Trước những lo ngại thị trường hiện nay đang rơi trúng thời kỳ khủng hoảng 10 năm trước, bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu – Tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng "hãy tính chu kỳ thị trường từ thời điểm phục hồi và như vậy, chúng ta đang ở giữa chu kỳ phát triển".

Hầu hết các phân khúc có dấu hiệu giảm nhiệt

Bên cạnh sự sụt giảm của chung cư do liên tục chịu tác động của các sự cố như cháy, tranh chấp quỹ bảo trì... các phân khúc khác trên thị trường cũng đang cho thấy dấu hiệu giảm nhiệt.

Trước hết, ở thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, theo thống kê của DKRA, trong quý 2 – 2018, sức hấp thụ condotel giảm mạnh, chỉ có 850 căn tiêu thụ được trong 2.100 căn tung ra thị trường, đẩy tồn kho phân khúc này lên cao.

Cụ thể, tại các khu vực du lịch nổi tiếng như Đà Nẵng, Nha Trang, Bình Định, tỷ lệ hấp thụ condotel khá ảm đạm. Theo đó, Khánh Hòa tiêu thụ 26%, Đà Nẵng 9%, Bình Định 22%, đẩy mức tồn kho tương đương ở 3 thành phố này lên đến 74 – 91 – 78%.

Hai khu vực được cho là có thanh khoản khả quan nhất thị trường nghỉ dưỡng như Phú Quốc, Bà Rịa – Vũng Tàu song tỉ lệ hấp thụ cũng chỉ ở mức 39 - 40%, tương đương mức tồn kho lần lượt là 61 – 60%.

Bà Đỗ Thu Hằng cho rằng, thị trường đang ở giữa chu kỳ phát triển. Ảnh: Internet.

Sức hấp thụ èo uột song từ cuối năm 2017, giới địa ốc đã nhận định rằng, nguồn cung condotel vẫn sẽ tăng mạnh trong những năm tới, sức cung ở trong khả năng đáp ứng nhu cầu thị trường do lượng khách du lịch đến các thành phố nêu trên ngày càng tăng, nhu cầu lưu trú và đầu tư lớn.

Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý 2 – 2018, tại Đà Nẵng chỉ có khoảng 300 căn condotel được giao dịch và không có nguồn cung condotel hay biệt thự nghỉ dưỡng nào được chào bán mới ra thị trường.

Tại Nha Trang, tổng lượng sản phẩm condotel giao dịch trong quý 2 - 2018 tại đạt khoảng 1.500 căn, hầu hết các sàn giao dịch bất động sản đều giảm lượng giao dịch.

Ở phân khúc đất nền, sau những cơn sốt, nhiều nơi đẩy giá đất tăng lên một cách chóng mặt, có nơi tăng đến 200%. Ở thời điểm hiện tại, thanh khoản và giá bán có dấu hiệu giảm nhiệt. Điển hình tại TP HCM, theo báo cáo của DKRA, trong vòng cuối tháng 5 - đầu tháng 6, giá đất nền khu Đông TP HCM, cụ thể tại các quận 2, 9 và Thủ Đức đã chững lại. Giao dịch sụt giảm gần 60% so với trước đây.

Bước sang tháng 6/2018, tại các quận 12, Bình Tân và Bình Chánh, giao dịch thứ cấp bắt đầu đứng lại, giá đi ngang, hàng ký gửi nhiều lên, mãi lực yếu dần, sụt giảm đến 70% so với 5 tháng đầu năm.

Theo đánh giá của giới chuyên môn, với diễn biến hiện tại, dự báo trong thời gian ngắn, đất nền sẽ kém sôi động hơn trước, các nhà đầu tư thứ cấp sẽ phải trải qua thời kỳ khó khăn trước mắt để chờ đợi thông tin.

Một thông tin nữa cũng được đại diện VARS chia sẻ tại buổi họp báo công bố thị trường 6 tháng đầu năm, đó là hiện nay, tại hầu hết các phân khúc thị trường Hà Nội, người mua chủ yếu là để ở, thay vì để đầu cơ, mua đi bán lại như trước đây.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch VARS, cho biết giá cả bất động sản ở đây gần như không tăng cao như vài năm trước, thậm chí có nhiều dự án còn giảm giá bán bằng nhiều hình thức khác nhau để thu hút khách hàng. Xu hướng dễ nhận thấy hiện nay là các nhà đầu tư đã "tìm đường về quê" bởi giá đất những khu vực này đang thấp, dễ sinh lời.

Thị trường đang ở giữa chu kỳ phát triển

Tại một cuộc hội thảo diễn ra giữa tháng 5/2018, ông Trần Kim Chung, Viện phó Viện Nghiên cứu, Quản lý kinh tế trung ương, cho rằng hiện nay Việt Nam đã có 8 trên 10 dấu hiệu của bong bóng bất động sản. Đó là giao dịch, giá cả, số lượng các công trình khởi công, địa bàn triển khai tăng, chủ thể tham gia thị trường, quy mô, giá trị dự án, nguồn tiền vào các dự án bất động sản đều đang tăng, cho thấy nguy cơ về một đợt khủng hoảng.

Mới đây, TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng cho rằng, năm 2019, bong bóng bất động sản sẽ vỡ. Cùng với những dấu hiệu giảm tốc của thị trường, dư luận cũng đặt ra nhiều nghi vấn xoay quanh việc chu kỳ 10 năm đang đến và kịch bản khủng hoảng thị trường sẽ lặp lại?

Theo bà Hằng chỉ có một vài phân khúc tăng giá đột biến, tạo cảm giác vượt quá khả năng chi trả của người mua. Ảnh: Cao Thùy

Trả lời băn khoăn này, bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu – Tư vấn Savills Hà Nội, nhận định thị trường vẫn đang trong chu kỳ ổn định. "Chu kỳ phát triển bất động sản ở các nước như Việt Nam sẽ ngắn hơn so với các nước khác. Chúng ta đừng quá nhìn nhận vào thời điểm năm 2008 để có chu kỳ 10 năm, mà hãy tính từ thời điểm thị trường phục hồi, tức từ cuối quý 4 – 2014. Như vậy, chúng ta đang ở giữa chu kỳ", bà Hằng nhấn mạnh.

Đại diện của Savills chia sẻ, việc quan ngại của dư luận có thể hiểu được, nhưng cần xem xét sâu hơn một số yếu tố khác. Ví dụ ở thời điểm trước, khi có bong bóng, tăng trưởng tín dụng là yếu tố có thể nhìn thấy, tăng rất cao và lãi suất cũng tăng cao. "Tuy nhiên hiện nay, theo đánh giá sơ bộ, lãi suất có thể tăng nhưng các ngân hàng gần như điều chỉnh và xem xét kỹ hơn các khoản vay bất động sản. Hơn nữa, tăng trưởng tín dụng hiện nay không phải con số cao so với mục tiêu đạt được của năm", bà Hằng phân tích.

Bên cạnh đó, theo bà Hằng, thị trường cũng không có hiện tượng giá bất động sản vượt khỏi khả năng chi trả của người dân, thậm chí là chi trả cho mục đích sử dụng cuối cùng. "Có chăng chúng ta đang nhìn thấy một vài phân khúc tạo cảm giác như vậy, nhưng cần xem xét kỹ càng hơn, đặc biệt là phân khúc đất nền", bà Hằng lưu ý.

Để thị trường phát triển tốt và bền vững hơn trong thời gian tới, bà Hằng cho rằng về mặt thị trường, có thể thấy nguồn cung đang nhiều, thị trường thuộc về người mua nên các chủ đầu tư phải có sự điều chỉnh sản phẩm một cách hợp lý, đáp ứng đòi hỏi ngày càng khắt khe của khách hàng. Nguồn cầu cũng đang lên, nếu có dấu hiệu khác đi, nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng sẽ không quan tâm đến các dự án.

Về mặt chính sách, theo bà Hằng, nên giải quyết các vấn đề của thị trường theo tính chất sự vụ. Cơ quan quản  lý nhà nước cần đưa ra những chế tài xử lý nghiêm khắc hơn, triệt để hơn để chấn chỉnh kịp thời các chủ thể liên quan hoạt động sai quy định của pháp luật.