Khi nào “bong bóng” bất động sản sẽ vỡ?

Thứ tư, 23/05/2018 10:57

Các đợt sốt đất nền tại nhiều địa phương trong cả nước, đặc biệt là vùng ven TP HCM và các đặc khu kinh tế đang dấy lên cuộc tranh luận giữa các chuyên gia BĐS về việc có hay không các dấu hiệu hình thành bong bóng bất động sản. Nếu có thì khi nào bóng sẽ vỡ?

Phập phồng nỗi lo bong bóng

Sau khi bong bóng bất động sản vỡ vào 2008-2009, bước qua giai đoạn đóng băng và dần hồi phục, sau gần 10 năm, thị trường lại bắt đầu có hiện tượng sốt giá cục bộ vào 2017. Từ đầu năm nay, các đợt sốt đất bắt đầu có dấu hiệu lan trên diện rộng, nguy cơ hình thành bong bóng bất động sản.

Ngay từ đầu năm, giới chuyên gia và cả người đứng đầu về điều hành kiểm soát lạm phát đã bày tỏ lo ngại về sự ảnh hưởng của bong bóng giá đất với lạm phát kinh tế. Nhiều lần Chính phủ cũng có các lưu ý về việc phải ngăn chặn bong bóng bất động sản.

Còn nhớ hồi tháng 4-2018, khi cơn sốt giá đất nền đã hình thành tại nhiều khu vực, đặc biệt là tại quận 9, TP HCM, ông Phạm Lâm, TGĐ Công ty DKRA VN từng lên tiếng về nguy cơ bong bóng BĐS, nhất là vùng ven. Ông Lâm cho rằng, thị trường đang mất cân bằng do sự tập trung đầu tư đang đổ dồn vào đất nền. Ông lo lắng: "Khi khách hàng liên tục đầu tư vào đất nền đẩy mức giá tăng lên quá cao so với giá trị thực, giá tăng không kiểm soát có thể đưa thị trường lặp lại tình trạng bong bóng".

Khi nào “bong bóng” bất động sản sẽ vỡ? - Ảnh 1.

Sốt đất đầu năm 2018 diễn ra tại nhiều địa phương trong cả nước, đặc biệt là vùngven TP HCM và những nơi sẽ trở thành đặc khu. Ảnh minh họa

Nỗi lo trên của ông Lâm một lần nữa được giới chuyên gia đề cập tại diễn đàn về thị trường bất động sản 2018 mới được tổ chức gần đây. Trong đó, quan điểm của ông Trần Kim Chung - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, Quản lý kinh tế trung ương nhận được nhiều đồng thuận. Ông Chung cho rằng, thị trường bất động sản đang có đến 8 dấu hiệu của bong bóng. Chỉ cần 2 dấu hiệu nữa, thị trường sẽ chạm vào khủng hoảng giống như năm 2008-2009.

8 dấu hiệu bong bóng mà ông Chung đưa ra là: giao dịch, giá cả, số lượng các công trình khởi công, địa bàn triển khai tăng, chủ thể tham gia thị trường, quy mô, giá trị dự án, nguồn tiền vào các dự án bất động sản, đều đang tăng. Đây chính là những nguy cơ về một đợt khủng hoảng mới.

2 dấu hiệu còn lại là đầu tư công và nguồn vốn xây dựng nhà đất cũng tăng. Tuy nhiên, ông Chung cũng đánh giá, hiện tại 2 dấu hiệu này tạm thời chưa gây tác động vì đang kéo ngược thị trường bất động sản nên tình huống xấu nhất có thể chưa xảy ra.

Trước đó, trong một lần trao đổi với báo Tuổi trẻ, Tiến sĩ Huỳnh Thế Du - Đại học Fulbright Việt Nam cũng cho rằng, các dấu hiệu bong bóng đã xuất hiện rất rõ: đất quận 9 có nơi cao hơn quận 2 (TP HCM); có nơi tăng 2, 3 lần chỉ trong một vài tháng; mua - bán chủ yếu trong giới mua đi bán lại...

Ông Du cũng ví von rằng, trong cơn sốt đất, tất cả những người tham gia thị trường đều đang ôm bom nhưng lại quên mất điều này. Mọi người cũng quên rằng tại thời điểm mình muốn đẩy "quả bom" đó đi thì cả thị trường ai cũng đều đang giữ "quả bom" này. Nếu "bom" nổ, "bóng" vỡ thì rất ít người thoát ra được.

Khi nào bóng vỡ?

TS. Nguyễn Trí Hiếu là người đồng tình với quan điểm cho rằng thị trường đang đối mặt với nguy cơ bong bóng. Ông phân tích, trong vòng một năm mà giá đất tăng đến 50% là bắt đầu có nguy cơ, nếu lên tới 70-100%/năm thì gần như đối diện nguy hiểm, còn nếu tăng từ 100%/năm trở lên thì bong bóng có thể vỡ ra bất kỳ lúc nào.

Dự báo về thời điểm bong bóng vỡ, ông Hiếu nêu quan điểm: "Tại thời điểm này, cơn sốt đang diễn ra với mức độ khác nhau, nếu đến cuối năm nay mà vẫn không có điểm dừng thì bong bóng sẽ nổ ra ở một vài địa phương, từ đó sẽ lan ra các nơi khác".

Khi nào “bong bóng” bất động sản sẽ vỡ? - Ảnh 2.

Sốt đất với nguy cơ hình thành bong bóng bất động sản chủyếu do đầu cơ thổi giá ảo. Ảnh minh họa

Trái ngược với những quan điểm trên, GS. TSKH Đặng Hùng Võ lại tỏ ra rất lạc quan bởi theo ông thị trường chưa có dấu hiệu của bong bóng.

Cụ thể, dấu hiệu rõ nhất của bong bóng bất động sản phải là sốt đất trên toàn thị trường, diện rộng và trong thời gian liên tục. Với tốc độ tăng theo ngày, theo tuần trong thời gian ngắn, nếu biểu thị trên biểu đồ, đường giá đất sẽ là một đường cong đột biến. Trong khi đó, những cơn sốt đất vừa qua chỉ xảy ra bất thường với đất nền tại một vài tỉnh thành, hoặc tại những nơi sẽ trở thành đặc khu. Như vậy, sốt đất chỉ là cục bộ và đánh vào tâm lý thích đất nền của người Việt cộng thêm với tâm lý mua căn hộ bị ảnh hưởng ngắn hạn sau vụ cháy chung cư Carina.

Ông Võ cũng cho rằng, tình hình thị trường hiện nay không có gì bất thường và khác hoàn toàn với giai đoạn khủng hoảng 2007-2008. "Ở thời điểm đó, giá đất biến động trên toàn thị trường, ở mọi phân khúc, thậm chí cả đất nông nghiệp cũng tăng. Tuần này tăng 10% thì tuần sau tăng 25%, nhiều nơi còn tính giá theo ngày, theo giờ", ông nói và kết luận: "Như vậy thì không thể gọi là khủng hoảng thị trường hoặc bong bóng bất động sản".

Những lập luận của ông Võ không phải là không có cơ sở nhất là trong bối cảnh hiện nay, khi các ngân hàng đã rất nhanh chóng siết chặt van tín dụng cho bất động sản. Cụ thể, tại những điểm nóng về giá đất, ngân hàng tăng lãi suất, giảm điều kiện ưu đãi và chỉ cho vay tối đa 70%, thậm chí 50% giá trị tài sản thế chấp… Hơn nữa, các nhà đầu tư hiện cũng đã dày dạn kinh nghiệm thị trường, họ sẽ không lướt sóng tại những nơi có nguy cơ cao hình thành bong bóng.

Mặc dù còn nhiều tranh luận xung quanh thời điểm hình thành và vỡ bong bóng nhưng rõ ràng, những cơn sốt giá đất vừa qua đã và đang ảnh hưởng đến nền kinh tế, về lâu dài tác động tiêu cực đến cuộc sống của người dân. Bởi, đất đai chính là một trong những "nguyên liệu" của hoạt động kinh tế.

Nếu giá đất cứ tiếp tục tăng cao thì cả doanh nghiệp và người tiêu dùng đều gặp khó. Các địa phương có dự án lớn của quốc gia sẽ càng phải tốn kém hơn khi đền bù, giải phóng mặt bằng…Còn người mua ở thực, họ làm sao có thể chạm tới giấc mơ an cư khi giá đất tăng quá cao? Đây cũng chính là những góc tối của chu kỳ tăng nóng giá bất động sản. Nhưng chưa hết, mọi thứ sẽ tệ hại hơn nữa nếu bong bóng… vỡ.

Theo PV (Diễn đàn doanh nghiệp)

Ra mắt dây chuyền bao bì Tetra Recart® đầu tiên tại Việt Nam

Ra mắt dây chuyền bao bì Tetra Recart® đầu tiên tại Việt Nam

Doanh nhân 17:08

Tetra Pak hợp tác cùng Doveco chính thức khánh thành dây chuyền đồ hộp giấy Tetra Recart® cho rau quả với công nghệ Thụy Điển đầu tiên tại Việt Nam.

Cơ hội đón sóng khi quỹ đất ven sông dần cạn kiệt

Cơ hội đón sóng khi quỹ đất ven sông dần cạn kiệt

Thị trường 15:54

Khi quỹ đất ven sông tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm, dòng vốn đầu tư bắt đầu dịch chuyển về vùng ven còn nhiều tiềm năng như Diễn Châu (Nghệ An).

Bất động sản bền vững: Đi trước để đón đầu

Bất động sản bền vững: Đi trước để đón đầu

Dự án 13:37

Khi thành phố trải qua quá trình đô thị hóa nhanh chóng, một làn sóng bất động sản mới nổi lên

Thực hành ESG tại Gamuda Land Việt Nam

Thực hành ESG tại Gamuda Land Việt Nam

Dự án 10:36

Không chỉ là tên tuổi lớn trên thị trường bất động sản, Gamuda Land còn là một doanh nghiệp tiên phong thực hiện ESG (Enviromental–Social–Gorvernance).

“Resort tại gia” – Chuẩn sống mới của giới nhà giàu

“Resort tại gia” – Chuẩn sống mới của giới nhà giàu

Dự án 10:14

"Home resort" đang dần trở thành lựa chọn của giới nhà giàu bởi chất lượng trải nghiệm và chiều sâu cảm xúc.

Phía Tây bứt tốc: Bình Chánh vươn lên trong cuộc tái cấu trúc đô thị

Phía Tây bứt tốc: Bình Chánh vươn lên trong cuộc tái cấu trúc đô thị

Dự án 10:23

Trung tâm TP HCM (Quận 1, Quận 3) đang trở nên quá tải, sự nổi lên của các “trung tâm mới” là một điều tất yếu để tái cấu trúc đô thị hiện đại.

Cuộc sống tiện nghi trong không gian yên bình tại The Meadow

Cuộc sống tiện nghi trong không gian yên bình tại The Meadow

Dự án 08:15

The Meadow sở hữu không gian xanh bình yên cùng những tiện nghi chuẩn quốc tế, đáp ứng mọi nhu cầu của cộng đồng dân cư văn minh.

Gamuda Land Việt Nam mở rộng danh mục dự án tại 2 miền Bắc - Nam

Gamuda Land Việt Nam mở rộng danh mục dự án tại 2 miền Bắc - Nam

Dự án 13:23

Gamuda Land - một tên tuổi uy tín trong lĩnh vực bất động sản quốc tế - tiếp tục khẳng định cam kết đầu tư lâu dài và mạnh mẽ tại Việt Nam.

Gamuda dẫn đầu cuộc cách mạng giao thông đô thị khu vực

Gamuda dẫn đầu cuộc cách mạng giao thông đô thị khu vực

Doanh nhân 10:20

Gamuda Berhad là doanh nghiệp hàng đầu ở Đông Nam Á về xây dựng và hạ tầng giao thông đô thị, năng lực thi công vượt trội và chiến lược quốc tế hóa nhất quán.

Gamuda Land: Dựng xây tương lai bền vững từ nền móng xanh

Gamuda Land: Dựng xây tương lai bền vững từ nền móng xanh

Dự án 18:18

Gamuda Land đang kiên định theo đuổi triết lý "phát triển có trách nhiệm", thông qua chiến lược tổng thể mang tên Gamuda Green Plan.

XEM THÊM