Dừng tách thửa chặn sốt đất: Chỉ là giải pháp tạm thời

Thứ tư, 01/06/2022 08:11

Trước tình trạng “sốt đất” quay trở lại, nhiều địa phương đã “ra tay” ngăn chặn bằng biện pháp đầu tiên là tạm dừng phân lô, tách thửa đất, nhưng đây chưa phải là giải pháp tối ưu.

Dừng tách thửa chặn sốt đất: Chỉ là giải pháp tạm thời - Ảnh 1.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLaw


Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng cần chế tài quản lý nghiêm khắc về phân lô bán nền thay vì cấm đoán.

Kẽ hở Luật Đất đai

- Nhiều ý kiến cho rằng phân lô bán nền chính là "gốc rễ" của sốt đất, ở góc độ pháp lý, luật sư có ý kiến gì?

Phân lô tách thửa là hình thức chia ra thành nhiều lô đất có diện tích nhỏ khác nhau từ một lô đất có diện tích lớn, tùy thuộc vào mục đích của người làm thủ tục tách thửa sẽ tách thửa theo diện tích khác nhau nhưng phải đáp ứng được quy định về tách thửa của pháp luật. (Lưu ý phân lô tách thửa đất khác với phân lô đất nền dự án).

Ở góc độ pháp lý, các quy định về kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ còn nhiều bất cập, do đó vẫn còn hiện tượng các tổ chức, cá nhân không thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng đã mua bán các bất động sản có giá trị rất lớn, mua đi bán lại nhiều lần, một số trường hợp mua gom đất rồi phân lô đất để chuyển nhượng mà không thực hiện thủ tục đầu tư dự án.

Hiện, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 6-1-2022 của Chính phủ vừa ban hành quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ ngày 1/3/2022 đã quy định buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện: Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.

Song, Nghị định trên quy định "Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên", mà chưa có định lượng cụ thể về "thường xuyên" hay "không thường xuyên".

Hơn nữa, việc tách thửa, phân lô bán nền có thể nhận thấy là một kiểu "lách luật". Điều 41, Nghị định 43/2013 của Chính phủ quy định rõ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê thì "cá nhân người sử dụng đất không thực hiện việc phân lô bán nền, mà chỉ có những chủ đầu của các dự án xây dựng mới được thực hiện việc này".

- Việc các địa phương gần đây đã tạm dừng tách thửa đất có là giải pháp tối ưu không thưa luật sư?

Tạm dừng phân lô, tách thửa là đúng nhưng chỉ mang tính tạm thời nhằm hạn chế hiện tượng này diễn ra. Nếu không có quy định chi tiết thì vừa ảnh hưởng quyền lợi chính đáng tách thửa, xây dựng của người dân, vừa không kiểm soát nổi việc chủ đầu tư phân lô tùy tiện.

Dừng tách thửa chặn sốt đất: Chỉ là giải pháp tạm thời - Ảnh 2.

Phân lô bán nền cần có cơ chế để quản thay vì cấm đoán


Luật đất đai hiện hành và văn bản hướng dẫn đang tạo ra cách hiểu khác nhau. Có tỉnh thì phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, điều kiện cụ thể tại địa phương để ban hành quy định về điều kiện tách thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa. Có tỉnh lại căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương.

Giải pháp căn cơ

- Theo luật sư, bài toán ngăn chặn phân lô bán nền tràn lan cần được "giải" như thế nào?

Bản chất của phân lô, bán nền nếu tuân thủ quy hoạch sẽ tăng thu ngân sách nhà nước và là điều kiện để cải thiện bộ mặt đô thị. Thay vì chúng ta xây dựng những dự án nhà manh mún, các cơ quan nhà nước có thể kiểm soát kiểu dáng, màu sắc, thống nhất cảnh quan.

Việc phân lô, bán nền có thể thực hiện được quy hoạch thiết kế bên ngoài, còn bên trong là dành riêng cho mỗi cá nhân. Nhà nước quy định chặt chẽ phân lô bán nền ở mỗi dự án nhưng phải đúng quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, trong quản lý đất đai cần chế tài quản lý nghiêm khắc thay vì cấm đoán. Nếu sai phạm, cần siết chặt quản lý để không dám vi phạm nữa. Đưa ra quy phạm chặt chẽ để điều chỉnh bằng quy phạm pháp luật là điều cần thiết.

Trên góc độ pháp lý, tôi có các đề xuất: Thứ nhất, cần hoàn thiện điều chỉnh các luật đặc biệt Luật đất đai, Luật kinh doanh BĐS quy định rõ cụ thể cho hình thức mua bán này.

Thứ hai, việc phân lô, bán nền cần dựa trên cơ sở có dự án, quy hoạch 1/500, có hạ tầng được cơ quan chuyên môn thẩm định.

Thứ ba, tăng cường áp dụng cơ chế phân lô bán nền cho những khu quy hoạch đất giãn dân ở nông thôn, hoặc kinh tế khó khăn. Áp dụng tăng cường điều kiện cho đối tượng tham gia mua bán đất nền.

Thứ tư, quản lý việc phân lô bán nền, tách thửa theo quy hoạch được duyệt cần có cơ chế kiểm soát, giám sát xem có đúng quyết định, quy hoạch.

- Xin cảm ơn chia sẻ của ông!

Theo DDDN

SonKim Land chính thức bàn giao khu biệt thự Alta Villa tại The 9 Stellars

SonKim Land chính thức bàn giao khu biệt thự Alta Villa tại The 9 Stellars

Dự án 22:42

The 9 Stellars, một trong những dự án tiên phong mô hình TOD (Transit-Oriented Development) tại TP HCM, đang chuyển mình từ ý tưởng quy hoạch thành hiện thực.

Yếu tố thúc đẩy bất động sản Khu Đông TP HCM trở thành cực tăng trưởng mới

Yếu tố thúc đẩy bất động sản Khu Đông TP HCM trở thành cực tăng trưởng mới

Dự án 15:42

Khu Đông (TP Thủ Đức cũ) TP HCM đang tập trung nhiều hạ tầng trọng điểm, sở hữu tiềm năng dẫn dắt nguồn cung bất động sản...

Chính sách thuế quan của Mỹ không ảnh hưởng đến hoạt động của Tập đoàn Hoa Sen

Chính sách thuế quan của Mỹ không ảnh hưởng đến hoạt động của Tập đoàn Hoa Sen

Địa ốc 11:34

9 tháng niên độ tài chính 2024 - 2025, lợi nhuận sau thuế của Tập đoàn Hoa Sen ước đạt 647 tỉ đồng, hoàn thành 129% kế hoạch.

Gladia by the Waters - Khu biệt thự đẳng cấp hợp tác phát triển bởi Keppel & Khang Điền

Gladia by the Waters - Khu biệt thự đẳng cấp hợp tác phát triển bởi Keppel & Khang Điền

Dự án 09:00

Gladia by the Waters – khu biệt thự đẳng cấp bên sông – mang đến không gian sống cùng thiên nhiên và định hình phong cách “sống tinh tuyển” theo chuẩn quốc tế.

Nhiều cơ hội gọi vốn cho start-up công nghệ từ Phần Lan

Nhiều cơ hội gọi vốn cho start-up công nghệ từ Phần Lan

Tài chính 18:01

Thúc đẩy quá trình chuyển đổi số của các start-up Việt Nam thông qua ứng dụng và học hỏi kinh nghiệm từ chuyên môn công nghệ số hàng đầu của Phần Lan.

PGBank ưu đãi lớn về phí chuyển và tỉ giá mua ngoại tệ

PGBank ưu đãi lớn về phí chuyển và tỉ giá mua ngoại tệ

Tài chính 17:59

PGBank triển khai chương trình ưu đãi đặc biệt dành cho khách hàng cá nhân khi thực hiện giao dịch mua bán ngoại tệ và chuyển tiền quốc tế.

PGBank ra mắt sản phẩm tín dụng xanh PG Green

PGBank ra mắt sản phẩm tín dụng xanh PG Green

Tài chính 11:05

Ngân hàng TMCP Thịnh vượng và Phát triển (PGBank) vừa chính thức triển khai sản phẩm tín dụng xanh PG Green dành cho khách hàng doanh nghiệp từ tháng 6-2025.

An Zen Residences: Dự án "vừa túi tiền" EHome đầu tiên  ở miền Bắc

An Zen Residences: Dự án "vừa túi tiền" EHome đầu tiên ở miền Bắc

Dự án 11:04

Ngày 5-7, Nam Long ADC – thành viên của Tập đoàn Nam Long, chính thức ra mắt dự án bất động sản An Zen Residences tại Hải Phòng.

POVA 7: Tối ưu hiệu suất và trải nghiệm AI Gaming

POVA 7: Tối ưu hiệu suất và trải nghiệm AI Gaming

Số hóa 17:22

Ngày 7-7, Tecno Việt Nam ra mắt điện thoại thông minh POVA 7, tái định nghĩa lại thiết kế mang tính biểu tượng của những dòng POVA tiền nhiệm.

The Solia dự án chuẩn pháp lý được người mua mong đợi

The Solia dự án chuẩn pháp lý được người mua mong đợi

Dự án 21:58

The Solia không chỉ là cơ hội cho nhà đầu tư mà còn là lời khẳng định cho một chuẩn mực sống mới tại cửa ngõ Tây Nam TP HCM.

XEM THÊM