Báo cáo Jones Lang LaSalle (JLL) vừa công bố cho hay, TP HCM, Hà Nội, Bang Kok, Manila cùng với Nhật, Australia, Ấn Độ đang nằm trong top đầu những thị trường văn phòng sinh lời nhất châu Á Thái Bình Dương năm 2019. Đây là những thị trường văn phòng dự kiến tiếp tục tăng trưởng tích cực trong năm 2020.
Nghiên cứu này đặt các tòa nhà văn phòng trong kịch bản một nhà đầu tư mua tài sản vào đầu năm, gặt hái thu nhập cho thuê trong năm và bán hết tài sản vào cuối năm, với giá bán dựa trên lợi nhuận và giá thuê thị trường. Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR – Internal Rate of Return) dựa trên đồng nội tệ và chia IRR thành ba thành phần: lợi nhuận ban đầu, thay đổi về dòng tiền và thay đổi về lợi nhuận. Với kịch bản này có thể phân tích lợi tức đầu tư bị ảnh hưởng như thế nào bởi lợi nhuận ban đầu, tăng trưởng tiền thuê theo thị trường và thay đổi lợi nhuận trong năm.
Với phương pháp tính trên và dựa vào số liệu năm 2019, các thị trường có thành tích vượt trội là Đông Nam Á, Nhật, Ấn Độ và Australia. Đông Nam Á trở thành điểm sáng với các thị trường mới nổi như TP HCM (chỉ số IRR trên 6%), Hà Nội và Manila (IRR 5%), Bangkok (IRR tiệm cận 4%). Ngoài năng suất khai thác tài sản ban đầu cao, các thị trường này còn mang lại lợi nhuận đầu tư cao thông qua tốc độ tăng trưởng lợi nhuận và tăng trưởng tiền thuê. Những thành phố năng động này được hỗ trợ bởi đặc tính nhân khẩu học thuận lợi.
Thị trường văn phòng TP HCM. Ảnh: Lucsa Nguyễn
Australia ghi nhận lợi nhuận ở khu vực trung tâm Melbourne ấn tượng, chỉ số IRR đạt 7% và Sydney đạt 4%, tỷ lệ trống ở các thị trường này rất thấp.Nhật Bản với đại diện điển hình là Tokyo và Osaka lần lượt có chỉ số đầu tư văn phòng đạt IRR là 7-8%, dù lợi suất ban đầu tương đối thấp, sức tăng trưởng tiền thuê và tốc độ tăng trưởng lợi nhuận là những yếu tố quan trọng trong việc hỗ trợ lợi tức đầu tư cao.
Thị trường văn phòng cho thuê tại Ấn Độ với Bangalore và Chennai có chỉ số IRR đạt dưới 4% cũng đạt được lợi nhuận cao nhờ năng suất cao, tốc độ tăng trưởng lợi nhuận và tăng trưởng tiền thuê trong năm 2019, nhờ sự phát triển của ngành công nghệ thông tin tại các thị trường này.
Báo cáo của JLL đặc biệt dành nhiều đánh giá tích cực cho thị trường văn phòng tại 2 đô thị lớn nhất Việt Nam. Trong quý cuối cùng của năm 2019, thị trường văn phòng TP HCM đã chứng kiến giá thuê hạng A và B tăng vọt lên mức cao nhất thập kỷ. Điều này được hỗ trợ bởi nhu cầu mạnh mẽ và giá cho thuê cao hơn trong các văn phòng mới hơn. Chủ nhà tiếp tục có sức mạnh mặc cả trong quý này với sự tăng trưởng cho thuê không ngừng nghỉ trong bối cảnh nguồn cung hạn chế.
Tại Hà Nội, trong quý IV/2019, cả phân khúc văn phòng hạng A và B đều ghi nhận lượng hấp thụ ròng tăng cao cho thấy nguồn cầu của thị trường tiếp tục được giữ vững. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng, đạt mức 93%, trong đó hạng A đạt mức 94%.
Trong thập niên tới, nhu cầu về văn phòng sẽ tiếp tục tăng mạnh 8-10% mỗi năm tại TP HCM và Hà Nội khi nền kinh tế phát triển. JLL đánh giá tỷ lệ dân số làm việc trong phân khúc dịch vụ sẽ tăng từ 30% lên 40% và tăng trưởng GDP hàng năm đạt 5,5-6%. Đây là cơ hội cho các nhà phát triển xây dựng nhiều không gian văn phòng hơn để phục vụ cho các công ty mới và nhu cầu mở rộng. Tuy nhiên, trên cơ sở khu vực, lợi nhuận trong năm 2020 được dự báo là thấp hơn so với năm 2019, vì tăng trưởng tiền thuê có thể chậm lại trong năm so với năm ngoái.
