Theo Sở Xây dựng TPHCM, giai đoạn 2021 – 2025, nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn TPHCM lũy kế dự kiến là 244.550 đối tượng, khả năng TP dự kiến phát triển 30.500 căn. Nhu cầu nhà lưu trú công nhân dự kiến đến tháng 12/2025 là 274.150 đối tượng (tương đương 68.538 phòng), khả năng TP dự kiến phát triển 4.500 phòng cho công nhân thuê.
Giai đoạn 2026 – 2030, nhu cầu về nhà ở xã hội trên địa bàn TP khoảng 239.100 đối tượng, khả năng TP dự kiến phát triển là 50.000 căn hộ; nhu cầu nhà lưu trú công nhân dự kiến là 285.150 đối tượng (tương đương 71.288 phòng), khả năng TP dự kiến phát triển 8.000 phòng cho công nhân thuê.
Theo Sở Xây dựng, hiện công tác quản lý phát triển nhà ở xã hội còn nhiều khó khăn, vướng mắc cần được tháo gỡ.
Theo các quy định pháp luật hiện nay, thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải thực hiện thêm các thủ tục mà dự án nhà ở thương mại không phải thực hiện, gồm: xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, sau đó thực hiện thủ tục miễn tiền sử dụng đất; thẩm định giá bán, giá thuê mua, giá thuê nhà ở xã hội; xác nhận đối tượng.
Từ đây đến năm 2030, TPHCM cần gần 500.000 căn hộ nhà ở xã hội. Ảnh: Một dự án nhà ở xã hội ở TP.Thủ Đức vừa mới động thổ.
Như vậy, số lượng thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội nhiều hơn so với dự án nhà thương mại, dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện, chưa thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia.
Do đó, Sở Xây dựng đề xuất UBND TP kiến nghị Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ ngành nghiên cứu đơn giản hóa các thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội. Trường hợp vượt thẩm quyền, kiến nghị Bộ Xây dựng có báo cáo Thủ tướng Chính phủ để được xem xét giải quyết.
Bên cạnh đó, hiện nay, một số dự án phát triển nhà ở thương mại, phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha đến dưới 10 ha xin điều chỉnh gia hạn thời gian thực hiện, thì khi thực hiện điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án theo pháp luật về đầu tư, kiến nghị vẫn thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo quy định pháp luật về nhà ở xã hội tại thời điểm được chấp thuận đầu tư trước đây.
Về hình thức thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội đối với các dự án có quy mô sử dụng đất từ 2 ha đến dưới 10 ha, thực tế, các dự án này quỹ đất 20% tại dự án để bố trí nhà ở xã hội là tương đối nhỏ, quy mô nhà ở xã hội không lớn, dẫn đến chi phí đầu tư xây dựng cao làm giá thành căn hộ tăng lên, người có thu nhập thấp khó tiếp cận nhà ở.
Qua thực tiễn, UBND TP nhận thấy, quy hoạch khu vực phát triển nhà ở xã hội ngoài việc đáp ứng nhu cầu diện tích đất cho phát triển nhà ở xã hội còn phải phù hợp về vị trí (gần các khu công nghiệp, các khu dành cho người có thu nhập thấp...), nhu cầu đất đai của khu vực quy hoạch, điều kiện kinh tế của các đối tượng sở hữu, phát huy hiệu quả dự án...
Trường hợp dự án nhà ở xã hội nằm rải rác trong các dự án nhà ở thương mại sẽ làm chi phí đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tăng cao, tiền bảo trì công trình lớn, phí dịch vụ cao dẫn đến khó khăn cho người thu nhập thấp. Do đó Sở Xây dựng kiến nghị cho phép UBND TP quyết định hình thức thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha đến dưới 10 ha.
Nhà ở thương mại khác gì với nhà ở xã hội?
Điểm lợi thế và cũng là đặc trưng của phân khúc nhà ở thương mại là tự do mua bán, sang nhượng, không giới hạn đối tượng mua và bán. Chỉ cần người mua và người bán đạt được thỏa thuận và đủ khả năng chi trả là có thể tiến hành giao dịch mua bán nhà ở, căn hộ. Hơn nữa, nhà ở căn hộ thương mại còn có lợi thế cạnh tranh và được nhiều người chọn lựa vì được các ngân hàng hỗ trợ cho vay linh hoạt, dài hạn tới 25 năm, với mức vay tối đa lên tới 70-75% giá trị căn hộ.
Đối tượng và phương thức mua bán là những đặc trưng cơ bản để phân biệt giữa nhà ở thương mại với nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội được hiểu là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở, theo quy định riêng của pháp luật.
Nhà ở xã hội hay căn hộ xã hội có những quy định riêng và sẽ ưu tiên cho các đối tượng như: cán bộ công nhân viên chức (đối tượng này không cần chứng minh thu nhập); người có thu nhập thấp (thu nhập chưa đến mức đóng thuế Thu nhập cá nhân). Đồng thời, những đối tượng này phải có hộ khẩu thường trú và giấy chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc giấy chứng nhận độc thân.
Ngoài ra, nhà ở xã hội sẽ được hưởng những chính sách ưu đãi, như: mức đóng thuế thấp, lãi suất vay thấp nên giá thành bán hay cho thuê căn hộ sẽ rẻ hơn so với nhà ở thương mại.
Tuy nhiên, loại hình nhà ở xã hội cũng có nhiều nhược điểm như: việc mua bán bị hạn chế về thời gian và đối tượng; vị trí không đẹp, thường xa trung tâm, không gian và môi trường sinh sống bị hạn chế, không thoáng mát, trong lành và có nhiều tiện ích như loại hình nhà ở thương mại…
