Thị trường căn hộ tại Bình Dương, nơi được mệnh danh là thủ phủ của các khu – cụm công nghiệp đang diễn ra sôi động ở mảng cho thuê và mua bán thứ cấp. Đặc biệt ở kênh kinh doanh cho thuê, tỷ suất sinh lời căn hộ khu công nghiệp ở Bình Dương đang vượt xa lãi suất ngân hàng.

Cụ thể, một dự án nhà ở cao tầng quy mô 400 căn hộ nằm trên đường Phạm Văn Đồng, thuộc địa phận Dĩ An, Bình Dương, gần khu công nghiệp Bình Đường, Sóng Thần I, II và giáp TP HCM qua quận Thủ Đức đang có hiệu suất sinh lời lý tưởng.

Các căn hộ 2 phòng ngủ, 64 m2 tại dự án này từng được chào bán 1,1 - 1,2 tỷ đồng một căn hồi tháng 6-2016, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng, hiện có giá thuê 9 triệu đồng một căn mỗi tháng đối với nhà trống. Cùng kích cỡ căn hộ này, nếu có nội thất giá thuê lên đến 12 - 14 triệu đồng một căn mỗi tháng tùy hướng và vị trí tầng.

Đặc biệt, tỷ lệ lấp đầy của dự án đạt 100%. Hiện tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê căn hộ dự án này đạt 8 - 9% một năm, cao hơn 1,5 - 2 lần so với các căn hộ tại TP HCM cùng phân khúc. Không những thế, giá bán căn hộ dự án này cũng tăng cao trong 24 tháng qua. Từ cột mốc 1,1 - 1,2 tỷ đồng một căn 2 phòng ngủ quý II/2016 đến nay các căn hộ này được chuyển nhượng giá 1,7 tỷ đồng, lãi 500 triệu đồng mỗi căn. Tỷ suất sinh lời đạt 45% trong 2 năm, tức lợi nhuận mỗi năm khoảng 22,5%.

Một dự án căn hộ gần khu công nghiệp tại Bình Dương. Ảnh: muabannhadat.vn

Tại Thuận An, một dự án căn hộ quy mô trên 500 căn tọa lạc mặt tiền Đại lộ Bình Dương, cách Khu công nghiệp VSIP 3km, ban đầu chủ đầu tư bán 750 - 800 triệu đồng một căn 46 - 50m2, hiện nhà trống cho thuê được 8 triệu đồng một căn. Nhà có nội thất giá thuê dao động từ 10 đến 14 triệu đồng một căn mỗi tháng, tùy hướng nhìn và số tầng. Tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê lên đến trên 10%.

Còn tại Thành Phố Mới Bình Dương, dự án hơn 400 căn theo chuẩn Nhật, gần nhiều khu và cụm công nghiệp của tỉnh này cũng có tỷ suất sinh lời tốt dù thời gian đầu thanh khoản khá thấp. Năm 2013 dự án được chào bán từ 1.100 USD mỗi m2, tính theo tỷ giá USD thời điểm này khoảng 20 triệu đồng mỗi m2. Đến quý III/2018, thị trường giao dịch 28 - 30 triệu đồng mỗi m2, tăng 8 - 9 triệu đồng mỗi m2 trong vòng 5 năm.

Người mua căn hộ này đa phần không phải khách hàng sử dụng cuối cùng vì mục tiêu nhắm đến việc đầu tư cho thuê. Các căn hộ 72m2 gồm 2 phòng ngủ có giá gốc khoảng 1,5 tỷ đồng một căn cách đây 5 năm hiện có giá thuê 500 - 600 USD, tương đương 11,5 - 13,5 triệu đồng mỗi căn một tháng.

Riêng 40 căn được chủ đầu tư giữ lại làm căn hộ dịch vụ cho khách Nhật thuê, cung cấp các tiện ích, dịch vụ như khách sạn đạt giá thuê 800 - 900 USD một căn mỗi tháng. Nguồn khách thuê này là chuyên gia nước ngoài làm việc cho các nhà máy trong khu công nghiệp VSIP được công ty cấp ngân sách thuê nhà. Tỷ suất sinh lời thấp nhất từ việc cho thuê căn hộ dự án này đạt 7,5% và cao nhất lên đến 16%.

8 tháng qua, một dự án căn hộ dối diện Bệnh viện Hạnh Phúc, đang xây dựng phần móng, thuộc địa phận Thuận An, gần khu công nghiệp VSIP (Bình Dương), kết nối tốt với khu công nghiệp Linh Trung 2, Bình Chiểu (Thủ Đức) và cụm công nghiệp quận 12 (TP HCM) cũng được giao dịch sôi động.

Giá bán các căn hộ này thấp nhất 870 triệu đồng một căn nhưng được cam kết cho thuê khi bàn giao nhà lên đến 11 triệu đồng mỗi tháng. Tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê được chủ đầu tư bảo chứng đạt trên 10%.

Tổng giám đốc Công ty Viethome, Nguyễn Anh Đào cho biết căn hộ quanh các khu công nghiệp hay các thành phố công nghiệp lớn như Bình Dương, vị trí sát Sài Gòn, đang đứng trước lợi thế khai thác cho thuê rất lớn. Tỷ suất sinh lời của dòng sản phẩm này đạt 8 - 10%, có trường hợp đạt 11 - 16%, trong khi căn hộ TP HCM chỉ đạt tỷ suất sinh lời từ cho thuê cao nhất khoảng 5 - 6%.

Ông Đào phân tích, căn hộ tại Bình Dương có giá rẻ hơn TP HCM do mặt bằng chung chi phí đất tại thành phố công nghiệp này vẫn thấp hơn siêu đô thị như Sài Gòn. Nhu cầu thuê chỗ ở tiện nghi, an ninh, đảm bảo các dịch vụ vận hành tốt từ lực lượng chuyên gia và các cấp quản lý của thành phố công nghiệp này rất lớn.

CEO Viethome giải thích, Bình Dương có khoảng 28 khu công nghiệp được thành lập và 10 cụm công nghiệp đang hoạt động. Hiện lực lượng chuyên gia, các cấp quản lý làm việc tại địa bàn này ước tính trên dưới 50.000 người. Trước đây họ đi về giữa Bình Dương với Sài Gòn và thuê nhà tại quận 1, 2, 7, Bình Thạnh. Hiện nay ngày càng có nhiều chuyên gia muốn rút ngắn quãng đường từ nơi ở đến nơi làm việc, tiết kiệm thời gian di chuyển, nên càng khiến nhu cầu thuê căn hộ gần các khu công nghiệp tăng dần.

Hơn nữa, nhóm khách thuê này thường được doanh nghiệp chi trả một khoản ngân sách tương đối cao, ước tính 600 - 1.000 USD mỗi tháng tùy cấp bậc. Nhờ đó, thị trường căn hộ cho chuyên gia thuê có diễn biến sôi động tại các khu công nghiệp ở Bình Dương.

Chuyên gia này nhận xét thêm, hiện nay nguồn cung căn hộ chất lượng cao đáp ứng đối tượng khách thuê này ở Bình Dương chưa nhiều. Nguồn cung ít nên căn hộ cho thuê càng được giá. Điều này lý giải vì sao tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê các căn hộ quanh khu công nghiệp Bình Dương vượt xa Sài Gòn và được xếp vào kênh đầu tư lý tưởng nếu so với lãi suất ngân hàng.

Theo ông Đào, thị trường căn hộ cho thuê với dịch vụ khép kín, an ninh đảm bảo 24/7 tại Bình Dương còn nhiều tiềm năng phát triển trong nhiều năm tới. Bởi lẽ, hiện nay nguồn cung căn hộ cho thuê tại còn khá ít, dự án mới phải xây 18 - 24 tháng, do đó, rổ hàng chưa đáp ứng kịp nhu cầu của nhà đầu tư lẫn khách hàng mục tiêu.

Thống kê sơ bộ của các đơn vị kinh doanh căn hộ gần khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh Bình Dương cho thấy, có khoảng 50% khách hàng mua tài sản là nhà đầu tư đến từ TP HCM. Mục đích sở hữu căn hộ nhằm khai thác cho chuyên gia nước ngoài thuê hoặc lướt sóng (mua đi bán lại). Trong khi đó, 50% nhóm khách hàng còn lại là những quản lý khu- cụm công nghiệp người Việt. Họ là những người nhập cư hoặc sống tại địa phương, có dòng tiền tích lũy và có thu nhập ổn định, đủ khả năng vay mua nhà trả góp.