Đất gì cũng mua

Một sàn giao dịch BĐS tại quận 9 tự đặt tên cho dự án gồm 25 nền đất tầm 50m2/nền tại khu vực Long Trường rồi rao bán. "Dự án"  đã nhanh chóng cháy hàng chỉ sau 4 ngày ra quân. Môi giới của sàn này tư vấn: "Đất hiện tại vẫn chưa ra sổ riêng được nhưng 2 tháng nữa sẽ có sổ" và cho biết mua thời điểm này giá "mềm" chỉ tầm 1,6 tỷ/nền chứ chờ tầm 1-2 tháng giá sẽ lên đến 2 tỷ/nền. Được biết, thời điểm tháng 2-2018, giá đất khu này chỉ 1,1 tỷ/nền 50m2.

Theo tìm hiểu của PV, ngoài việc chưa ra được sổ riêng, gần 800m2 đất khu này vẫn đang trong quá trình lên thổ cư. Vậy nhưng muốn mua khách hàng phải đặt cọc 60% giá trị đất, sau khi có sổ sẽ đóng 40% còn lại. Nhiều khách hàng không biết thông tin này đã vội vã xuống tiền nhưng cũng có không ít người dù biết vẫn quyết định đầu tư lướt sóng.

"Sang tay đất quận 9 bây giờ rất dễ, người mua cũng không quan tâm yếu tố pháp lý nhiều, chỉ cần không phải đất quy hoạch, tranh chấp thì người ta sẽ xuống tiền đầu tư. Đất thổ cư giờ toàn đất sang tay, chi phí mua vào cao, không lời nhiều. Chấp nhận rủi ro đầu tư vào các lô thổ vườn này dễ tăng giá hơn", một nhà đầu tư chia sẻ. Khi thắc mắc đất nông nghiệp lên thổ cư sẽ khó tách thửa, vị này cho biết không bận tâm vì sẽ bán ra ngay trong 1-2 tháng và không lo đầu ra.

Khi thị trường đất nền nóng sốt, các nhà đầu tư thường không quá chú trọng vấn đề pháp lý dự án. Ảnh minh họa

Tranh thủ cơn sốt đất, hiện nhiều nhà đầu tư nhỏ đang có xu hướng kết hợp cùng nhau săn đất nông nghiệp với mục đích tích lũy bán lại cho các doanh nghiệp lớn. Ông Nguyễn Văn Ánh, một nhà đầu tư tại quận 10 cho biết, ông cùng một vài nhà đầu tư khác vừa mua vài lô đất vườn thuộc khu dân cư hiện hữu tại Phường Long Phước, quận 9, mỗi lô có diện tích từ 1.500-2.500m2, giá từ 8 - 11 triệu/m2. Chủ đất cam kết đất được lên thổ cư 100%, tuy nhiên hầu hết các nhà đầu tư không quá quan tâm vấn đề này. 

"Tôi đầu tư đất để sau bán lại cho các doanh nghiệp làm dự án nên không quan tâm việc đất khi nào lên được thổ cư, các doanh nghiệp lớn lập dự án họ mua vào sẽ tự khắc tìm được cách ra pháp lý". Vậy nhưng ông này cũng thừa nhận nếu đất nằm trong khu lên được thổ cư thì giá sẽ cao hơn.

Cũng không ít nhà đầu tư mù quáng mua vào trong cơn sốt đất với tâm lý sợ mất cơ hội và tin tưởng vào lời cam kết của môi giới. Anh Thuận, một nhà đầu tư lâu năm cho biết đã gặp nhiều trường hợp khách mua không thèm đi xem đất, không xem pháp lý, hoàn toàn tin vào môi giới. Nhóm đối tượng này chủ yếu là các nhà đầu tư phía Bắc. 

Nhiều người tin lời môi giới sợ mất cơ hội còn vội vã xuống tiền 40-50% giá trị đất dù không có hồ sơ pháp lý nào của dự án. Không thiếu người mua chỉ cần thấy đất bán là mua vào, bất chấp việc lô đất đó có thật sự hoàn thiện pháp lý hay chưa. Họ phần nhiều là dân đầu cơ lướt sóng, hi vọng mua nhanh bán nhanh trong lúc đất nóng sốt để kiếm lời.

Xuất hiện nhiều chiêu lừa đảo 

Các dự án đất nền đều nườm nượp khách đến xem và thường nhanh chóng xuống tiền mua. Ảnh: Phương Uyên

Hệ lụy của việc liều lĩnh làm giàu trong cơn sốt đất là dính vào các chiêu lừa đảo của cò đất. Đại diện một công ty BĐS tại TP HCM cho biết, có khá nhiều nhà đầu tư nhẹ dạ, chưa rành thị trường rơi vào các chiêu lừa mua đất của cò. Vị này dẫn chứng trường hợp của một nhà đầu tư tên M: Môi giới tư vấn cho anh này một lô đất giá ngót 4 tỷ gần đường Hoàng Hữu Nam, phường Long Thạnh Mỹ. 

Thấy đất đẹp và môi giới nói có thể bán ra nhanh với giá hơn 6 tỷ, nhà đầu tư này đồng ý cọc 500 triệu để giữ đất. Khoảng 2 tuần sau, có khách đến ngỏ ý mua lại giá 7 tỷ, anh này làm giấy cam kết và nhận trước 1 tỷ tiền đặt chỗ. Tuy vậy khi quay lại làm hợp đồng với chủ đất thì vị này lật kèo, chấp nhận bồi thường 500 triệu theo hợp đồng. Không mua được đất, chính anh M. lại là người phải bồi hoàn 1 tỷ đồng theo đúng cam kết bồi thường 100% tiền đặt cọc cho khách mua. Vậy là nhà đầu tư này mất trắng 500 triệu đồng vào lô đất trên.

Cũng có trường hợp nhiều khách hàng mua phải đất có giá trị cao vượt mức thực tế mà không hay. Chiêu thức phổ biến mà nhiều môi giới hay dùng là thuê chim mồi, giả khách mua xuống tiền liên tục mua vào các lô đất với giá cao, tạo cảm giác đất đang rất hút khách và nhiều tiềm năng. 

Còn có trường hợp, các môi giới bắt tay mua lại các lô đất mới bán cho khách với giá chênh từ 20-50 triệu khiến khách hàng cảm thấy có lời, sau đó dễ dàng giới thiệu các lô đất khác có giá cao hơn thực tế nhưng khách vẫn tin tưởng mua vào. Nếu khách hàng không vững lòng tin, sẽ sập bẫy của môi giới, xuống tiền đặt cọc mua đất với giá cao, thiếu pháp lý.

Ông Trần Độ, một nhà đầu tư lâu năm tại quận 5 cho biết, với cam kết chỉ cần đặt cọc, chưa cần vào tên hợp đồng, thì 1-2 tuần sau sang tay cũng đã có lãi, nhiều môi giới tự mình mua chênh chính lô đất đó để khiến khách hàng tin tưởng. 

Sau khi khách hàng bán có lời, nhân viên môi giới sẽ dụ mua thêm vài nền đất nữa, khi đó, giá cũng được đẩy lại cao hơn và nhân viên môi giới vào luôn hợp đồng, yêu cầu khách thanh toán. Khi khách đã ký và thanh toán đủ theo hợp đồng, thì môi giới sẽ phủi tay, lời lỗ, hay dự án có vấn đề gì khách tự chịu.

Trong cơn sốt đất, các chiêu thức "bánh vẽ"  lợi nhuận khủng khiến không ít nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm dính bẫy. Với giao dịch đất nền, pháp lý rất quan trọng nhất là trong thời điểm chính quyền đang siết phân lô bán nền tràn lan. Nhà đầu tư cần tỉnh táo trước bẫy lợi nhuận, chỉ xuống HĐ với những lô đất rõ ràng pháp lý và minh bạch trong giá bán.