Tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hiện hành quy định cụ thể về trường hợp được miễn thuế TNCN như sau:

Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp chỉ có một nhà ở hoặc đất ở duy nhất.

Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC và Điều 4 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP quy định về trường hợp được miễn thuế phải đồng thời đáp ứng các điều như:

- Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.

- Có quyền sở hữu nhà ở, có quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

- Chuyển nhượng toàn bộ đất ở, nhà ở.

Đừng để mất oan khoản thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà vì thiếu hiểu biết. Ảnh minh họa (nguồn Internet).

Tuy Luật đã quy định rất rõ, nhưng trên thực tế không phải ai cũng biết điều này và việc nộp thuế oan là điều dễ hiểu. Điển hình như trường hợp của vợ chồng chị Đào Thị Thơ ở Thanh Trì, Hà Nội là một ví dụ.

Một năm trước đây, vợ chồng chị có bán căn nhà cấp 4 rộng 50m2 tại thị trấn Văn Điển, Thanh Trì với giá 1,2 tỷ đồng. Do muốn con cái học hành thuận tiện nên anh chị quyết định bán để tìm một nơi ở mới gần trung tâm hơn, thuận tiện đi lại hơn.

Chị Thơ cho biết, đây là căn nhà đầu tiên của anh chị từ sau khi kết hôn, vì cũng không va chạm nhiều trong việc mua bán bất động sản nên anh chị cũng chẳng quan tâm gì đến những quy định, khoản chi phí trong quá trình chuyển nhượng bất động sản.

Sau khi làm hợp đồng công chứng, vợ chồng chị cùng bên mua ra phòng tài nguyên môi trường huyện kê khai và nộp thuế TNCN để hoàn thành thủ tục sang tên cho bên mua như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Khi đó, vợ chồng chị chẳng hề biết có quy định nào về việc miễn thuế, nên cứ kê khai, nộp thuế và nghĩ rằng đó là một nghĩa vụ mà ai bán nhà cũng phải làm. Được biết, số tiền thuế TNCN mà vợ chồng chị Thơ đóng bằng 2% giá trị hợp đồng chuyển nhượng.

Nhưng sau đó, khi một người bạn thân của chị Thơ cũng bán nhà và anh chẳng phải mất đồng tiền nào về khoản thuế TNCN thì chị mới ngã ngửa. Hóa ra, luật quy định rất rõ về trường hợp được miễn thuế TNCN khi chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở. 

Để chứng minh cho việc này, anh bạn chị chỉ cần làm cái bản cam kết gửi lên ủy ban huyện xác nhận đây là căn nhà duy nhất thuộc quyền sở hữu của anh và có quyền sử dụng đất tính đến thời điểm chuyển nhượng là 183 ngày, đồng thời, cam kết chuyển nhượng toàn bộ nhà ở cho bên mua kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hộ khẩu công chứng là bên thuế họ chấp nhận được miễn thuế TNCN.

Trường hợp của anh Hoàng Văn Hùng thì khác. Anh là chuyên gia môi giới bất động sản cho một sàn giao dịch có tiếng tại Hà Nội nên anh tường tận từng quy định của pháp luật trong việc mua bán chuyển nhượng bất động sản. Vừa qua, anh bán một căn nhà 35m2 tại Từ Liêm.

Được biết, anh Hùng mua căn nhà này cách đây 10 tháng và anh vẫn chưa làm xong thủ tục chuyển khẩu về đây. Khi bán nhà, anh biết rất rõ về trường hợp được miễn thuế của mình nhưng có một điều vướng mắc đó là anh không có khẩu ở Từ Liêm và hộ khẩu của anh vẫn ở cùng bố mẹ tại huyện Hoài Đức nên không ai có thể xác nhận cho anh nếu anh cũng làm bản cam kết về việc sở hữu căn nhà duy nhất.

Khi bán nhà, anh có đến chi cục thuế quận hỏi về việc này và được họ hướng dẫn về địa phương làm bản cam kết không có bất kỳ mảnh đất nào ở địa phương và hoàn toàn không có quyền thừa kế mảnh đất hiện nay bố mẹ anh đang ở để chứng minh cho mảnh đất ở Từ Liêm là sở hữu duy nhất và cam kết có quyền sử dụng đất tính đến thời điểm chuyển nhượng là 183 ngày, cũng như cam kết chuyển nhượng toàn bộ nhà ở cho bên mua kèm sổ đỏ và sổ hộ khẩu công chứng. Như vậy, anh cũng đã không phải đóng đồng thuế TNCN nào.

Nhưng ở đây cần hiểu là việc chứng minh mảnh đất là sở hữu duy nhất chưa có một quy định cụ thể nào bởi có rất nhiều trường hợp khác nhau. Theo quy định của Luật, người nộp thuế tự khai tự chịu trách nhiệm và nếu sau này kiểm tra phát hiện người nộp thuế có hành vi khai khống, sở hữu nhiều hơn một căn nhà tại thời điểm chuyển nhượng thì sẽ có biện pháp xử phạt. Chi cục thuế sẽ căn cứ vào từng địa phương để có những yêu cầu khác nhau và người bán nhà cần phải thực hiện theo.

Từ những trường hợp trên, người có nhu cầu bán nhà cần phải tìm hiểu kỹ về luật thuế TNCN trong quá trình chuyển nhượng bất động sản để không phải hối hận và mất tiền oan cho sự thiếu hiểu biết của mình.