Cơn sốt đất thời điểm đầu năm đang dần để lại hậu quả cho thị trường. Không ít nhà đầu tư liều lĩnh xuống tiền, mua bán đất bất chấp yếu tố pháp lý giờ đang phải bán tháo, cắt lỗ để mong sớm thu hồi vốn.
Ông Đặng Thái Bình (Trần Bình Trọng, quận 5), một nhà đầu tư đất quận 9 cho biết hiện tại ông đang phải chấp nhận giảm giá, ra hàng 2 lô đất nền chưa có sổ riêng vì không nằm trong diện được phép tách thửa. Được biết, thời điểm cuối tháng 3-2018, ông Bình cùng vài người bạn vay tiền mua lại 8 nền đất tại 1 dự án dân cư trên đường Long Thuận, phường Long Phước, quận 9. Dự án này có quy mô khá nhỏ với 54 nền diện tích 51 m2/nền.
Trong thời điểm sốt, người người tranh nhau mua đất, muốn tìm được nguồn hàng tốt không dễ nên khi biết dự án đã hoàn thiện pháp lý lên thổ cư 100% và cam kết ra sổ trong 2 tháng, ông Bình và bạn mình nhanh chóng làm hợp đồng mua với giá 28 triệu/m2. Tuy nhiên, sau đó, Quyết định 60 ban hành khiến dự án không được phép tách thửa và hiện không thể ra sổ cho người mua. Chính vì vậy, gần 2 tháng nay, ông Bình cắn răng cắt lỗ, rao bán lại với giá chỉ còn 25 triệu/m2 nhưng không tìm được khách giao dịch.
Với loại hình đất nền nhập nhằng pháp lý, nhà đầu tư nên cẩn thận trước khi xuống tiền. Ảnh minh họa
Theo tìm hiểu của PV, thời điểm cuối năm 2017, khi dự án mới hoàn thiện san lấp, giá chào bán chỉ vào khoảng 18 triệu/m2. Lúc cơn sốt đất nổ ra, giá bán được chủ đầu tư hét lên mức 27-28 triệu/m2, thậm chí có nhà đầu tư chào bán thứ cấp với giá gần 30 triệu/m2. Nhưng hiện tại, thị trường đã bình ổn, những khách hàng lỡ mua vào đợt cuối muốn bán ra đều không tìm được người mua. Nhiều lô đất đang được rao bán lại với giá chỉ còn 24-25 triệu/m2, thậm chí có nhà đầu tư chấp nhận bán lỗ chỉ còn 22-23 triệu/m2.
Theo ghi nhận tại thị trường nhà đất quận 9, khi đất nền sốt nóng, nhiều doanh nghiệp sở hữu các quỹ đất nhỏ dựa vào sức nóng của thị trường, tự động phân lô, bán nền rồi treo bảng lập dự án bán lúa non dù chưa được phép tách thửa. Người mua trong cơn u mê, nghe theo lời tư vấn ngọt ngào, vội vàng xuống tiền vì sợ mất cơ hội để rồi nhận trái đắng khi cơn sốt đi qua.
Theo chia sẻ từ đại diện một sàn giao dịch tại khu vực Long Trường, thời điểm tháng 4 anh chứng kiến một công ty BĐS sở hữu 2 ha đất thổ cư tự phong dự án rồi phân ra 35 nền đất tầm 50 m2/nền rao bán. "Dự án" đã nhanh chóng cháy hàng chỉ sau 4 ngày ra quân dù mới lên thổ cư và chưa được phép ra sổ riêng. Khu đất này hồi trước Tết giá cao lắm cũng chỉ tầm 20 triệu/m2 vậy mà sau đó 4 tháng lại được bán ra với giá 31 triệu/m2 nhưng vẫn được cho là khá "mềm".
Người mua lúc đó chỉ biết đất đang lên từng ngày, không quan tâm yếu tố pháp lý nhiều, chỉ cần không vướng quy hoạch, tranh chấp thì người ta sẽ xuống tiền đầu tư. Giờ hết sốt, giá giảm xuống còn 25-27 triệu/m2 cũng không có người mua. "Loại sản phẩm này trước chủ yếu là dân đầu cơ, cò đất mua vào bán ra làm sốt ảo, giờ qua thời điểm tốt, họ thoát hết khỏi thị trường, người mua thực thì tỉnh táo, không ai dại mà vướng vào đất nhập nhằng pháp lý với giá quá cao. Vì vậy giờ không thiếu người chết dở với loại đất "dự án" này", vị đại diện sàn nói.
Tại các khu đất nền phân lô quận 9 đã không còn cảnh chèo kéo mua bán tấp nập như trước.
Tìm hiểu giao dịch tại một số sàn môi giới quận 9 cho thấy, hiện tại các sản phẩm đất thổ cư, đất dự án pháp lý rõ ràng hầu như không có biến động giá nhiều, một vài khu vực giá có giảm cũng chỉ tầm 5-10%. Riêng với loại đất chưa ra được sổ, chưa hoàn thiện pháp lý, giá có nhiều nơi giảm từ 20-25%.
Đây là tình trạng đang diễn phổ biến tại hàng loạt dự án quy mô nhỏ tự ý phân lô bán nền tại các khu vực Long Bình, Tân Phú, Long Trường, Long Thạnh Mỹ, Tăng Nhơn Phú A, Phước Long B. Các dự án thường có quy mô từ 25-50 nền, trước sốt đất giá giao dịch vào khoảng 17-22 triệu/m2 nhưng lợi dụng tâm lý săn hàng của người mua vào thời cao điểm, giá được đội lên 40-50% so với giá thực. Cùng với đó là những cam kết miệng sẽ hoàn tất ra sổ sớm. Giờ thì nhà đầu tư không ra được hàng, áp lực tài chính nên buộc phải giảm giá bán xuống khá sâu để mong cắt lỗ, thu hồi vốn.
Nhiều nhà đầu tư có vốn cá nhân thì vẫn kiên nhẫn giữ đất, trong khi đó, những người sử dụng đòn bẩy tài chính không thể cầm cự lâu, buộc phải bán tháo khiến giá đi xuống khá mạnh. Hiện tại các sàn cũng không nhận ký gửi lại vì không dám cam kết với người mua khi nào sẽ ra được sổ.
Một số doanh nghiệp đang phát triển dự án BĐS tại khu vực quận 9 cho biết, thực chất đất nền tại quận 9 khan hiếm do các nhà đầu tư "găm hàng" chứ không phải đã hết quỹ đất để bán. Hơn nữa, hiện nhiều doanh nghiệp cũng đang có trong tay nhiều lô đất có quy mô vừa và nhỏ tạm thời chưa thể ra hàng do chính sách siết phân lô bán nền của Chính phủ. Cũng do lượng sản phẩm đủ điều kiện chào bán trên thị trường không nhiều đã tạo điều kiện cho các chủ đầu tư làm ăn tắc trách, lợi dụng sự nóng sốt của thị trường, sự chủ quan, thiếu tìm hiểu của người mua để bán lúa non trục lợi.
