Một số căn hộ trên đất vàng giảm giá gần 40%
Một số căn hộ hạng sang trên đường Cô Giang, thuộc đất vàng quận 1, trước đây giá 18-19 tỷ đồng một căn hiện được bán 11 tỷ đồng trên thị trường thứ cấp.
Ông Châu, môi giới có thâm niên trên chục năm trong ngành bất động sản, vừa chào hàng một số căn hộ hạng sang với mức giá giảm sốc ngay tại trung tâm thành phố. Theo chia sẻ của môi giới này, các sản phẩm thuộc dự án Manhattan, tọa lạc trên đường Cô Bắc - Cô Giang, quận 1, là tài sản khách hàng gán nợ cho một đơn vị, nay họ cần bán rẻ hơn giá chủ đầu tư để thu hồi vốn.
Cụ thể, khách mua những căn hộ này trước đây với giá gốc khoảng 18-19 tỷ đồng một căn, nay bán tháo khoảng 11 tỷ đồng, giảm 39% so với giá niêm yết trên hợp đồng. "Hiện rổ hàng có các loại căn 2-3 phòng ngủ với giá khác nhau. Đây là trường hợp bán lỗ để giải quyết dòng tiền", ông Châu nói.
Theo tìm hiểu của VnExpress, dự án hạng sang đang xuất hiện một số căn giảm giá trên có tên gọi đầy đủ là The Grand Manhattan tọa lạc tại số 100 đường Cô Giang, có vị trí đắc địa ngay trung tâm, liền kề loạt địa danh mang tính biểu tượng như phố đi bộ Nguyễn Huệ, phố Tây Bùi Viện, chợ Bến Thành hay Nhà hát Thành phố. Tuy nhiên, đây chỉ là hiện tượng giảm giá cục bộ, không phổ biến và không đại diện cho toàn thị trường nhà hạng sang tại quận 1.
Dự án có kết cấu 3 tòa tháp cao 39 tầng, quy mô hơn 1.400 căn hộ, 4.200 m2 công viên nội khu, 5 tầng khách sạn chuẩn quốc tế, 2 tầng thương mại, các căn hộ thiết kế độc bản, biệt lập, dự kiến do Savills Premium và Minor Hotels đảm nhận quản lý vận hành.
The Grand Manhattan từng có tên gọi cũ là Chung cư Cô Giang, phường Cô Giang, quận 1, được UBND TP HCM trao quyết định chấp thuận đầu tư năm 2017 và 2018. Chủ đầu tư là Công ty cổ phần Phát triển Đất Việt, Novaland là đơn vị phát triển. Ghi nhận đến cuối tháng 2, dự án đã thi công đến tầng 28 và nằm trong nhóm 7 dự án điển hình được thành phố đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ khó khăn pháp lý liên quan đến vướng mắc nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất.
Hồi giữa năm ngoái, Novaland từng công bố rộng rãi trên thị trường áp dụng nhiều ưu đãi cho khách hàng mua dự án Manhattan như lịch thanh toán chỉ từ 10%, tối đa 20% đến khi nhận nhà, ưu đãi gói nội thất lên tới 399 triệu đồng (có điều kiện), ưu đãi Novaloyalty lên đến 5%, ưu đãi miễn phí dịch vụ quản lý 5 năm.
Ghi nhận đến ngày 12/5, giá bán căn hộ này trên thị trường hiện dao động 125-200 triệu đồng một m2 tùy theo từng block, tầng, view khác nhau.
Hiện trạng dự án The Grand Manhattan trên đường Cô Giang, quận 1 hồi cuối tháng 2/2023. Ảnh: Châu Long
Nói với VnExpress, đại diện của Novaland cho biết dự án này hiện không đủ hàng để bán, giá sơ cấp không giảm. Đến nay rổ hàng còn rất ít, có nhiều trái chủ của công ty muốn hoán đổi sản phẩm nhưng không có đủ hàng để đổi.
Đại diện Novaland cũng cho rằng hiếm có khách hàng nào bán lỗ bất động sản khu trung tâm. Mức giá giảm mà môi giới đang chào có thể đang được so sánh với giá hiện nay (không phải giá gốc ban đầu). Mặt khác, hiện tình hình chung dự án mới không được phê duyệt để đưa ra thị trường, nguồn cung nhà hạng sang khu trung tâm TP HCM rất hạn hẹp nên không có tình trạng giảm giá sơ cấp.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa nhìn nhận hiện nay, nhà đầu tư bất động sản bán lỗ 30-50% đã trở nên phổ biến ở vùng ven và tỉnh xa, nhưng với khu vực trung tâm quận 1, giảm giá 35-40% là mức giảm có thể gây sốc. Bởi lẽ bất động sản trên đất vàng, thuộc lõi trung tâm thành phố, thường là tài sản giữ giá tốt và khan hiếm, không có nhiều trường hợp giảm giá với biên độ lớn trên 30%.
Ông Quang cho rằng xét trong bối cảnh khắc nghiệt bất động sản đóng băng, có thể vì lý do ngộp tài chính, mất kiểm soát dòng tiền, những người mua căn hộ hạng sang đã chọn giải pháp cắt lỗ hoặc cũng có thể bị gán nợ, siết nợ. Mức giảm giá 40% đối với căn hộ hạng sang cho thấy ngay cả các khách hàng thượng lưu cũng rơi vào hoàn cảnh khó khăn.
"Đây có thể là bước ngoặt của thị trường trong bối cảnh việc vay cá nhân bằng tài sản thế chấp là bất động sản đang bị các ngân hàng siết lại, thu hồi tiền về, đồng thời vay mua địa ốc cũng trở nên rất khó khăn", ông Quang nhận định.
Dữ liệu của Cushman & Wakefield - công ty nghiên cứu đa quốc gia - cho thấy thị trường nhà hạng sang tại quận 1 quý vừa qua không có nguồn cung mới. Tổng nguồn cung lũy tiến đã hoàn thành lẫn đang chào bán (nguồn cung cũ cộng dồn) giới hạn trong hơn 1.900 căn, giá bán sơ cấp giảm 1% theo năm.
Tuy nhiên, đơn vị này cho hay nếu so sánh theo quý, giá bán sơ cấp quý I năm nay đang tăng 10% so với quý IV/2022 do cá biệt một chủ đầu tư dự án hạng sang trên đường Nguyễn Trãi, quận 1, đã tăng giá bán rổ hàng cũ (hàng tồn). Theo đơn vị này, căn hộ hạng sang tại TP HCM có giá bán sơ cấp 4.500-10.000 USD một m2.
CBRE Việt Nam cũng cho biết các phân khúc căn hộ tại TP HCM chia thành 5 cấp. Siêu sang là dự án có giá sơ cấp trung bình trên 12.000 USD một m2. Hạng sang là dự án có giá sơ cấp trung bình 4.000-12.000 USD một m2. Căn hộ cao cấp có giá bán trung bình 2.000-4.000 USD một m2, trung cấp có giá trên 1.000 USD đến 2.000 USD một m2. Riêng căn hộ bình dân là các dự án có giá bán sơ cấp trung bình từ 1.000 USD một m2 trở xuống.
Làn sóng trả văn phòng quay trở lại
Trước đây, công ty môi giới bất động sản của anh Toàn chi 50 triệu đồng mỗi tháng để thuê một căn nhà phố ở TP.HCM làm văn phòng. Nhưng từ đầu năm đến nay, công ty buộc phải chuyển về mặt bằng 100 m2 ở Bình Dương với giá thuê chỉ 18 triệu đồng.
"Hầu như công ty môi giới nào cũng gặp phải hoàn cảnh như chúng tôi. Sau khi bất động sản khó khăn, công ty đã cắt giảm hơn 60% nhân sự, chỉ giữ lại môi giới. Ngoài chính sách lương thưởng giảm, chúng tôi cũng phải dời văn phòng để tiết kiệm chi phí'', anh nói với Zing.
Chuyển, trả văn phòng để cắt giảm chi phí
Thậm chí, một công ty môi giới bất động sản đặt tại TP Thủ Đức thành lập hồi tháng 10/2021 đã từng bước từ cắt lương cứng, sa thải nhân viên đến ngưng hoạt động.
"Đến tháng 12 năm ngoái, công ty còn cố gắng duy trì tiền thuê mặt bằng văn phòng 50 triệu đồng/tháng và hỗ trợ anh em tư vấn khách. Đầu năm nay, do quá khó khăn, công ty đã cho tất cả nhân viên nghỉ, chỉ giữ lại tầng trệt với chi phí thuê 20 triệu đồng/tháng. Đến nay không thể cầm cự được nữa nên công ty tạm dừng hoạt động và trả lại mặt bằng này", đại diện công ty chia sẻ.
Từ doanh nghiệp bất động sản đến công nghệ, dịch vụ... đều trả mặt bằng hoặc thu hẹp diện tích thuê để cắt giảm chi phí. Ảnh: Quỳnh Danh.
Ngay từ đầu năm nay, hàng loạt văn phòng giao dịch tại quận 1, quận 3, quận 7, TP Thủ Đức (TP.HCM) của một công ty công nghệ phục vụ lĩnh vực bất động sản và tài chính cũng đã ngừng hoạt động.
Trả lời Zing hồi đầu tháng 1, đại diện doanh nghiệp cho hay đang trong giai đoạn tái cấu trúc để có thể hoạt động hiệu quả và phù hợp với thời điểm hiện tại hơn. Từ 9 văn phòng ở TP.HCM để tiếp đón khách hàng, thời điểm đó doanh nghiệp chỉ còn duy trì 3 địa điểm ở quận 1, 3 và Bình Thạnh.
"Cùng với việc 'chắt lọc' nhân sự chất lượng, chúng tôi cũng thu hẹp lại các mặt bằng, chỉ sử dụng một số mặt bằng tương ứng số lượng nhân sự", vị này xác nhận.
Tuy nhiên, từ đó đến nay, theo ghi nhận của Zing, các trang mạng xã hội của công ty này không còn cập nhật thông tin mới, thậm chí hiện không thể truy cập được trang web công ty.
Là doanh nghiệp chuyên cho thuê văn phòng ở các quận trung tâm TP.HCM, ông Bùi Minh Thức, đại diện TSA Land thừa nhận thời điểm hiện tại, thị trường cho thuê văn phòng đang bị ngưng lại. Hiện hệ thống của ông đang ghi nhận có đến 50-60% diện tích sàn trống.
"Hiện tại khách thuê có xu hướng giảm diện tích văn phòng, đồng thời ưu tiên chuyển ra ngoài trung tâm TP nhằm tiết kiệm chi phí vận hành. Đặc biệt, các công ty về tài chính, bất động sản giải thể rất nhiều, do đó tỷ lệ trả mặt bằng cũng dần tăng theo", ông nói với Zing.
Chủ tòa nhà điều chỉnh để thích nghi
Trong báo cáo về thị trường văn phòng quý I/2023 công bố cách đây không lâu, CBRE ghi nhận sự trở lại của các giao dịch thu hẹp và trả mặt bằng với quy mô lớn, đặc biệt từ nhiều chủ đầu tư bất động sản gặp khó khăn về tài chính.
Đơn vị này cho hay nhiều giao dịch thuê văn phòng đang trong quá trình thương thảo cũng phải trì hoãn tạm thời do khách thuê cắt giảm ngân sách hoặc thay đổi kế hoạch kinh doanh. Trong lúc này, một số chủ nhà đồng thời chào thêm các mặt bằng đã giữ lại trong giai đoạn trước.
Lần đầu tiên sau đại dịch, diện tích thuê mới rất hạn chế, trong khi diện tích khách trả mặt bằng và thu hẹp tăng nhiều.
Bà Thanh Phạm - Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Việt Nam
"Những yếu tố này cùng khó khăn kinh tế trước mắt đã gây áp lực lên thị trường khi lần đầu tiên sau đại dịch, diện tích thuê mới rất hạn chế, trong khi diện tích khách trả mặt bằng và thu hẹp tăng nhiều.
Điều này dẫn đến diện tích trống của hạng A tăng 3.500 m2, diện tích cho thuê mới của hạng B cũng chỉ hơn 2.200 m2 (trong đó đã bao gồm gần 3.800 m2 của dự án mới đi vào hoạt động)", bà Thanh Phạm - Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Việt Nam nhìn nhận.
Thực tế này khiến tỷ lệ trống văn phòng hạng A và hạng B lần lượt là 6,9% và 9,8%, tương đương với mức tăng 0,7 điểm phần trăm và 1,1 điểm phần trăm so với quý IV/2022.
Trong khi đó, giá chào thuê đều giảm ở cả hai phân khúc. Giá thuê trung bình hạng A đạt 45,6 USD/m2/tháng, giảm 0,7% so với quý trước đó. CBRE cho rằng điều này cho thấy các chủ tòa nhà đã bắt đầu thận trọng hơn để đối phó với tình hình suy thoái kinh tế hiện tại. Đối với hạng B, giá trung bình đạt 25,6 USD/m2/tháng, giảm 0,8% so với quý trước và 1,2% so với cùng kỳ năm ngoái.
Theo đánh giá của đơn vị này, giá chào thuê và giá chốt trên hợp đồng thực tế có thể chênh 15-20% tùy điều kiện chào thuê và diện tích thuê.
Từ nay đến cuối năm, CBRE thống kê sẽ có thêm 6 tòa nhà văn phòng mới với khoảng 170.000 m2 sàn, trong đó hạng A vẫn sẽ chiếm tỷ lệ lớn với khoảng 80% tổng nguồn cung.
Bà Thanh Phạm cho rằng nguồn cung mới dồi dào cùng ngân sách thắt chặt của các công ty trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế sẽ đặt nhiều áp lực lên tình hình hoạt động của thị trường.
"Do đó, các chủ đầu tư cần phải thận trọng khi đưa ra các chính sách chào thuê, nhất là những dự án mới cần phải thật sự linh hoạt trong điều khoản thuê để đạt tỷ lệ lấp đầy như kỳ vọng", bà nói.
