Giao dịch giảm, giá không giảm

Trong vai người mua đất nền để đầu tư, chúng tôi được một môi giới đất chuyên nghiệp tên Thừa tại xã Trung Lập Hạ cho biết, hiện nay giá đất ở khu vực gần khu công nghiệp Tây Bắc Củ Chi và mặt đường Tỉnh lộ 2 không thấp hơn thời điểm trước đây là bao, giá vẫn giữ ở mức đỉnh.

Anh Thừa dẫn chúng tôi thăm vài lô đất, nằm trong mặt đường nhỏ. Một lô đất có diện tích 6x17m có giá hơn 740 triệu đồng. Khu đất này mới chỉ có 90 m2 là đất thổ cư. Vị môi giới này cho biết, giá này vẫn bằng mức giá cách đây 2 tháng.

Ở một lô đất khác nằm cạnh Tỉnh lộ 2 của xã Trung Lập Hạ, đã có người ở, có diện tích 12x21m, trong đó diện tích thổ cư là 200 m2, được anh môi giới báo giá 2,5 tỉ đồng. Anh nhận bao lên thổ cư, tiền thổ cư cho nợ.

Đất nền Củ Chi đang chững lại sau thời gian sốt giá.

Theo lời người môi giới, nếu là đất nằm cạnh mặt đường lớn, khu công nghiệp thì giá tính theo mét ngang rơi vào khoảng hơn 400-450 triệu/m; nếu đất ở sâu hơn, đường nhỏ, thì giá khoảng 160-170 triệu/m. Nếu tính theo mét vuông thì giá dao động từ khoảng 7-16 triệu đồng/m2.

"Cách đây 2 tháng, người mua rất nhiều, họ chỉ xem là xuống tiền chứ không phải đắn đo, suy nghĩ, mọi giao dịch diễn ra nhanh chóng. Còn bây giờ, người mua ít hẳn, chủ yếu là đăng bán, có khi cả tháng tôi không bán được nền nào", anh Thừa cho biết thêm.

Ít người mua nhưng giá đất không giảm mà vẫn bằng với trước đây. Ở khu vực thị trấn và các xã lân cận, giá đất vẫn ở mức 8-17 triệu đồng/m2. Những khu vực xa hơn như Tân An Hội, Trung Lập Thượng… thì giá có giảm đôi chút. Nguyên do là trước đây bị đẩy lên thành giá ảo, hoặc những nền đất bị dính quy hoạch, đất không giấy tờ thì giá mới thấp.

Theo anh Thừa, ở địa bàn Củ Chi, hiện nay chủ yếu là người bán. Đa số những người mua số lượng nền lớn đều đã bán hết, giờ chỉ còn lại số nền của những nhà đầu tư lướt sóng.

Tại khu vực thị trấn Củ Chi, nhân viên một dự án đất nền gần bến xe Củ Chi cho biết, một nền đất có diện tích khoảng 80m2 có giá khoảng 350 triệu đồng; còn đối với lô 2 mặt tiền, diện tích lớn hơn thì giá từ 500-600 triệu đồng.

Ghi nhận thực tế tại tuyến đường Phan Thị Hới, một mảnh đất thổ cư có diện tích 90m2 được rao bán với giá 16-18 triệu đồng m2, cao hơn 2 triệu đồng so với 1 tháng trước đó. Tại tuyến đường Lê Vĩnh Huy, mảnh đất rộng khoảng 100m2 được rao bán với giá 1,9 tỉ đồng, trong khi trước đó chỉ 1,7 tỉ đồng. Theo một cò đất tên H, hiện giá đất đang có xu hướng tăng nhẹ, nhưng giao dịch mua bán thì không nhiều so với cách đây 1 tháng.

Có hiện tượng bong bóng?

Theo ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cá nhân, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư Phú Vinh (Phú Vinh Group), so với thời điểm trước đây thì thị trường đất nền ở Củ Chi đang biến động theo chiều hướng đi xuống. Lượng giao dịch giảm sút đến 60-70%, giá đất có nơi giảm khoảng 10% bởi sự điều chỉnh trong giai đoạn tích lũy ngắn của thị trường.

Cũng theo ông Chánh, thị trường tăng nóng thì giá đất ở mọi khu vực đều tăng. Tuy nhiên cần phân biệt giá tăng ảo (tăng liên tục và không có giao dịch) và giá tăng thật (tăng liên tục và vẫn có giao dịch).

"Ở những nơi khi thị trường giảm nhiệt mà rớt giá thì chứng tỏ có hiện tượng bong bóng bất động sản. Cá nhân tôi đánh giá Củ Chi chưa hội đủ các yếu tố để giá đất gia tăng bền vững", ông Chánh nhận định.

Đồng thời ông Chánh cũng đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư có ý định đầu tư vào đất nền cần phải lưu tâm 3 vấn đề. Một là, tuyệt đối phải là đất nền đã có sổ đỏ, giấy tờ pháp lý rõ ràng đầy đủ. Hai là, chủ đầu tư phải uy tín, có nhiều dự án nổi bật, được nhiều khách hàng tin tưởng lựa chọn. Ba là, khu vực đất nền đã có dân cư hiện hữu.

Ngoài ra cũng cần học tập và nâng cao kiến thức liên tục để nắm bắt thật kỹ xu hướng của thị trường, các phân khúc sản phẩm quan trọng để ra quyết định tốt nhất.

Bên cạnh đó, nhiều chính sách vĩ mô của thành phố, Nhà nước cũng tác động đến giá đất ở khu vực Củ Chi. Mới đây, HĐND thành phố chưa thông qua 3 dự án có chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa diện tích từ 10 ha trở lên, đã trình chính phủ với tổng diện tích là 170 ha. Với lý do, qua lấy ý kiến, phần lớn nhân dân tại huyện Củ Chi chưa đồng thuận việc triển khai 3 dự án này, phần nào đã làm giảm nhiệt giá đất trên địa bàn

Tuy nhiên theo dự báo của DKRA Việt Nam, trong những tháng cuối năm, phân khúc đất nền được dự báo vẫn là kênh đầu tư được chọn lựa hàng đầu. Địa bàn Củ Chi đang có nguồn cung dồi dào ở phân khúc đất nền, việc nhiều nhà đầu tư chú ý tiếp tục rót tiền vào đây là có cơ sở. Dù vậy, trong bối cảnh thị trường có dấu hiệu giảm nhiệt, người mua sẽ thận trọng hơn khi ra quyết định đầu tư.