Nếu thị trường bất động sản đảo chiều thì sao?

Thứ sáu, 20/09/2019 09:56

Trong thời gian gần đây, nhiều nhận định về thị trường bất động sản đã được đưa ra bởi cả cơ quan quản lý nhà nước cũng như chính các doanh nghiệp trong ngành.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng khi trả lời chất vấn các đại biểu Quốc hội mới đây đã thừa nhận rằng giá bất động sản hiện nay đang cao hơn so với giá trị thực và cao gấp 25 lần thu nhập bình quân của người dân Việt Nam.

Xu thế hạ nhiệt đang hình thành

Nếu thị trường bất động sản đảo chiều thì sao? - Ảnh 1.

Giá bất động sản hiện nay đang cao hơn so với giá trị thực và cao gấp 25 lần thu nhập bình quân của người dân Việt Nam. Ảnh minh họa: TTXVN

Bên cạnh đó, thống kê từ bảy doanh nghiệp bất động sản lớn nhất hiện nay cho thấy (4), trong quí 1-2019, trong khi doanh thu thuần giảm 14,3% thì hàng tồn kho lại tăng tới 31,9% so với cùng kỳ của năm 2018. Động thái này càng khẳng định cho xu hướng hạ nhiệt trên thị trường bất động sản đang hình thành. 

Xu hướng này cũng phù hợp với các quy luật kinh tế về việc tồn tại các chu kỳ trên tất cả thị trường hàng hóa. Thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu sôi động trở lại từ cuối năm 2014 đến nay sau giai đoạn khủng hoảng kéo dài từ năm 2009-2014.

Trong khi đó, báo cáo đánh giá chi tiết về thị trường bất động sản tại Đà Nẵng từ năm 2017 đến đầu tháng 6-2019, Công ty cổ phần DKRA Việt Nam cho biết giá đất nền tại đây đang có xu hướng giảm nhẹ (từ 7-10%, tương đương mức giảm 200-400 triệu đồng/lô) nhưng vẫn cao gấp 3 lần so với năm 2017(2). Hay doanh nghiệp lớn nhất hiện nay là tập đoàn Vingroup mới đây cũng cho biết sẽ chuyển hướng chiến lược kinh doanh từ bán lẻ truyền thống sang bán buôn. 

Theo đó, công ty này dự kiến doanh thu bán buôn sẽ chiếm khoảng 50% trong tổng doanh thu của mảng bất động sản. Trong quí 1-2019, Vingroup cho biết đã bán sáu tòa tại dự án Vinhomes Ocean Park (3). Bán lẻ thường cho biên lợi nhuận (Margin) tốt hơn rất nhiều so với bán buôn. Điều này cho thấy việc bán lẻ đang gặp nhiều khó khăn.

Vượt giá trị thực là như thế nào?

Theo định nghĩa của CBRE Việt Nam thì một căn hộ chung cư hạng trung (Mid-end) tại Hà Nội và TPHCM sẽ có giá từ 1.000-2.000 đô la Mỹ/mét vuông, tương đương với 23-46 triệu đồng/mét vuông. Tuy nhiên, theo tính toán của một kỹ sư xây dựng thì giá thành xây dựng hiện chỉ dao động quanh mức 18-33 triệu/mét vuông. 

Trong đó, chi phí xây dựng khoảng 7-9 triệu/mét vuông, chi phí thuê và mua đất khoảng 9-21 triệu/mét vuông, còn lại là chi phí tiếp thị và bán hàng khoảng 2-3 triệu/mét vuông. Tính ra, tỷ suất sinh lời của các chủ đầu tư khoảng 28-39%. 

Như vậy, để mua một căn hộ có giá như trên thì người mua nhà thông thường cần phải có thu nhập 50-60 triệu đồng/tháng. Rõ ràng con số này không phù hợp với phần lớn người lao động đơn thuần, có nguồn thu nhập duy nhất đến từ tiền lương hàng tháng.

Lo lắng hơn cả vào thời điểm này có lẽ là các ngân hàng thương mại khi mà rủi ro đến từ cả người mua nhà để ở, các nhà đầu tư lẫn các

doanh nghiệp phát triển dự án. Bởi tất cả chủ thể này có lẽ đều đã và đang sử dụng đòn bẩy tài chính thông qua các ngân hàng.

Còn trong một khảo sát khác, giá đất nền tại một dự án ở Đà Nẵng có vị trí cách bờ biển khoảng 500-600 mét hiện dao động trong khoảng 120-150 triệu đồng/mét vuông. Mặc dù vậy, số lô đất nền bỏ trống đang còn nhiều hơn so với số đã được xây dựng thành các căn hộ để ở hoặc cho thuê. Điều đó cho thấy các nhà đầu tư vào đất ở đây chủ yếu trông chờ vào sự tăng giá của bất động sản trong tương lai thay vì giá trị mà bất động sản đó có thể mang lại. 

Cụ thể, giả sử một lô đất có diện tích 100 mét vuông và giá 120-150 triệu/mét vuông, chủ đầu tư sẽ xây ba tầng với chi phí 8 triệu/mét vuông. Như vậy, tổng chi phí đầu tư sẽ vào khoảng 15-17 tỉ đồng. Mức giá cho thuê theo khảo sát trên trang Airbnb hiện chỉ vào khoảng 3 triệu đồng/đêm (chưa trừ đi chi phí vận hành). 

Như vậy, tỷ suất sinh lời chỉ vào khoảng 3-4%/năm, thấp hơn nhiều so với mức lãi suất ngân hàng khoảng 7-8%/năm đối với kỳ hạn trên sáu tháng. Rõ ràng giá của bất động sản hiện nay đang vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận người lao động Việt Nam, khi mà thu nhập bình quân chỉ vào khoảng gần 60 triệu đồng/năm.

Nếu thị trường bất động sản đảo chiều thì sao?

Nếu thị trường bất động sản đảo chiều thì sao? - Ảnh 3.

Đảo chiều đồng nghĩa với xu hướng giảm giá, đây là xu hướng đã từng xảy ra tại Việt Nam trong giai đoạn 2009-2014. Theo đó, cả người mua nhà để ở, mua để đầu tư, các chủ đầu tư và ngân hàng cho vay đều đối mặt với những rủi ro rất lớn. Nợ xấu của toàn hệ thống ngân hàng vào tháng 3-2012 lên tới con số 8,6% (5), mà nguyên nhân chính là do sự sụt giảm của thị trường bất động sản. 

Để đề phòng xu hướng này có thể lặp lại trong thời gian tới, Ngân hàng Nhà nước vừa qua đã yêu cầu kiểm soát chặt chẽ dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường bất động sản. Đồng thời cơ quan này cũng đang ban hành dự thảo về việc sẽ nâng hệ số rủi ro tín dụng (Risk weighted assets) đối với các cá nhân có khoản vay trên 3 tỉ đồng lên 150%, cao gấp 2 lần so với các khoản vay thông thường khác.

Mục đích của dự thảo trên là nhằm hạn chế các nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay. Trước diễn biến này thì có lẽ người mua nhà với mục đích để ở sẽ được hưởng lợi nhiều nhất khi giá bất động sản có xu hướng giảm. Trong khi đó, các nhà đầu tư cá nhân sẽ cần phải hạ thấp tối đa tỷ trọng sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư vào thời điểm hiện nay. Ngoài ra, mục tiêu đầu tư cũng cần phải chuyển từ ngắn hạn sang dài hạn. 

Lo lắng hơn cả vào thời điểm này có lẽ là các ngân hàng thương mại khi mà rủi ro đến từ cả người mua nhà để ở, các nhà đầu tư lẫn các doanh nghiệp phát triển dự án. Bởi tất cả chủ thể này có lẽ đều đã và đang sử dụng đòn bẩy tài chính thông qua các ngân hàng thương mại. 

Trước mắt cần hạn chế giải ngân đối với các khoản vay mới đối với các chủ đầu tư không có uy tín, các dự án thiếu sự kết nối đồng bộ với cơ sở hạ tầng chung và đối với các cá nhân có nguồn thu nhập không ổn định. Còn các khoản cho vay đã phát sinh thì cần thiết phải phân loại một cách chi tiết giữa mục đích tiêu dùng và đầu tư để giám sát chặt chẽ nhằm hạn chế các khoản nợ xấu phát sinh.

Theo Ngọc Khanh (diaoc.thesaigontimes.vn)

Gửi bình luận

Panasonic trồng rừng, góp phần tăng cường tín chỉ carbon rừng ở Việt Nam

Panasonic trồng rừng, góp phần tăng cường tín chỉ carbon rừng ở Việt Nam

Doanh nhân 09:07

Hơn 100 nhân viên Panasonic tại Việt Nam đã trồng và trao tặng 15.000 cây trong chương trình “Tiếp sức sinh thái” tại Khu bảo tồn thiên nhiên Xuân Liên, tỉnh Thanh Hóa, nhằm phục hồi và phát triển rừng đặc dụng.

Công ty Qui Phúc nhận Huân chương Lao động hạng Ba

Công ty Qui Phúc nhận Huân chương Lao động hạng Ba

Doanh nhân 13:25

Đây là phần thưởng cao quý ghi nhận những thành tích xuất sắc của Công ty trong hoạt động sản xuất, kinh doanh và công tác từ thiện xã hội.

TP HCM: Các dự án giao thông chậm tiến độ do giá cát san lấp tăng cao

TP HCM: Các dự án giao thông chậm tiến độ do giá cát san lấp tăng cao

Vật tư 11:30

Cát dùng để san lấp không chỉ khan hiếm mà giá còn tăng vọt từ 190.000/m³ lên 285.000/m³ chưa thuế GTGT tại khu vực TP.HCM khiến nhiều dự án giao thông gặp khó, nguy cơ bị chậm tiến độ.

Trải nghiệm loạt tiện ích mới trên ứng dụng ngân hàng số MSB mBank

Trải nghiệm loạt tiện ích mới trên ứng dụng ngân hàng số MSB mBank

Doanh nhân 08:33

Với mục tiêu không ngừng cải tiến và mang đến cho khách hàng những giải pháp tài chính thuận ích, đặc biệt trên môi trường số, Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (HoSE: MSB) ra mắt thêm nhiều tính năng mới và trải nghiệm miễn phí trên ứng dụng ngân hàng điện tử MSB mBank.

Khu vực sôi động nhất thủ đô “đón sóng”

Khu vực sôi động nhất thủ đô “đón sóng”

Dự án 22:08

Bước sang năm 2024, chung cư tiếp tục là phân khúc “vàng” khi có những dấu hiệu tăng trưởng tích cực, ghi nhận lượng quan tâm lớn từ các nhà đầu tư và khách hàng có nhu cầu ở thực, nhất là khu vực phía Tây Hà Nội.

ScaleUP được quỹ Nextrans đầu tư

ScaleUP được quỹ Nextrans đầu tư

Doanh nhân 11:29

ScaleUP - đơn vị cung cấp giải pháp kinh doanh thương mại điện tử cho biết đã nhận được đầu tư vòng hạt giống từ quỹ Nextrans (Hàn Quốc).

Chuyên gia: Thị trường nhà ở qua giai đoạn khó khăn nhất

Chuyên gia: Thị trường nhà ở qua giai đoạn khó khăn nhất

Thị trường 09:22

Thị trường nhà ở Việt Nam đang trên đường hồi phục nhưng vẫn nhiều thách thức về nguồn cung, theo các chuyên gia.

Cảng Quốc tế Long An được đánh giá cao khi là diễn giả tại hội nghị Philippine Ports and Logistics 2024

Cảng Quốc tế Long An được đánh giá cao khi là diễn giả tại hội nghị Philippine Ports and Logistics 2024

Dự án 08:06

Lãnh đạo Dongtam Group và Lãnh đạo OPASCOR chứng kiến Nghi thức ký kết Ý định Thư giữa Cảng Quốc tế Long An, Việt Nam và Oriental Port and Allied Services Corporation (OPASCOR), Philippines chiều 21/3/2024

DKSH nâng cấp phòng thí nghiệm tại Trường ĐH Nguyễn Tất Thành

DKSH nâng cấp phòng thí nghiệm tại Trường ĐH Nguyễn Tất Thành

Doanh nhân 12:15

Ngành kỹ thuật công nghệ của DKSH vừa hoàn thiện nâng cấp phòng thí nghiệm thiết bị khoa học tại trường Đại học Nguyễn Tất Thành, TP HCM.

Ký kết hợp tác toàn diện triển khai dự án căn hộ cao cấp tại Nha Trang

Ký kết hợp tác toàn diện triển khai dự án căn hộ cao cấp tại Nha Trang

Dự án 17:26

Ngày 18-3, Lễ ký kết hợp tác toàn diện để triển khai dự án căn hộ cao cấp (Nha Trang, Khánh Hoà) đã diễn ra tại GEM Center TP HCM.

XEM THÊM