chỉ chừng ấy ràng buộc vẫn chưa đủ cứng rắn. Việc giới hạn thời gian bán ra lô đất đã mua vào là giải pháp từng được một số quốc gia áp dụng và có tác dụng hạ nhiệt những cơn sốt đất. Trên thực tế, trong lĩnh vực chứng khoán cũng có hình thức giới hạn này, nhằm chống giới đầu cơ gây nhiễu loạn thị trường. Cụ thể là khi nhà đầu tư mua vào một lượng cổ phiếu, họ không được phép bán ra ngay lập tức hoặc bị hạn chế bán ra trong số ngày nhất định.
Đánh thuế đất là một trong những giải pháp có thể làm hạ nhiệt cơn sốt đất tại TP HCM, song vẫn còn nhiều rào cản tâm lý vì động chạm đến nhiều nhóm lợi ích. Ảnh: Vũ Lê
Thắt chặt tín dụng đối với tài sản là đất hoang
Nhà đầu tư trước khi muốn gom đất trống để dành, tích lũy, phải cân nhắc đến việc không được phép dùng đòn bẩy tài chính. Điều này có nghĩa là khi mua đất bỏ hoang, không xây dựng và chưa đưa vào sử dụng, nhà đầu tư sẽ không được vay vốn hoặc chịu lãi suất cao. Trong trường hợp muốn được nhà băng cấp tín dụng, khu đất này phải có kế hoạch cụ thể về quá trình xây dựng, đưa vào khai thác và tuân thủ đúng cam kết về tiến độ. Nếu áp dụng giải pháp này, ngân hàng tránh được những khoản nợ xấu là bất động sản đồng thời thị trường cũng giảm nguy cơ tích tụ bong bóng đầu cơ.
Siết chặt quy hoạch sử dụng đất
Mục đích sử dụng đất của địa phương cần phải được kiểm soát chặt chẽ và nghiêm khắc. Các trường hợp làm thay đổi mục đích sử dụng đã quy định trong quy hoạch phải bị phạt nặng, đủ sức răn đe đồng thời buộc phục hồi mục đích sử dụng ban đầu.
Ví dụ đất dành cho dịch vụ công ích, công cộng, công viên cây xanh, sẽ không được chuyển thành đất thương mại dưới mọi hình thức. Đất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản không được phép chuyển thành đất ở… Kiểm soát quy hoạch sử dụng đất đòi hỏi việc thực thi pháp luật nghiêm khắc, được thanh kiểm tra thường xuyên với tinh thần không có vùng cấm, nhằm giữ cho địa phương có được quy hoạch đô thị bền vững. Giải pháp này tránh được nạn buôn đất kiếm lời bằng chiêu bài chuyển đổi mục đích sử dụng tràn lan, làm phá vỡ quy hoạch đô thị.
Áp dụng cơ chế đặc thù vào quản lý đất đai
TP HCM đang là đô thị đặc biệt so với cả nước nhờ được thí điểm cơ chế đặc thù. Với cơ chế này, lãnh đạo thành phố có thể nghiên cứu hẳn những tiêu chí riêng cho lĩnh vực đất đai của địa phương và thí điểm áp dụng linh hoạt cho phù hợp với tình hình thực tế . Điều này có thể giúp cho thành phố có một thị trường bất động sản năng động và minh bạch hơn.
Theo ông Nghĩa, xét về mặt lý thuyết, một số nhóm giải pháp trên đây là những bài học quốc tế từng áp dụng thành công để bình ổn thị trường địa ốc đang nóng sốt. Khi các chế tài được thực thi mạnh mẽ, đánh mạnh vào nghĩa vụ của người nắm giữ đất đai, buộc họ phải mất đi một số đặc quyền đặc lợi, khiến họ dè dặt khi đổ tiền vào đất cũng là lúc thị trường tìm được trạng thái cân bằng hơn, giúp giá đất hạ nhiệt. Bởi lẽ, lúc đó, nắm giữ càng nhiều đất đồng nghĩa với việc đóng thuế càng nhiều.
Thế nhưng, ông Nghĩa đánh giá, để áp dụng gói giải pháp này tại Việt Nam không hề đơn giản vì trước nay thị trường chưa có tiền lệ. Việc đánh thuế đất, áp thuế theo giá thị trường, giới hạn thời gian giao dịch đất đai hay siết chặt quy hoạch sử dụng đất đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ, nhịp nhàng của nhiều hệ thống cơ quan quản lý đất đai trên địa bàn. Mặt khác, hạ tầng dữ liệu đất đai cũng phải thật hoàn chỉnh.
Những đòi hỏi này khá khó đối với thực trạng chung của thị trường bất động sản Việt Nam và cả TP HCM là chưa có cơ sở dữ liệu thống nhất và chưa được kết nối toàn diện. Đó là chưa kể đến rào cản tâm lý xã hội đến từ làn sóng phản đối thu thêm thuế đất vì ảnh hưởng đến nhiều nhóm lợi ích.
Do đó, trước mắt, mục tiêu hạ nhiệt hoặc chặn đứng cơn sốt đất cần được tiến hành từng bước, chia thành nhiều giai đoạn, đặt dần mục tiêu hoàn thiện cơ sở dữ liệu vùng. Trên cơ sở đó, những gói giải pháp chỉ nên được áp dụng theo cấp độ từ thấp tới cao để tránh gây sốc tâm lý cho thị trường. "Hệ tư tưởng đầu cơ đất kiếm lời đột biến là nguyên nhân gây sốt đất cần phải mất nhiều năm, thậm chí tính bằng đơn vị cả thập niên mới có thể từng bước được điều chỉnh", ông Nghĩa nhận xét.
