Hiện nay, tình trạng phân lô, bán nền đất nông nghiệp vẫn diễn ra lén lút ở những khu vực đông dân cư, chủ yếu thuộc địa bàn TP Biên Hòa và các huyện Trảng Bom, Long Thành, Nhơn Trạch. Hình thức mua bán là đồng sở hữu hoặc giấy sang tay nên chính quyền địa phương khó phát hiện, xử lý.
Khu đất nông nghiệp tại xã Thạnh Phú (huyện Vĩnh Cửu) đang được phân lô, bán nền. Ảnh: U.Nhi
Trong vai người cần mua đất nền giá rẻ, chúng tôi được những chủ đất dẫn đi xem đất ở những khu vực đang "nóng" thuộc xã Thạnh Phú (huyện Vĩnh Cửu), các phường Bửu Long, Phước Tân, Tam Phước (TP Biên Hòa)... Tuy nhiên, đất nền giá rẻ hầu hết là đất nông nghiệp, không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từng lô (sổ hồng).
* Rao bán tràn lan
Trên các trang mạng xã hội vẫn đầy rẫy các thông tin rao bán đất nền giá rẻ tại Đồng Nai. Trong đó, đất có sổ hồng đầy đủ thì giá khá cao, tùy theo từng khu vực. Riêng đất giá rẻ hơn chỉ có đất nông nghiệp phân lô, bán nền giá bán chỉ bằng 40-60% so với đất thổ cư có sổ hồng. Đi thực tế một số khu đất nền đang được rao bán với giá khá rẻ tại huyện Vĩnh Cửu, TP Biên Hòa, huyện Trảng Bom thì thấy những khu đất tuy cũng có đường vào, nhưng thường nằm sâu phía trong, cách xa trung tâm, xã, phường.
Việc giao dịch mua bán đất nông nghiệp phân lô được thực hiện khá khôn khéo. Khách hàng có nhu cầu liên hệ bằng điện thoại sẽ được dẫn đi xem khu đất, nếu ưng ý sẽ ra văn phòng công chứng để làm thủ tục đồng sở hữu hoặc qua văn phòng luật sư ký bán giấy tay và có luật sư làm chứng.
Liên hệ với H.P. - một đầu mối đang rao bán đất nền giá rẻ tại xã Thạnh Phú (huyện Vĩnh Cửu), chúng tôi được dẫn đi xem khu đất nằm sâu phía trong hẻm. Trên khu đất có đường vào và giá bán từ 400-500 triệu đồng/nền, diện tích 100-120m2. Xem qua sổ hồng thì đây là khu đất rộng hơn 2 ngàn m2, trên đó có khoảng 300m2 đất ở, còn lại là đất trồng cây hằng năm.
"Cò" đất H.P. nói: "Khu đất này được quy hoạch đất ở nhưng hiện chưa kịp làm thủ tục tách thửa nên sẽ bán giá bằng 60% giá đất đã có sổ hồng. Khách mua sau này có nhu cầu sẽ được hỗ trợ tách thửa và ra sổ riêng". Thậm chí khách mua đất nông nghiệp phân lô, bán nền còn được bảo đảm có thể... xây dựng nhà ở. Dựa theo số tờ, số thửa khu đất ghi trên sổ hồng, tìm trên DNAI.LIS thì mảnh đất trên đúng là được quy hoạch đất ở. Vì thế có một số người dân thấy rẻ đã đặt cọc mua đất.
Tương tự, ở phường Bửu Long (TP Biên Hòa) khu vực gần giáp ranh xã Bình Hòa (huyện Vĩnh Cửu) cũng có một số "đầu nậu" đang rao bán đất nông nghiệp phân lô, giá từ 700-900 triệu đồng/nền, bằng 40% giá đất có sổ hồng đầy đủ. Chủ đất tên U. cho chúng tôi hay: "Trên sổ hồng ghi khu đất này là đất lúa nhưng theo quy hoạch sẽ là đất ở đô thị. Do đó, mua đất hiện tại chỉ có sổ chung, nhưng sau này có thể chuyển thành thổ cư và tách sổ". Với kiểu bán lén lút như vậy, các phường, xã rất khó phát hiện để ngăn chặn, chỉ khi người mua đất làm nhà trái phép trên đất nông nghiệp bị phát hiện mới xử lý được. Tuy nhiên, người bị xử lý cũng là nạn nhân vì mua phải đất phân lô, bán nền trái phép.
* Người mua phải hết sức chú ý
Theo một số cán bộ phụ trách địa chính, xây dựng ở các phường, xã thì do địa bàn khá rộng, họ rất khó phát hiện việc lén phân lô, bán nền đất nông nghiệp vì giao dịch thường diễn ra ở nơi khác. Do đó, trên nhiều tuyến đường các xã, phường đều cắm biển cấm mọi hình thức sang nhượng đất trái phép. Tuy nhiên, vì nhiều người dân cần nhà ở mà khả năng không đủ nên vẫn liều mua đất nông nghiệp phân lô giá rẻ.
Ông Quản Hoàng Huynh, công chức địa chính xã Long Đức (huyện Long Thành) chia sẻ: "Đất trên địa bàn xã được nhiều người mua đi bán lại nên việc quản lý tương đối vất vả, năm 2019 xã đã phát hiện, xử lý một số vụ tự ý làm đường và phân lô, bán nền đất nông nghiệp và buộc ngưng mọi giao dịch. Sau đó, xã thông báo rộng rãi cho người dân biết để không mua phải đất nông nghiệp phân lô". Theo ông Huynh, người dân mua đất nền dạng trên thường là từ nơi khác đến, người dân tại xã rất ít khi mua, vì đã lỡ mua thì không thể xây dựng nhà ở được.
Tại TP Biên Hòa, tình trạng xây dựng trái phép hiện bị xử lý khá mạnh tay, buộc phải tháo dỡ, nếu không sẽ cưỡng chế. Cụ thể, trong năm 2019, UBND TP.Biên Hòa đã phối hợp với các phường buộc tháo dỡ và cưỡng chế trên 260 trường hợp xây dựng trái phép, trong đó đa số là nhà ở.
"Trong năm 2019, thành phố đã tập trung xử lý tình trạng xây dựng trái phép ở các phường nên việc phân lô, bán nền đất nông nghiệp giảm hẳn. Những phường xảy ra xây dựng trái phép nhiều là Long Bình, Phước Tân, Tam Phước... Có nhiều trường hợp mua đất nông nghiệp tự phân lô từ nhiều năm trước đã xây nhà ở khi phát hiện cũng buộc phải tháo dỡ" - Phó chủ tịch UBND TP.Biên Hòa Huỳnh Tấn Lộc nhấn mạnh.
Nguyên nhân lớn khiến tình trạng phân lô, bán nền tiếp tục diễn ra ở các địa phương là do vẫn có nhiều người dân chấp nhận mua bán đất đai trái phép dù vẫn rất băn khoăn về pháp lý. Đáng nói hơn, nhiều người biết sai nhưng do hám lời nên vẫn bỏ tiền ra mua đất nông nghiệp rồi lại tìm cách bán cho người khác để thu vốn, tạo thành một vòng luẩn quẩn rất khó quản lý trên lĩnh vực đất đai.