Đất hoa viên (nghĩa trang) được xem là một sản phẩm bất động sản khi mà thời gian gần đây nhiều nhà đầu tư đã tìm đến nó như một kênh kinh doanh, đặc biệt là ở các đô thị lớn.

Một số người cho rằng đây là thị trường vốn ít, lời nhiều nhưng ngược lại, không ít ý kiến e dè, chỉ trích vì cho rằng kiếm lời trên phần đất vốn dùng cho việc "hiếu" là không hay.

Người Đài Loan, Hong Kong "ôm" đất

Trao đổi với những nhân viên kinh doanh một số dự án hoa viên được giới thiệu là hoành tráng của TP, tất cả đều khẳng định chắc như đinh đóng cột rằng đổ tiền vào đất âm phần là hướng đi khôn ngoan trong đầu tư bất động sản hiện nay.

Chị Thu Huyền, một nhân viên kinh doanh của dự án hoa viên tại huyện Long Thành, Đồng Nai, cho biết: "Đất âm phần có đặc điểm là nhu cầu thì luôn luôn cao mà nguồn cung thì còn hạn hẹp. Có tiền cũng chưa chắc mua được phần mộ ưng ý, không thể chọn khu vực riêng cho gia tộc".

"So với thời điểm mở bán, khi khách hàng còn phải mua bằng hợp đồng góp vốn thì giá hiện nay đã tăng khá nhiều. Nếu để kinh doanh, càng về sau, khi giá đã lên cao lợi nhuận sẽ ít đi".

Theo thống kê của công ty này, mỗi năm giá đất nghĩa trang tăng 10%-15%, có năm tăng đến 25% tùy nguồn cung và vị trí.

Chị Huyền bật mí có nhiều khách Đài Loan, Hong Kong (thông qua người Việt) mua từ một đến vài lô để đầu tư, bởi họ nắm chắc loại sản phẩm này chỉ có lên giá chứ không bao giờ hạ giá.

Thậm chí có khách người Nhật Bản bỏ ra 6 tỷ đồng một lúc để đầu tư nhiều lô đất tại đây. Được biết tại Hong Kong, giá một hộc sâu 45 cm, ngang 35 cm trên sườn núi để đựng tro cốt đang là 350.000 USD Hong Kong (khoảng 1,2 tỷ đồng ).

Đồng tình, anh Đức Thiện, một nhà đầu tư mới 25 tuổi, chia sẻ: "Tôi và nhóm bạn cùng đầu tư, lúc mua sỉ ở thời điểm góp vốn chỉ khoảng 45-50 triệu đồng/ô, bây giờ đã lên khoảng 110 triệu đồng/ô có vị trí đẹp, gần chùa, gần tượng tâm linh. Trong khi đó, giá bán lẻ mới nhất của chủ đầu tư đã lên tới hơn 200 triệu đồng/ô".

Người dân viếng mộ tại Hoa viên nghĩa trang Bình Dương. Ảnh: Hoàng Giang/PLO.

Trong khi đó, trên trang rao bán bất động sản, không ít nhà đầu tư đang ráo riết thoát hàng. Đặc biệt, có một gia đình muốn sang bớt 2 trong số 4 lô đất mộ gia tộc tại một dự án hoa viên ở xã Bình An, huyện Long Thành (Đồng Nai) với giá 600 triệu đồng/lô, diện tích 63 m2, bố trí tối đa 8 ngôi mộ.

Nhiều ý kiến nhận xét kiểu bán này cũng khá… khó cho người mua. Điều lạ là giá đất tại hoa viên trên do chủ đầu tư niêm yết lại không thay đổi trong suốt 2 năm qua.

Cần thay đổi cách quản lý thị trường

Theo chuyên gia kinh tế - TS Đinh Thế Hiển, cách làm nghĩa trang đúng nhất là Nhà nước phải cho các doanh nghiệp tư nhân làm theo cách của nghĩa trang Đa Phước. Nghĩa là chỉ bán đất mộ cho gia đình không may vừa có người thân qua đời và chôn cất theo thứ tự, không chọn vị trí, cũng không được mua trước.

"Cách làm cấp đất cho chủ đầu tư để họ làm nghĩa trang rồi bán cho người có mục đích đầu cơ, đầu tư như hiện nay là không đúng. Hình thức đầu tư kinh doanh đất hoa viên cũng là 1 dạng đầu tư dài hạn và chủ đầu tư yên tâm là không bao giờ sợ lỗ, không sợ ế. Do đó, đất nghĩa trang dù được xây dựng theo tiêu chuẩn nào cũng không nên bán trước mới đúng tính chất. Hiện tại, để chủ đầu tư bán cho giới đầu cơ rồi mua đi bán lại không khác gì khuyến khích đầu cơ đất nghĩa trang", TS Hiển nhấn mạnh.

Ngoài ra, đầu tư sản phẩm này cũng còn những vấn đề cần cân nhắc. Đất hoa viên phần nào vẫn gắn liền với ý nghĩa tâm linh nên không phải nhà đầu tư nào cũng muốn kinh doanh. Chưa kể thị trường ngách này tuy có lời nhưng đặc điểm là không thể đầu tư lướt sóng, tính thanh khoản không cao. Đổ tiền vào đất hoa viên phải xác định 2-3 năm sau khi dự án hoàn công mới dễ kiếm người nhận chuyển nhượng.

Từ kinh nghiệm thực tế, anh Tuấn Hải, một nhà đầu tư, chia sẻ: "Đúng là sản phẩm này lời nhiều nhưng khả năng ngâm vốn cao. Thường giá nhà đầu tư sơ cấp sang nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp luôn thấp hơn so với giá mới của chủ đầu tư. Đây là đất sinh phần nên dù là kinh doanh, họ cũng không 'lấy hết' mà muốn chia sẻ một phần lợi nhuận với nhà đầu tư đến sau. Đây là sản phẩm đặc biệt nên làm sao để được an tâm là tốt nhất. Dù sao so với giá gốc mua, tôi cũng có lợi nhuận 100% rồi".

Nhiều ý kiến lo ngại nếu quản lý không chặt việc mua bán đất hoa viên thì khả năng loại bất động sản này sẽ bị thổi giá cao. Khi ấy, nguời chịu thiệt sẽ là người có nhu cầu sử dụng thực sự.

Theo dự kiến, đến năm 2050, 3 tỉnh, thành TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai sẽ có khoảng 900 ha đất dành cho các dự án nghĩa trang kết hợp với công viên. Theo quy hoạch chung của TP.HCM, ngoài việc nâng cấp các nghĩa trang cũ thì TP sẽ xây dựng mới hàng loạt nghĩa trang ở quận 9, các huyện Hóc Môn, Nhà Bè, Củ Chi với tổng diện tích gần 170 ha.