Theo kế hoạch, đến năm 2020 TP phải giải quyết 50% trong số 474 chung cư cũ. Tuy nhiên với tình hình hiện tại khó có thể đạt được mục tiêu đề ra, bởi trong 10 năm qua TP mới tháo dỡ được 32 chung cư cũ, còn việc cải tạo diễn ra rất chậm.

Nhiều vướng mắc

TP HCM có 474 chung cư cũ xây dựng từ trước năm 1975, tập trung ở các quận 1, 3, 4, 5 và 10. Trong đó, có 13 chung cư thuộc nhóm D - loại xuống cấp trầm trọng, nguy hiểm phải di dời khẩn cấp người dân ra khỏi chung cư. Theo kế hoạch, trong năm nay sẽ tháo dỡ, xây dựng lại 7 chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm được kiểm định cấp độ D gồm: chung cư 128 Hai Bà Trưng (quận 1); chung cư 11 Võ Văn Tần (quận 3); chung cư 6 Bis Nguyễn Tất Thành (quận 4); chung cư 440 Trần Hưng Đạo B (quận 5); chung cư 43 Bình Tây, chung cư 119B Tân Hòa Đông (quận 6) và chung cư 765 Bến Bình Đông (quận 8).

Nhưng đến nay đã gần 8 tháng trôi qua vẫn chưa có chung cư nào trong danh sách trên được tháo dỡ hay xây mới. Thậm chí, trong 10 năm qua TP cũng mới tháo dỡ để xây mới 32 chung cư cũ hư hỏng với khoảng 4.000 hộ gia đình cư trú. Tốc độ cải tạo chung cư cũ chậm đã không đáp ứng được yêu cầu đảm bảo cuộc sống của người dân tại đây cũng như chương trình chỉnh trang đô thị.

Nguyên nhân của thực trạng này chủ yếu do phần lớn chung cư cũ xuống cấp, hư hỏng nặng có diện tích đất nhỏ trên dưới 500m2 nhưng dân số đông, nên không thu hút được nhà đầu tư. Đơn cử, chung cư 440 Trần Hưng Đạo (quận 5) có diện tích 170m2 nhưng có 32 hộ cư ngụ, một số chung cư khác diện tích cũng chỉ vài trăm mét vuông, nhưng có đến hơn 100 hộ cư ngụ…

Bên cạnh đó, với những dự án đã có chủ trương đầu tư, trong quá trình triển khai cũng gặp nhiều vướng mắc, chủ yếu liên quan đến thỏa thuận đền bù, TĐC giữa chủ dự án và người dân đang sinh sống. “Về nguyên tắc khi giải tỏa phải TĐC tại chỗ cho người dân có nhu cầu. Nhưng do diện tích khu đất quá nhỏ nếu bố trí TĐC tại chỗ không còn diện tích cho nhà đầu tư khai thác để hoàn vốn; trong trường hợp tăng thêm diện tích phá vỡ quy hoạch đã duyệt nên rất khó”- ông Trần Hoàng Quân, Chủ tịch UBND quận 4, chia sẻ.

Về phía doanh nghiệp, do hầu hết chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 đều ở khu vực trung tâm, được kiểm soát chặt chẽ về hệ số sử dụng đất và mức trần giới hạn về dân số. Nếu muốn điều chỉnh quy mô dự án, chủ đầu tư phải mất thời gian lo thủ tục hành chính, ảnh hưởng đến lợi nhuận. Bên cạnh đó, chủ đầu tư gặp nhiều vướng mắc liên quan đến thỏa thuận giá và phương thức đền bù với người dân đang sinh sống. Có trường hợp thương lượng 5-10 năm nhưng không đạt đủ điều kiện 100% hộ dân đồng ý, khiến vốn của doanh nghiệp bị chôn một cách lãng phí.

“Nếu chủ đầu tư tham gia bằng nguồn vốn của mình họ mong muốn có lợi nhuận hợp lý. Hiện nay cơ chế trong Nghị định 101 còn thiếu quy định về chỉ tiêu dân số, tức cho gia tăng số căn hộ một cách hợp lý để chủ đầu tư có thể thu hồi vốn” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, nói.

Còn ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP, cho biết từ nay đến năm 2020 TP HCM cần nguồn vốn khoảng 500.000 tỷ đồng để quy hoạch, phát triển đô thị. Trong số này, TP lo được 34,8%, còn lại hơn 60% phải nhờ vào các nhà đầu tư, huy động các nguồn lực trong xã hội tham gia thực hiện.

Liên kết tạo quỹ đất

Trong thời gian qua, Trung ương đã cho phép TP phân cấp, phân quyền cho UBND các quận huyện, và TP đã nhiều lần tổ chức hội nghị kêu gọi doanh nghiệp tham gia chương trình xây mới chung cư thay thế chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng. 

Cụ thể, TP đã công nhận chủ đầu tư để xây dựng chung cư mới thay thế cho 6 chung cư, gồm chung cư 11 Võ Văn Tần (quận 3), chung cư 128 Hai Bà Trưng (quận 1), chung cư 134A Lý Chính Thắng (quận 3), chung cư Nakyco (quận Tân Phú), chung cư Thanh Đa (lô IV, lô VI quận Bình Thạnh), chung cư 239 Cách mạng tháng Tám (quận 3).

Tuy nhiên, tốc độ thực hiện vẫn rất chậm. Đến nay mới có 5 chung cư đang thực hiện di dời, trong đó, chỉ có 1 chung cư đã xây dựng thành dự án trung tâm thương mại, 2 chung cư đã cải tạo chuyển đổi mục đích sử dụng.

Khó khăn lớn nhất hiện nay là một bộ phận cư dân vì một số nguyên nhân còn thiếu hợp tác, đôi khi đòi hỏi đơn giá bồi thường quá cao. Ngoài ra, về cơ chế chính sách, công tác bồi thường chưa gặp nhau giữa chủ đầu tư và người dân, vì đôi khi đơn giá bồi thường chưa hợp lý, thiếu các hỗ trợ tài chính cho việc tạm cư trong quá trình xây dựng. Bên cạnh đó, quy trình thủ tục cấp phép đầu tư xây dựng, giải phóng mặt bằng còn kéo dài.

Trước thực tế này, Phó Chủ tịch UBND TP Trần Vĩnh Tuyến, yêu cầu các quận, huyện phải vượt ra khỏi sự ràng buộc của từng dự án, rộng hơn nữa là thoát ra khỏi địa giới hành chính của các quận, huyện để liên kết, tạo quỹ đất đủ lớn để thu hút doanh nghiệp tham gia. Muốn vậy, phải đảm bảo hài hòa lợi ích: Người dân có nơi ở mới, doanh nghiệp có lợi nhuận, Nhà nước có được công trình mới.

Thí dụ, 2 dự án chung cư ở quận 4 và quận 1 đều có diện tích quá nhỏ, khó khăn trong việc bố trí TĐC và quỹ đất để nhà đầu tư khai thác, 2 quận có thể ngồi lại với nhau để liên kết, vận động người dân đồng thuận TĐC một chỗ để phần đất còn lại cho nhà đầu tư khai thác.

Theo các chuyên gia, việc cấp phép cho doanh nghiệp đầu tư xây mới, cải tạo chung cư cũ cần được xem xét lại. Đặc biệt cần xem có hay không việc một số chủ đầu tư trúng thầu cải tạo chung cư cũ nhưng năng lực yếu kém và bán lại dự án cho chủ đầu tư khác kiếm lời. Bên cạnh đó, TP cần chốt thời gian cụ thể, nếu chủ đầu tư ngâm dự án quá lâu không thực hiện phải thay thế chủ đầu tư khác có năng lực hơn.