Trong 5 năm trở lại đây, căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng 24,6% tổng số nhà ở xây dựng mới tại TP HCM, trong khi tỷ lệ này ở các giai đoạn trước đây chỉ chiếm 3-10%.

Tuy nhiên, cùng với sự tăng trưởng mạnh mẽ về nguồn cung nhà chung cư là thực trạng tranh chấp diễn ra thường xuyên, khó tìm ra hướng xử lý dứt điểm và kéo dài. Theo thống kê sơ bộ của HoREA, toàn thành phố có khoảng 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau và diễn biến theo chiều hướng tiêu cực.

Hiệp hội chia ra làm 7 nhóm tranh chấp điển hình thường phát sinh trong quá trình sử dụng nhà ở cao tầng và diễn biến này đang làm xấu bộ mặt của thị trường căn hộ tại đô thị này.

Tranh chấp khi chung cư bị siết nợ

Có không ít trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp, chậm thanh toán nợ khi đến hạn nhưng che giấu thông tin này với người mua nhà và không được khách hàng đồng ý. Tình trạng xấu nhất là chung cư bị ngân hàng siết nợ, gây hoang mang cho cộng đồng dân cư, rối loạn an ninh địa bàn, dẫn đến khiếu kiện giữa nhiều bên liên quan: doanh nghiệp, ngân hàng, người mua nhà. Đây là loại tranh chấp tác động xấu đến tâm lý thị trường căn hộ TP HCM hiện nay.

Thị trường nhà chung cư TP HCM. Ảnh: Vũ Lê

Tranh chấp do chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư

Theo quy định, hội nghị này được tổ chức bầu Ban quản trị tòa nhà nhưng do sự tắc trách của chủ đầu tư nên diễn ra chậm trễ. Thực trạng phổ biến hiện nay là có không ít chủ đầu tư chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư do muốn tự quản lý vận hành nhà chung cư. Doanh nghiệp muốn quản lý sử dụng kinh phí bảo trì chung cư và khai thác phần diện tích thuộc sở hữu chung.

Chủ đầu tư tổ chức hội nghị chung cư lần đầu nhưng không đạt kết quả do cư dân không tham gia đạt tỷ lệ quy định. Sau khi tổ chức không thành hội nghị nhà chung cư lần đầu, chủ đầu tư chậm báo cáo đề xuất UBND phường chủ trì tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu Ban quản trị chung cư.

Tranh chấp về quỹ bảo trì

Theo Luật Nhà ở, trước khi được bàn giao căn hộ, người mua chung cư phải đóng một khoản quỹ bảo trì tương đương 2% giá trị tài sản chốt trên hợp đồng. Dòng tiền này được lập thành quỹ chung, quản lý minh bạch và công khai, dùng vào việc bảo trì những hạng mục trong tòa nhà bị hư hỏng sau khi hết thời hạn bảo hành hoặc xuống cấp theo thời gian. Tuy nhiên, tình trạng chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì đang diễn ra phổ biến tại TP HCM. Không ít doanh nghiệp trì hoãn bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị chung cư, thậm chí đã tiêu số tiền này vào mục đích riêng.

Tranh chấp về dịch vụ quản lý vận hành

Tranh chấp này xoay quanh mức thu phí vận hành quản lý tòa nhà, chất lượng dịch vụ, công khai việc thu-chi trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư.

Tranh chấp sở hữu chung - riêng

Những khiếu kiện này thường phát sinh do sự mập mờ, thiếu minh bạch trong việc công khai quyền sở hữu và khai thác nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê... Chủ đầu tư và cư dân thường đối đầu nhau gay gắt khi tranh chấp sở hữu chung, thời điểm lộ diện các bất đồng này là lúc tòa nhà có tỷ lệ lấp đầy cao, các hoạt động thương mại, dịch vụ được vận hành hiệu quả.

Tranh chấp về chất lượng xây dựng

Các tranh chấp này thường phát sinh rất sớm, ngay khi bàn giao căn hộ, người dân dọn về ở đều ít nhiều có ý kiến về chất lượng thiết bị, kết cấu công trình, hệ thống phòng cháy chữa cháy... Tuy nhiên, nếu tòa nhà được quản lý vận hành bài bản, doanh nghiệp chủ động đáp ứng các yêu cầu chính đáng của cư dân, những bất hòa này có thể được giải quyết kịp thời, không gây ra tác động xấu.

Tranh chấp chậm giao căn hộ và chủ quyền nhà

Việc các chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết tiến độ như cam kết trong hợp đồng vài năm gần đây đã giảm đáng kể. Tuy nhiên, tình trạng chậm giao "sổ đỏ" cho người mua nhà vẫn tăng lên, thậm chí kéo dài nhiều năm. Cư dân rơi vào cảnh bế tắc trong cuộc chiến đòi chủ quyền nhà vì không có chế tài đủ mạnh để thúc đẩy chủ đầu tư thực thi nghĩa vụ.

Theo HoREA, nguyên nhân các tranh chấp nhà chung cư trên địa bàn thành phố bùng nổ mạnh mẽ thời gian qua là do hệ thống pháp luật hiện hành chưa có biện pháp chế tài kịp thời và hiệu quả. Hiện nay Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định các điều cấm nhưng không có điều khoản nào về việc chế tài, xử phạt những hành vi vi phạm của các chủ đầu tư. Điều này ít nhiều tác động không tốt đến tâm lý người mua nhà, khiến thị trường căn hộ tại TP HCM.