Diễn biến thị trường nhà đất TP HCM và Hà Nội những tháng đầu năm

Thứ tư, 26/04/2023 09:37

Quý I, nhà chung cư hạng C giá 20 triệu đồng một m2 lần đầu xuất hiện trở lại tại thị trường TP HCM sau thời gian dài vắng bóng. Cũng trong quý I, đất nền dự án các tỉnh kế cận TP HCM hầu như không bán được hàng, thị trường trầm lắng kéo dài và chưa có dấu hiệu dừng lại.

Theo CBRE, tại một số khu đô thị nằm xa trung tâm Hà Nội, giá bán một số phân khu ghi nhận giảm 3 - 8% theo quý.

Quý I năm ngoái không một dự án nào có căn chung cư và nhà thấp tầng nào thuộc phân khúc 20 triệu đồng một m2 được đủ điều kiện mở bán, vào danh sách huy động vốn. Nhưng quý vừa qua, TP HCM ghi nhận 1.515 căn chung cư giá 20-40 triệu đồng một m2 đủ điều kiện, theo báo cáo của Sở Xây dựng TP HCM.

Diễn biến rổ hàng căn hộ bình dân (hạng C) tăng lên cho thấy khi thị trường bất động sản rơi vào khó khăn, phân khúc này bắt đầu phát tín hiệu khởi sắc hơn so với vài năm trước. Dữ liệu của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho hay trong các năm 2021-2022, phân khúc nhà chung cư dưới 30 triệu đồng một m2 đã dần biến mất khỏi thị trường TP HCM.

Theo HoREA, đỉnh điểm là năm 2021, thành phố ghi nhận tổng số 14.443 căn nhà đủ điều kiện huy động vốn và được chào bán ra thị trường, trong đó căn hộ bình dân chiếm tỷ trọng 0%. Ngược lại rổ hàng có đến 10.404 căn nhà cao cấp, hạng sang, siêu sang chiếm 73,98%.

Trong quý I, báo cáo của Savills Việt Nam cũng cho biết thành phố có hơn 1.600 căn hộ được chào bán thuộc hạng C. Đơn vị này không phân hạng căn hộ theo giá bán mà xếp theo các tiêu chuẩn vị trí, chất lượng xây dựng, hệ thống kỹ thuật và vận hành quản lý. Theo Savills, 3 tháng đầu năm, giá chào bán bình quân của căn hộ hạng C giảm 10% so với cuối năm 2022 và điều chỉnh nhiều nhất so với phân khúc căn hộ hạng A và B.

Nguyên nhân giá chào bán căn hộ phân khúc này giảm là do dự án mới mở bán trong kỳ chào giá "mềm" hơn trước. Thị trường căn hộ cũng xuất hiện nhiều chương trình ưu đãi như chiết khấu thanh toán nhanh, miễn phí quản lý, tặng gói nội thất hoặc kéo dài lịch thanh toán cho người mua.

Diễn biến thị trường nhà đất TP HCM và Hà Nội những tháng đầu năm - Ảnh 1.

Khu nhà ở xã hội Lê Thành An Lạc, quận Bình Tân, TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Còn theo DKRA Group, phân khúc căn hộ bình dân bắt đầu xuất hiện nhiều hơn trong quý I tại thị trường vùng ven, giáp ranh TP HCM như Bình Dương, Long An. Riêng căn hộ hạng B (trung cấp) đã thay thế căn hộ hạng A (cao cấp), trở thành dòng sản phẩm chủ đạo dẫn dắt thị trường khi chiếm 56,2% tổng nguồn cung, tập trung chủ yếu tại khu Bắc TP HCM.

Theo đơn vị này, thị trường căn hộ phía Nam có xu hướng dịch chuyển dần về nhóm căn hộ bình dân và trung cấp, cho thấy các chủ đầu tư đang nỗ lực tái cơ cấu sản phẩm hướng tới nhu cầu thật nhiều hơn.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đầy khó khăn, CBRE Việt Nam cho rằng nhà ở giá bình dân được chú ý nhiều hơn trước. Quý I/2023 thị trường đón nhiều chính sách mới được ban hành dành riêng cho loại hình sản phẩm nhà ở cho người có thu nhập thấp như: nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với quy mô 120.000 tỷ đồng. Đây được kỳ vọng là chìa khóa để giải tỏa nút thắt mất cân bằng cung - cầu của thị trường nhà ở đã diễn ra trong nhiều năm qua.

Tuy nhiên, đơn vị này đánh giá các yếu tố quan trọng của gói 120.000 tỷ đồng bao gồm lãi suất cho vay đối với cả người mua nhà, cũng như thời gian áp dụng lãi suất ưu đãi đều chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế của khách hàng.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định dù được quan tâm nhiều hơn, đến nay lượng nhà ở giá thấp vẫn còn khá hạn chế. Trong thời gian tới, thị trường kỳ vọng có thêm nguồn cung các sản phẩm thuộc nhóm nhà ở xã hội bên cạnh các sản phẩm nhà ở thương mại giúp cân bằng lại cán cân cung cầu nhà ở.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cũng nhận xét tình trạng thừa nhà giá cao, thiếu hụt nhà giá thấp tại TP HCM đã ở mức báo động trong một thời gian dài. Cụ thể, trong hai năm gần đây, phân khúc nhà cao cấp, hạng sang (giá 70-100 triệu đồng một m2 đến hàng trăm triệu đồng một m2) thường xuyên lấn át về số lượng chào bán ra thị trường. Có nhiều thời điểm căn hộ cao cấp và hạng sang chiếm 70% rổ hàng và không có sản phẩm nhà ở bình dân nào.

"Đây là nghịch lý đáng lo ngại, bởi lẽ nhà ở bình dân và nhà ở cho người có thu nhập thấp cần phải là phân khúc chủ đạo, chiếm tỷ trọng cao trên thị trường vì nhu cầu cực lớn nhưng chưa được đáp ứng", ông nói.

Việc căn hộ bình dân tái xuất, theo ông Châu, là tín hiệu tích cực. Ông dự báo với sự quan tâm đến phân khúc nhà ở xã hội từ Chính phủ, cộng thêm sự chuyển hướng sang phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền của một số doanh nghiệp bất động sản, từ năm 2023 trở đi, thị trường kỳ vọng sẽ tăng dần sản lượng nhà ở vừa túi tiền nhiều hơn. Tuy nhiên, Chủ tịch HoREA nhìn nhận, để cân bằng cán cân cung cầu nhà ở đã bị lệch pha nhiều năm, sẽ cần nhiều thời gian để tái cơ cấu lại sản phẩm.

Giao dịch đất nền phía Nam giảm hơn 90%

Theo ghi nhận của VnExpress, thanh khoản đất nền trên cả thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) lẫn thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) đều kém trong quý đầu năm. Lãnh đạo doanh nghiệp chuyên bán đất nền dự án tại Bình Dương cho hay, quý I công ty chỉ bán được một vài sản phẩm mới trong rổ hàng sơ cấp, còn lại là nền đất khách hàng ký gửi bán thứ cấp nhưng khá ế ẩm.

Thanh khoản đất nền dự án của doanh nghiệp suốt 3 tháng qua giảm 95% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân ế ẩm là thị trường đã "đứt" hẳn luồng khách đầu tư, đầu cơ, trong khi nhu cầu thật đất nền rất thấp do loại tài sản này không phục vụ nhu cầu ở ngay.

Cùng cảnh ngộ, trưởng bộ phận kinh doanh một doanh nghiệp chuyên đất nền tại Long An, giáp ranh TP HCM, chia sẻ trừ tháng 1 vướng kỳ nghỉ Tết, trong tháng 2 và 3, lượng hàng bán được gần như bằng không. Khách dạo xem dự án giảm 90% so với cùng kỳ năm ngoái và không ai xuống tiền mua. Lượng giao dịch đất nền quý I trên hệ thống của doanh nghiệp này xuống mức thấp nhất trong vòng nửa thập niên qua.

Trên thị trường thứ cấp, nhà đầu tư thừa nhận 8 tháng qua đã nỗ lực giảm giá để thoát hàng nhưng chưa bán được. Anh Nguyên, một nhà đầu tư đất nền gần Tân An, Long An, có sử dụng đòn bẩy tài chính, cho hay đã chào bán nền đất dự án suốt từ giữa năm 2022 đến quý I nhưng không có khách mua.

Đến cuối tháng 3 anh giảm giá nền đất từ 1,8 tỷ đồng xuống còn 1,4 tỷ đồng, song vẫn chưa bán được. Anh Nguyên thừa nhận, trong quý II sẽ phải giảm giá thêm cho khách mua thiện chí khi bước vào vòng thương lượng vì cần dòng tiền để xử lý tài chính cá nhân, không thể theo tiếp suất đầu tư nữa.

Giao dịch đất nền phía Nam giảm hơn 90% - Ảnh 1.

Thị trường đất nền đoạn qua cao tốc TP HCM - Trung Lương, từ Bình Chánh đổ về Long An, Tiền Giang. Ảnh: Quỳnh Trần

Còn anh Đoàn, môi giới chuyên thị trường Đồng Nai thừa nhận đất nền dự án ế ẩm, 3 tháng đầu năm không bán được sản phẩm nào, đến giữa tháng 4 anh Đoàn mới bắt đầu có giao dịch đầu tiên trong năm 2023. Trong khi đó, quý I năm 2022, anh vẫn có thể bán được 7-10 sản phẩm đất nền trong một tháng, bao gồm cả đất dự án và đất lẻ, dù khi đó giá đất tăng vẫn có khách xuống tiền.


Để cải thiện thanh khoản, sang tháng 4, Đoàn chuyển sang chào bán đất nền lẻ trong dân, đã có sổ đỏ, có thể công chứng ngay, giá khoảng 1 tỷ đồng một nền.

Báo cáo thị trường đất nền TP HCM và vùng phụ cận của DKRA Group cho biết, trong quý I đất nền dự án các tỉnh phía Nam (TP HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An) thanh khoản giảm 94% so với cùng kỳ năm ngoái. Sức cầu chung của thị trường đất nền xuống mức cực thấp, chỉ bằng 6% so với cùng kỳ.

Rổ hàng đất nền dự án mới chào bán trong quý ít biến động về giá, trong cùng một dự án nền đất tung ra tăng giá trên dưới 5% so với cùng kỳ nhưng có kèm theo nhiều chiết khấu, khuyến mãi để kích cầu (như một hình thức giảm giá gián tiếp). Riêng thị trường thứ cấp, đất nền giao dịch trầm lắng, giá chào bán ghi nhận mức giảm trung bình 10% so với cùng kỳ năm ngoái, cá biệt có nhiều nhà đầu tư ngộp tài chính sẵn sàng giảm giá 15-20%.

Dữ liệu của Batdongsan cũng cho thấy, trong quý I mức độ quan tâm bất động sản tại TP HCM và Bình Phước, Long An, Đồng Nai đều sụt giảm. Riêng tháng 2, lượt tìm kiếm đất nền TP HCM trên các chợ trực tuyến giảm 32-45% đối với đất lẻ và đất dự án. Đơn vị này nhìn nhận thị trường đất nền chưa có dấu hiệu hồi phục trong ngắn hạn.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc bộ phận R&D DKRA Group, đánh giá thanh khoản đất nền đang xuống thấp kỷ lục, có thể đã diễn ra nhiều cuộc mặc cả giảm giá giữa bên bán và bên mua nhưng đôi bên chưa tìm tiếng nói chung. Đặc thù của phân khúc đất nền là đối tượng mua để đầu tư, tích lũy tài sản chứ không nhắm đến mục đích sử dụng ngay. Vì vậy đất nền thuộc nhóm bất động sản không được ưu tiên trong giai đoạn thị trường đóng băng như hiện nay.

Ông Thắng dự báo, với tình hình kinh tế đang gặp nhiều khó khăn, lãi suất vay vẫn neo ở mức cao, những vướng mắc pháp lý còn phải xếp hàng chờ đến lượt được tháo gỡ, giới đầu tư ngủ đông, thị trường đất nền nhiều khả năng sẽ khó có những đột biến trong ngắn hạn.

CBRE: Giá chung cư vùng ven Hà Nội bật tăng

Theo báo cáo của CBRE, trong quý đầu năm 2023 có khoảng 2.000 căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội, giảm 43% theo quý và 44% theo năm. Đây là lượng mở bán thấp nhất theo quý kể từ quý I/2020. Đơn vị này cho biết do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư và người mua nhà trong thời điểm thị trường tiếp tục bị ảnh hưởng bởi các yếu tố vĩ mô như mặt bằng lãi suất cao, tín dụng bị thắt chặt cùng sự gián đoạn của kỳ nghỉ Tết Nguyên đán.

Theo đó, tất cả nguồn cung mới trong quý đều là đợt mở bán tiếp theo của các dự án đã mở bán từ các quý trước. Theo phân khúc, sản phẩm trung cấp chiếm 55% tổng nguồn cung mở bán mới, phần còn lại là các sản phẩm cao cấp.

Theo CRBE, doanh số bán hàng ở ngưỡng xấp xỉ nguồn cung mở bán mới. Số căn bán ghi nhận trong quý I/2023 giảm 58% so với cùng kỳ năm trước và giảm 54% so với quý trước. Song, CBRE bắt đầu ghi nhận sự trở lại của người mua nước ngoài, đặc biệt từ Hong Kong và Singapore tại thị trường Hà Nội. Đây được coi là dấu hiệu tích cực cho thị trường tại thời điểm hiện tại.

CBRE: Giá chung cư vùng ven Hà Nội bật tăng - Ảnh 2.

Nguồn: CBRE Việt Nam.

Giá bán trên thị trường sơ cấp ghi nhận trung bình ở mức 1.992 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 20% theo năm và 3% theo quý. Từ đó, có thể thấy cơ cấu sản phẩm mở bán tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp và trung cấp.

Tại thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 1.315 USD/m2, tăng 2,8% so với cùng kỳ năm ngoái – thấp hơn mức tăng theo năm của năm quý trước đó (tăng 5 - 15% theo năm). Mức giá này không chênh lệch nhiều so với quý trước, cho thấy thời điểm giá bán thứ cấp bắt đầu chững lại.

Đáng chú ý, tại một số khu đô thị nằm xa trung tâm, giá bán một số phân khu ghi nhận giảm 3 - 8% theo quý, khi một số người mua bán lại ở ngưỡng chiết khấu trong thời điểm hết thời hạn chương trình ưu đãi lãi suất.

Năm 2023, trước bối cảnh vĩ mô vẫn còn nhiều thách thức với cả chủ đầu tư và người mua nhà, nguồn mở bán mới dự kiến đạt khoảng 14.000 - 15.000 căn tại Hà Nội. Mức mở bán mới này chỉ gần tương đương với năm 2022 và thấp hơn 15 - 20% so với năm 2021.

Bên cạnh đó, nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại các phân khu tiếp theo ở các khu đô thị. Phân khúc cao cấp và trung cấp dự kiến vẫn chiếm chủ đạo trong tổng nguồn cung mới, trong khi giá bán sơ cấp dự kiến sẽ duy trì ở ngưỡng 1.900 – 2.100 USD/m2 trong năm.

Theo đơn vị này, doanh số bán hàng được kỳ vọng ở ngưỡng tương đương số căn mở bán mới trong năm, nguồn cầu chủ đạo sẽ đến từ người mua nhà để ở. Mặt bằng lãi suất hạ nhiệt trong thời gian trở lại đây là một tín hiệu tích cực cho thị trường nhà ở trong các quý sắp tới, tuy nhiên vẫn sẽ cần thời gian để hoạt động thị trường thực sự được cải thiện.

NS (th)

Gửi bình luận

Mr Phú Hưng câu chuyện 15 năm chinh phục thị trường đầu tư tài chính

Mr Phú Hưng câu chuyện 15 năm chinh phục thị trường đầu tư tài chính

Tài chính 13:42

Mr Phú Hưng - diễn giả truyền cảm hứng, xây dựng kết nối cộng đồng đầu tư Việt Nam và câu chuyện chinh phục thị trường tài chính.

Rakuten Viber bảo mật, quyền riêng tư của người dùng Việt Nam

Rakuten Viber bảo mật, quyền riêng tư của người dùng Việt Nam

Số hóa 13:40

Phó Chủ tịch cấp cao của Rakuten Viber - ông Atanas (Nasko) Raykov vừa có chuyến thăm Việt Nam để thực hiện nhiều nỗ lực mạnh mẽ trong việc đảm bảo cam kết về quyền riêng tư và an toàn của người dùng.

Xanh hóa FDI là chìa khóa chiến lược cho doanh nghiệp Đức

Xanh hóa FDI là chìa khóa chiến lược cho doanh nghiệp Đức

Doanh nhân 13:39

Hiệp hội các Doanh nghiệp Đức tại Việt Nam (GBA) vừa công bố những bước tiến đạt được trong quý II năm 2024, nhấn mạnh sự mở rộng hoạt động của các doanh nghiệp Đức và vai trò then chốt của năng lượng xanh trong phát triển kinh tế Việt Nam. Dù phải đối mặt với môi trường đầu tư đầy thách thức, các doanh nghiệp Đức tiếp tục thực

Cùng chuyên gia Mr Henry Win của Tony Trading chia sẻ bí quyết đầu tư thông minh

Cùng chuyên gia Mr Henry Win của Tony Trading chia sẻ bí quyết đầu tư thông minh

Tài chính 20:12

Mr Henry Win là một chuyên gia tài chính với 8 năm kinh nghiệm trên thị trường và là Diễn giả tài chính tại Tony Trading. Trong bài viết này, chúng ta sẽ tìm hiểu về cách xây dựng chiến lược đầu tư thông minh và bí quyết quản lý tài chính hiệu quả trong những thời điểm thị trường biến động mạnh.

Cùng chuyên gia Mr Hunter tổng quan về đầu tư vàng 2024

Cùng chuyên gia Mr Hunter tổng quan về đầu tư vàng 2024

Tài chính 09:20

Kết thúc năm 2023, giá vàng toàn cầu ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng 13% so với cùng kỳ năm trước. Đây được xem là một trong những năm hoạt động thành công nhất của thị trường vàng kể từ năm 2020. Với đà tăng trưởng này, chuyên gia Mr Hunter dự đoán giá vàng sẽ tiếp tục có những biến động tích cực trong năm 2024.

 
 
Doanh nghiệp hướng đến phát triển bền vững

Doanh nghiệp hướng đến phát triển bền vững

Doanh nhân 15:29

Toạ đàm “Doanh nghiệp và Phát triển Bền vững” vừa được tổ chức ngày 12-7, với sự tham gia của nhiều lãnh đạo doanh nghiệp, chuyên gia chính sách, các nhà nghiên cứu và các cá nhân ủng hộ phát triển bền vững.

The Global City, điểm check in mùa hè cho cả nhà

The Global City, điểm check in mùa hè cho cả nhà

Dự án 11:04

Với đa dạng các hoạt động giải trí, thể thao, trải nghiệm ngoài trời phù hợp mọi lứa tuổi, The Global City (đường Đỗ Xuân Hợp, P. An Phú, Q.2, TP HCM) đang thu hút nhiều gia đình, giới trẻ đến vui chơi trong mùa hè.

Cộng đồng cư dân Masteri Centre Point ‘sống sướng’ với giá trị an cư hoàn hảo

Cộng đồng cư dân Masteri Centre Point ‘sống sướng’ với giá trị an cư hoàn hảo

Dự án 10:53

“Sống sướng” là cụm từ mà cộng đồng cư dân tại Masteri Centre Point tự hào chia sẻ về nơi an cư với nhiều giá trị đẳng cấp: tiện ích riêng tư, vị trí thuận tiện, tầm view mãn nhãn, môi trường sống lý tưởng...

Lộ diện "trục thịnh vượng” tại trung tâm thành phố mới Hải Phòng

Lộ diện "trục thịnh vượng” tại trung tâm thành phố mới Hải Phòng

Dự án 10:49

Dự án bất động sản đầu tiên của Nhà phát triển bất động sản quốc tế Masterise Homes tại Hải Phòng

Elon Musk và AI

Elon Musk và AI

Doanh nhân 18:15

Công ty AI của Musk được định giá 24 tỷ USD; Elon Musk cho biết việc Apple tích hợp ChatGPT ở cấp độ hệ điều hành đã vi phạm bảo mật nghiêm trọng; Elon Musk và Giám đốc AI của Meta Yann LeCun tranh cãi liên quan đến trí tuệ nhân tạo...

XEM THÊM