Thời gian qua, giá đất leo thang từng ngày đã khiến cho người người, nhà nhà đổ xô đi mua đất với mong muốn kiếm lời.

Nắm bắt được nhu cầu đó, nhiều chủ đầu tư đã tung ra hàng loạt dự án từ các quận nội thành cho đến các khu vực vùng ven.

Tuy nhiên, trong những dự án được mở bán đó có không ít những dự án còn đang tranh chấp, pháp lý chưa đầy đủ, gây thiệt hại cho khách hàng.

Mua đất nền nhưng không được cấp "sổ đỏ"

Trao đổi với PV, chị L.T.T.N (Bình Dương) cho biết cuối năm 2015, chị có mua 1 lô đất diện tích 90m2 tại dự án Chánh Lưu (phường Phú Hoà, thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương) từ Công ty CP Địa ốc Kim Oanh với giá hơn 150 triệu đồng.

Theo hợp đồng, chị Nhàn đã thanh toán 95% giá trị lô đất. Công ty hứa sau 9 tháng kể từ ngày ký cọc lần đầu (30-12-2015) sẽ được ký chuyển nhượng tại văn phòng công chứng, sau 60 – 90 ngày kể từ lúc ký chuyển nhượng sẽ thanh toán nốt 5% còn lại và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thế nhưng đến nay, đã hơn 2 năm trôi qua, chị Nhàn vẫn chưa được công ty trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như đã cam kết ban đầu.

Thay vào đó, công ty nhiều lần xin gia hạn cấp sổ đỏ cho gia đình chị nhưng liên tục thất hứa.

Mới đây nhất, công ty này đã tiếp tục gửi thông báo, xin gia hạn cấp sổ đỏ cho chị đến tận … tháng 1-2019.

Mới đây nhất, hàng trăm khách hàng mua nền đất tại dự án Everluck Residence của Công ty Bất động sản Tường Phong cũng đã kéo lên tận trụ sở công ty căng băng rôn để phản đối chủ đầu tư này.

Theo phản ánh của các khách hàng, họ mua đất nền tại dự án Everluck Residence của Công ty Tường Phong bằng hình thức góp vốn đã 10 năm qua. Thế nhưng từ đó đến nay, công ty không hề thực hiện việc cấp sổ đỏ cho khách hàng.

Đến năm 2015, một số khách hàng đã "tá hoả" khi biết chủ đầu tư đã mang lô đất làm dự án Everluck Residence thế chấp tại Ngân hàng Quốc dân (NCB) để vay vốn.

Có thông tin cho biết hiện tại, dự án này đang bị Chi cục thi hành án huyện Thủ Thừa kê biên. Và nếu điều đó xảy ra, khách hàng có thể rơi vào cảnh "mất trắng" tài sản mà mình bỏ tiền ra để sở hữu.

Nếu khách hàng tại 2 dự án nói trên chỉ xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư, thì tình cảnh của nhiều khách hàng mua đất nền tại dự án Gold Hill do Công ty CP Xây dựng Địa ốc Long Kim phát làm chủ đầu tư lại càng "bi đát" hơn khi đang phải đi đòi quyền lợi của mình từ cả phía chủ đầu tư lẫn đơn vị môi giới.

Trao đổi với chúng tôi, chị G.D.H, khách hàng mua nền đất tại dự án Gold Hill cho biết tháng 7-2016, chị có ký hợp đồng mua 1 lô đất tại dự án Gold Hill thông qua Công ty Cổ phần Địa ốc Kim Phát.

Tuy nhiên, ngay sau khi đóng tiền được 3 đợt, chị mới phát hiện ra lô đất của mình đã bị đơn vị môi giới tự ý nâng khống giá bán, nhiều thông tin chị được tư vấn về dự án cũng không đúng so với thực tế.

Khi biết mình bị lừa, chị và một số khách hàng đã nhiều lần làm đơn, yêu cầu đơn vị môi giới phải hoàn trả lại số tiền đã thu chênh lệch. Đồng thời, chị vẫn tiếp tục ký hợp đồng mua bán đất với công ty Long Kim Phát theo đúng số tiền lô đất mà chủ đầu tư chào bán trên thị trường. 

Bên cạnh những lùm xùm trong việc mua bán, cấp sổ đỏ cho cư dân, dự án Gold Hill của Long Kim Phát nhiều nơi cỏ dại mọc đầy và trở thành bãi chăn thả bò của người dân địa phương.

"Cuối năm 2016, lãnh đạo công ty Long Kim Phát có đứng ra cam kết sẽ đại diện cho khách hàng khởi kiện Công ty Kim Phát ra toà để thu hồi số tiền tự ý nâng khống lên cho chúng tôi. Thế nhưng, từ đó đến nay, họ vẫn im lặng không làm theo cam kết. Nhiều người tiếp tục ký hợp đồng, đã đóng đủ 95% giá trị hợp đồng, thế nhưng, sổ đỏ ở đâu vẫn là một câu hỏi lớn, tất cả chỉ là những lời hứa suông từ phía chủ đầu tư" - chị H. nói.

Nguỵ biện?

Trong thông báo gửi cho khách hàng, ông Trần Công Luận, Tổng giám đốc công ty Long Kim Phát, cho biết dự án Gold Hill đã cấp được 920/1044 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của toàn dự án.

Hiện tại, công ty đã nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 124 nền cuối cùng tại Văn phòng đăng ký đất đai, Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Đồng Nai.

Tuy nhiên hiện nay, công ty còn phải hoàn tất thủ tục cuối cùng là bàn giao hạ tầng dự án cho UBND huyện Trảng Bom quản lý nên việc cấp giấy chứng nhận chưa thể hoàn thành. Do đó, việc cấp giấy chứng nhận cho những khách hàng này, dự kiến phải đến tận đầu quý 3-2018.

Trong khi đó, trả lời với báo chí, bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng giám đốc công ty Địa ốc Kim Oanh, cho biết dự án Chánh Lưu đã có sổ đỏ toàn khu. Năm 2015, thị xã Bến Cát cho phép những khu quy hoạch trước năm 2010 được đầu tư hạ tầng và ra sổ. Tuy nhiên, khi Kim Oanh đang cho đầu tư hạ tầng để chuẩn bị làm thủ tục sử dụng cho các đất nền trong dự án Chánh Lưu thì UBND tỉnh Bình Dương ra văn bản cấm phân lô, tách thửa dưới mọi hình thức khiến các lô đất nền trong dự án này bị ngưng lại việc ký giấy hợp đồng chuyển nhượng.

Bà Oanh khẳng định đến cuối quý 1-2019 mà công ty chưa giải quyết xong các thủ tục đã cam kết thì sẽ thanh lý hợp đồng và mua lại lô đất của khách hàng đó bằng giá cũ và cộng thêm 40% trên tổng số tiền đã nhận của khách hàng tính đến thời điểm đó.

Người mua cần lưu ý

Luật sư Lê Ngô Trung, hãng luật Vega, cho rằng để hạn chế rủi ro gặp phải khi mua đất nền dự án, khách hàng nên nắm bắt và tìm hiểu một số quy định và thông tin cơ bản về phân khúc này.

Đầu tiên, đó là chủ đầu tư phải hoàn tất các điều kiện pháp lý theo quy định thì sản phẩm (đất nền) mới được đưa ra giao dịch.

Vì vậy, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ pháp lý như văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Ngoài ra, người mua cần chú ý đến quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án vì khi có nhu cầu xây dựng nhà ở trên phần đất đó thì sẽ phải tuân theo bản thiết kế - quy hoạch này.

Khi đáp ứng được các tiêu chí trên và tiến tới thỏa thuận chuyển nhượng đất nền thì các cam kết trước đó về tiện ích, thời hạn bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điều khoản phạt vi phạm về nghĩa vụ của các bên… cần thể hiện rõ trong hợp đồng, bởi đây là cơ sở giải quyết khi tranh chấp phát sinh.

Hiện nay, có nhiều chủ đầu tư chưa đáp ứng được điều kiện để được phân lô, bán nền hoặc thực hiện dự án nhà ở thương mại… nhưng vẫn tiến hành đưa vào giao dịch với khách hàng dưới dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác…

Với những hợp đồng dạng này, khách hàng sẽ thanh toán tiền mua đất trên danh nghĩa góp vốn, đồng thời chịu trách nhiệm thực hiện dự án là xây dựng căn nhà trên đất theo thiết kế do chủ đầu tư đã xin phép trước đó. Tuy nhiên, khi ký kết hợp đồng, người mua có nguy cơ gặp phải những rủi ro như: chủ đầu tư không thể tiến hành thủ tục tách sổ, sang tên cho khách hàng vì tổng thể dự án chưa tiến hành xong hoặc khi đưa tranh chấp ra Tòa án giải quyết thì hợp đồng có khả năng cao bị tuyên vô hiệu, vì về bản chất là quan hệ mua bán đất nền nên hợp đồng góp vốn được xem là giả tạo. Do đó, cần cân nhắc thật kỹ trước khi ký kết giao kèo.