Giá như đừng bán…

Đầu năm 2017, trong một lần trò chuyện cùng PV, giám đốc một doanh nghiệp tại quận 9, TP HCM khoe, vừa đầu tư thành công một dự án phân lô bán nền tại quận 9, kiếm được hàng chục tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, lần gặp lại mới đây, vị giám đốc này lại tỏ vẻ tiếc nuối, bởi giá đất tại dự án này đã tăng gấp đôi.

"Đành rằng trong đầu tư khó nói trước, nhưng giá như lúc đó đừng bán, mà để đến bây giờ mới bán thì lời gấp đôi rồi", vị giám đốc này tiếc rẻ và cho biết, mới đây, ông tìm khắp nơi tại quận 9 để mua đất đầu tư dự án, nhưng không mua được, vì quỹ đất hầu như không còn, hoặc nếu còn thì giá đã cao chót vót, không thể mua nổi.

Phân khúc đất nền phía Nam đang trong cơn sốt.

Đó là câu chuyện của nhà đầu tư lớn, còn với các nhà đầu tư nhỏ lẻ, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cũng chứng kiến nhiều trường hợp dở khóc, dở cười.

Cách đây 2 tuần, anh Nam, một người dân tại quận Thủ Đức (TP HCM), thông qua một văn phòng môi giới địa ốc đã quyết định đặt cọc 100 triệu đồng mua một căn nhà ở phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức với mức giá đã thống nhất là 3,3 tỷ đồng, hẹn hôm sau sẽ ra công chứng để chồng tiền. Tuy nhiên, qua hôm sau, người bán nhà đột ngột thay đổi ý định và cho biết, sẽ trả lại gấp đôi số tiền đã nhận cọc, vì có lý do đột xuất, chưa thể bán được nhà.

"Họ không bán và đền tiền cọc nên tôi đâu nói gì được. Tuy nhiên, sau đó tôi mới biết, sở dĩ họ không bán nhà cho tôi là vì hôm đó có một người khách đồng ý mua căn nhà này giá 4 tỷ đồng, nên dù họ có đền cọc, vẫn có lợi thêm được 600 triệu đồng", anh Nam bộc bạch.

Trong khi đó, chị Hạnh, một bác sĩ ở quận 5 (TP HCM) cho biết, cách đây 1 tháng, chị được một người quen giới thiệu một căn nhà mặt tiền trên đường Nguyễn Thị Thập, quận 7 để mở phòng mạch. Sau khi thỏa thuận với chủ nhà sẽ mua căn nhà trên với giá 14 tỷ đồng, chị đặt cọc 200 triệu đồng, hẹn 2 tuần sau sẽ chính thức giao dịch.

"Vì không có đủ tiền, tôi phải bán gấp căn nhà mình đang ở tại quận 5 với giá 9 tỷ đồng, đây là giá bán vội vì cần tiền, còn nếu có thời gian có thể bán được 10 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau khi bán nhà xong, cũng là lúc chủ nhà ở quận 7 gọi điện thoại thay đổi quyết định và chấp nhận đền tiền cọc", chị Hạnh than vãn và cho biết, không đồng ý hủy hợp đồng, chị nhờ luật sư tư vấn, nhưng luật sư cho biết, trường hợp này không kiện được.

Chị Hạnh quay trở về nói chuyện với người mua nhà của mình, với mong muốn được mua lại căn nhà để ở, lúc này, chủ nhà mới đã "hét" giá căn nhà lên 12 tỷ đồng.

Nhiều khu đất nông nghiệp được giới đầu tư thu gom để chia lô bán nền.

Ngoài những trường hợp trên, theo ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản TechCom Real, rất nhiều trường hợp éo le khác cũng đã xảy ra trên thị trường nhà đất thời gian qua. Trong đó, có những trường hợp mua một khu đất thấy có lời nên bán đi để tìm chỗ khác đầu tư. Tuy nhiên, do không tìm được chỗ nào ưng ý, lại quay về mua lại chính lô đất vừa bán với giá cao hơn.

Theo ông Lộc, tình huống bán nhà đất lãi trước mắt, lỗ sau lưng như trên trong giai đoạn sốt đất lan rộng khắp Sài Gòn không phải là hiếm.

Ông Lộc phân tích, việc thị trường đất nền, nhà phố liên tiếp thiết lập mặt bằng giá mới khiến nhiều nhà đầu tư dù bán khu đất đầu tư nhìn thì có lãi, nhưng tổng khoản tiền thu về không thể tìm mua lại được một bất động sản có vị trí tương tự. Vì vậy, thời gian qua, thị trường chứng khiến nhiều nhà đầu tư đất nền, nhà phố dù có lãi vẫn không thể nở nụ cười vì tiếc nuối.

Thiết lập mặt bằng giá mới

Theo phân tích của các chuyên gia, với một siêu đô thị như TP HCM, bất cứ phân khúc bất động sản nào cũng đều có những cơ hội nhất định. Riêng với phân khúc đất nền, nhà phố, kể cả giữa những lúc thị trường đi xuống, cơ hội đầu tư vẫn rất lớn, bởi tâm lý người Việt rất thích nhà liền thổ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, hệ thống hạ tầng giao thông tại TP HCM thời gian qua phát triển mạnh đã làm thay đổi diện mạo của nhiều khu vực. Vì vậy, cơn sốt đất nền không hẳn là sốt ảo, nhưng không loại trừ một số khu vực đã bị các đối tượng đầu nậu lợi dụng để thổi giá.

"Với dòng sản phẩm không xuất phát từ nhu cầu thực tế, đón đầu thông tin quy hoạch mơ hồ và pháp lý không rõ ràng, hạ tầng nhếch nhác, nhưng giá liên tục tăng cao, thì người tiêu dùng cần hết sức cảnh giác", ông Châu nói.

Ở một góc độ khác, ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch Tập đoàn Đất Xanh cho rằng, thị trường đất nền, nhà phố hiện nay đã thiết lập một mặt bằng giá mới. Xét ở góc độ cung cầu, khả năng giảm giá là khó.

Theo ông Thìn, nhìn lại thị trường đất nền, nhà phố từ năm 2015 đến nay cho thấy, giá đất tại một số khu vực ở TP HCM không ngừng gia tăng, cá biệt có nơi đã tăng lên 300 - 400%. Đơn cử, tại quận 2, giá đất nền trên đường Trần Não cách đây 2 năm chỉ có 50 triệu đồng/m2, nay đã lên đến 200 triệu đồng/m2. Hay như ở khu vực đường Song Hành (Xa lộ Hà Nội), thời điểm 2015, nhà đầu tư cũng chỉ phải bỏ ra khoảng 50 - 55 triệu đồng/m2, nay đã lên đến trên 200 triệu đồng/m2.

Còn ở khu vực quận 9, cách đây 3 năm, đất nông nghiệp chỉ có giá 600.000 đồng/m2, nay lên tới 3 - 4 triệu đồng/m2. Với phân khúc đất nền, khu An Thiên Lý, Gia Hòa, Đỗ Xuân Hợp (quận 9) trước đây chỉ 7 - 8 triệu đồng/m2, nay đã lên tới gần 30 triệu đồng/m2.

Ông Thìn nhận định, mặc dù giá đất đã tăng cao, nhưng với những khu vực đáp ứng nhu cầu thật, có giá trị khai thác kinh doanh thương mại sẽ rất khó giảm lại. Bởi lẽ, xu hướng tăng giá này không phải do tăng ảo, mà do nhu cầu ngày càng cao, sự phát triển mạnh của hạ tầng đã làm thay đổi giá trị bất động sản.

Còn theo bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty Eximrs, không chỉ tại TP HCM, mà ngay cả với thị trường Đồng Nai, Bình Dương, giá cùng tăng chóng mặt khi chính quyền địa phương gần đây có chủ trương siết quy hoạch, hạn chế phân lô bán nền.

"Thực tế đã minh chứng, rủi ro lớn nhất của phân khúc đất nền từ nhiều năm qua chủ yếu rơi vào tính thanh khoản của thị trường. Tuy nhiên, dù khó khăn về thanh khoản, nhưng giá khó giảm và khi thị trường trở lại, giá lại xác lập mặt bằng mới cao hơn. Lâu nay, với những người đầu tư địa ốc đất nền, nếu có khả năng trường vốn tốt, ít khi nào bị lỗ. Có bị lỗ chăng là những người đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, buộc phải bán tháo sản phẩm để trả nợ", bà Tú nhấn mạnh.

Còn theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Phú Đông Group, không bàn về vấn đề nhu cầu, bởi nhu cầu đối với phân khúc đất nền bao giờ cũng rất lớn, vấn đề quan trọng nhất của việc đầu tư đất nền trước hết phải là pháp lý. Theo đó, nhà đầu tư phải xác định rõ hiện trạng đất không nằm trong quy hoạch và có sổ đỏ.

Vấn đề thứ hai là vị trí và tiềm năng phát triển của khu đất định đầu tư. Theo đó, dự án đó phải phục vụ nhu cầu ở thật, có đầy đủ dịch vụ tiện ích xung quanh và từ dự án có thể di chuyển thuận lợi tới các khu vực khác.

Một vấn đề không kém phần quan trọng nữa là dù mua một khu đất ở trong một dự án khu đô thị được quy hoạch bài bản, nhà đầu tư cũng cần phải thận trọng, tìm hiểu năng lực của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư không có đủ tiềm lực và uy tín, khả năng sản phẩm đắt hàng trên thị trường thứ cấp là rất khó khăn.