Nếu thị trường bất động sản đảo chiều thì sao?

Thứ sáu, 20/09/2019 09:56

Trong thời gian gần đây, nhiều nhận định về thị trường bất động sản đã được đưa ra bởi cả cơ quan quản lý nhà nước cũng như chính các doanh nghiệp trong ngành.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng khi trả lời chất vấn các đại biểu Quốc hội mới đây đã thừa nhận rằng giá bất động sản hiện nay đang cao hơn so với giá trị thực và cao gấp 25 lần thu nhập bình quân của người dân Việt Nam.

Xu thế hạ nhiệt đang hình thành

Nếu thị trường bất động sản đảo chiều thì sao? - Ảnh 1.

Giá bất động sản hiện nay đang cao hơn so với giá trị thực và cao gấp 25 lần thu nhập bình quân của người dân Việt Nam. Ảnh minh họa: TTXVN

Bên cạnh đó, thống kê từ bảy doanh nghiệp bất động sản lớn nhất hiện nay cho thấy (4), trong quí 1-2019, trong khi doanh thu thuần giảm 14,3% thì hàng tồn kho lại tăng tới 31,9% so với cùng kỳ của năm 2018. Động thái này càng khẳng định cho xu hướng hạ nhiệt trên thị trường bất động sản đang hình thành. 

Xu hướng này cũng phù hợp với các quy luật kinh tế về việc tồn tại các chu kỳ trên tất cả thị trường hàng hóa. Thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu sôi động trở lại từ cuối năm 2014 đến nay sau giai đoạn khủng hoảng kéo dài từ năm 2009-2014.

Trong khi đó, báo cáo đánh giá chi tiết về thị trường bất động sản tại Đà Nẵng từ năm 2017 đến đầu tháng 6-2019, Công ty cổ phần DKRA Việt Nam cho biết giá đất nền tại đây đang có xu hướng giảm nhẹ (từ 7-10%, tương đương mức giảm 200-400 triệu đồng/lô) nhưng vẫn cao gấp 3 lần so với năm 2017(2). Hay doanh nghiệp lớn nhất hiện nay là tập đoàn Vingroup mới đây cũng cho biết sẽ chuyển hướng chiến lược kinh doanh từ bán lẻ truyền thống sang bán buôn. 

Theo đó, công ty này dự kiến doanh thu bán buôn sẽ chiếm khoảng 50% trong tổng doanh thu của mảng bất động sản. Trong quí 1-2019, Vingroup cho biết đã bán sáu tòa tại dự án Vinhomes Ocean Park (3). Bán lẻ thường cho biên lợi nhuận (Margin) tốt hơn rất nhiều so với bán buôn. Điều này cho thấy việc bán lẻ đang gặp nhiều khó khăn.

Vượt giá trị thực là như thế nào?

Theo định nghĩa của CBRE Việt Nam thì một căn hộ chung cư hạng trung (Mid-end) tại Hà Nội và TPHCM sẽ có giá từ 1.000-2.000 đô la Mỹ/mét vuông, tương đương với 23-46 triệu đồng/mét vuông. Tuy nhiên, theo tính toán của một kỹ sư xây dựng thì giá thành xây dựng hiện chỉ dao động quanh mức 18-33 triệu/mét vuông. 

Trong đó, chi phí xây dựng khoảng 7-9 triệu/mét vuông, chi phí thuê và mua đất khoảng 9-21 triệu/mét vuông, còn lại là chi phí tiếp thị và bán hàng khoảng 2-3 triệu/mét vuông. Tính ra, tỷ suất sinh lời của các chủ đầu tư khoảng 28-39%. 

Như vậy, để mua một căn hộ có giá như trên thì người mua nhà thông thường cần phải có thu nhập 50-60 triệu đồng/tháng. Rõ ràng con số này không phù hợp với phần lớn người lao động đơn thuần, có nguồn thu nhập duy nhất đến từ tiền lương hàng tháng.

Lo lắng hơn cả vào thời điểm này có lẽ là các ngân hàng thương mại khi mà rủi ro đến từ cả người mua nhà để ở, các nhà đầu tư lẫn các

doanh nghiệp phát triển dự án. Bởi tất cả chủ thể này có lẽ đều đã và đang sử dụng đòn bẩy tài chính thông qua các ngân hàng.

Còn trong một khảo sát khác, giá đất nền tại một dự án ở Đà Nẵng có vị trí cách bờ biển khoảng 500-600 mét hiện dao động trong khoảng 120-150 triệu đồng/mét vuông. Mặc dù vậy, số lô đất nền bỏ trống đang còn nhiều hơn so với số đã được xây dựng thành các căn hộ để ở hoặc cho thuê. Điều đó cho thấy các nhà đầu tư vào đất ở đây chủ yếu trông chờ vào sự tăng giá của bất động sản trong tương lai thay vì giá trị mà bất động sản đó có thể mang lại. 

Cụ thể, giả sử một lô đất có diện tích 100 mét vuông và giá 120-150 triệu/mét vuông, chủ đầu tư sẽ xây ba tầng với chi phí 8 triệu/mét vuông. Như vậy, tổng chi phí đầu tư sẽ vào khoảng 15-17 tỉ đồng. Mức giá cho thuê theo khảo sát trên trang Airbnb hiện chỉ vào khoảng 3 triệu đồng/đêm (chưa trừ đi chi phí vận hành). 

Như vậy, tỷ suất sinh lời chỉ vào khoảng 3-4%/năm, thấp hơn nhiều so với mức lãi suất ngân hàng khoảng 7-8%/năm đối với kỳ hạn trên sáu tháng. Rõ ràng giá của bất động sản hiện nay đang vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận người lao động Việt Nam, khi mà thu nhập bình quân chỉ vào khoảng gần 60 triệu đồng/năm.

Nếu thị trường bất động sản đảo chiều thì sao?

Nếu thị trường bất động sản đảo chiều thì sao? - Ảnh 3.

Đảo chiều đồng nghĩa với xu hướng giảm giá, đây là xu hướng đã từng xảy ra tại Việt Nam trong giai đoạn 2009-2014. Theo đó, cả người mua nhà để ở, mua để đầu tư, các chủ đầu tư và ngân hàng cho vay đều đối mặt với những rủi ro rất lớn. Nợ xấu của toàn hệ thống ngân hàng vào tháng 3-2012 lên tới con số 8,6% (5), mà nguyên nhân chính là do sự sụt giảm của thị trường bất động sản. 

Để đề phòng xu hướng này có thể lặp lại trong thời gian tới, Ngân hàng Nhà nước vừa qua đã yêu cầu kiểm soát chặt chẽ dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường bất động sản. Đồng thời cơ quan này cũng đang ban hành dự thảo về việc sẽ nâng hệ số rủi ro tín dụng (Risk weighted assets) đối với các cá nhân có khoản vay trên 3 tỉ đồng lên 150%, cao gấp 2 lần so với các khoản vay thông thường khác.

Mục đích của dự thảo trên là nhằm hạn chế các nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay. Trước diễn biến này thì có lẽ người mua nhà với mục đích để ở sẽ được hưởng lợi nhiều nhất khi giá bất động sản có xu hướng giảm. Trong khi đó, các nhà đầu tư cá nhân sẽ cần phải hạ thấp tối đa tỷ trọng sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư vào thời điểm hiện nay. Ngoài ra, mục tiêu đầu tư cũng cần phải chuyển từ ngắn hạn sang dài hạn. 

Lo lắng hơn cả vào thời điểm này có lẽ là các ngân hàng thương mại khi mà rủi ro đến từ cả người mua nhà để ở, các nhà đầu tư lẫn các doanh nghiệp phát triển dự án. Bởi tất cả chủ thể này có lẽ đều đã và đang sử dụng đòn bẩy tài chính thông qua các ngân hàng thương mại. 

Trước mắt cần hạn chế giải ngân đối với các khoản vay mới đối với các chủ đầu tư không có uy tín, các dự án thiếu sự kết nối đồng bộ với cơ sở hạ tầng chung và đối với các cá nhân có nguồn thu nhập không ổn định. Còn các khoản cho vay đã phát sinh thì cần thiết phải phân loại một cách chi tiết giữa mục đích tiêu dùng và đầu tư để giám sát chặt chẽ nhằm hạn chế các khoản nợ xấu phát sinh.

Theo Ngọc Khanh (diaoc.thesaigontimes.vn)

Gladia by the Waters - Khu biệt thự đẳng cấp hợp tác phát triển bởi Keppel & Khang Điền

Gladia by the Waters - Khu biệt thự đẳng cấp hợp tác phát triển bởi Keppel & Khang Điền

Dự án 09:00

Gladia by the Waters – khu biệt thự đẳng cấp bên sông – mang đến không gian sống cùng thiên nhiên và định hình phong cách “sống tinh tuyển” theo chuẩn quốc tế.

Nhiều cơ hội gọi vốn cho start-up công nghệ từ Phần Lan

Nhiều cơ hội gọi vốn cho start-up công nghệ từ Phần Lan

Tài chính 18:01

Thúc đẩy quá trình chuyển đổi số của các start-up Việt Nam thông qua ứng dụng và học hỏi kinh nghiệm từ chuyên môn công nghệ số hàng đầu của Phần Lan.

PGBank ưu đãi lớn về phí chuyển và tỉ giá mua ngoại tệ

PGBank ưu đãi lớn về phí chuyển và tỉ giá mua ngoại tệ

Tài chính 17:59

PGBank triển khai chương trình ưu đãi đặc biệt dành cho khách hàng cá nhân khi thực hiện giao dịch mua bán ngoại tệ và chuyển tiền quốc tế.

PGBank ra mắt sản phẩm tín dụng xanh PG Green

PGBank ra mắt sản phẩm tín dụng xanh PG Green

Tài chính 11:05

Ngân hàng TMCP Thịnh vượng và Phát triển (PGBank) vừa chính thức triển khai sản phẩm tín dụng xanh PG Green dành cho khách hàng doanh nghiệp từ tháng 6-2025.

An Zen Residences: Dự án "vừa túi tiền" EHome đầu tiên  ở miền Bắc

An Zen Residences: Dự án "vừa túi tiền" EHome đầu tiên ở miền Bắc

Dự án 11:04

Ngày 5-7, Nam Long ADC – thành viên của Tập đoàn Nam Long, chính thức ra mắt dự án bất động sản An Zen Residences tại Hải Phòng.

POVA 7: Tối ưu hiệu suất và trải nghiệm AI Gaming

POVA 7: Tối ưu hiệu suất và trải nghiệm AI Gaming

Số hóa 17:22

Ngày 7-7, Tecno Việt Nam ra mắt điện thoại thông minh POVA 7, tái định nghĩa lại thiết kế mang tính biểu tượng của những dòng POVA tiền nhiệm.

The Solia dự án chuẩn pháp lý được người mua mong đợi

The Solia dự án chuẩn pháp lý được người mua mong đợi

Dự án 21:58

The Solia không chỉ là cơ hội cho nhà đầu tư mà còn là lời khẳng định cho một chuẩn mực sống mới tại cửa ngõ Tây Nam TP HCM.

The Legend Danang – tuyệt tác sống mới kề bên cầu rồng

The Legend Danang – tuyệt tác sống mới kề bên cầu rồng

Dự án 12:45

The Legend Danang là sự giao thoa hoàn hảo giữa thiên nhiên hùng vĩ, kiến trúc tinh tế và phong cách sống đẳng cấp.

Ra mắt dây chuyền bao bì Tetra Recart® đầu tiên tại Việt Nam

Ra mắt dây chuyền bao bì Tetra Recart® đầu tiên tại Việt Nam

Doanh nhân 17:08

Tetra Pak hợp tác cùng Doveco chính thức khánh thành dây chuyền đồ hộp giấy Tetra Recart® cho rau quả với công nghệ Thụy Điển đầu tiên tại Việt Nam.

Cơ hội đón sóng khi quỹ đất ven sông dần cạn kiệt

Cơ hội đón sóng khi quỹ đất ven sông dần cạn kiệt

Thị trường 15:54

Khi quỹ đất ven sông tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm, dòng vốn đầu tư bắt đầu dịch chuyển về vùng ven còn nhiều tiềm năng như Diễn Châu (Nghệ An).

XEM THÊM