Căn hộ cao cấp ế ẩm, tầm trung thanh khoản tốt

Theo khảo sát của PV, nhiều dự án chung cư cao cấp tại Hà Nội đã rơi vào tình trạng ế ẩm từ đầu năm đến nay. Một dự án cao cấp tại Nam Từ Liêm, trong 6 tháng đầu năm tiêu thụ được hơn 20 căn hộ trong khi 2 tháng cuối năm ngoái, số lượng căn hộ tiêu thụ cao gấp 5 lần. Một dự án cao cấp tại Thanh Xuân cũng chỉ bán được khoảng chục căn trong nửa đầu năm nay.

Anh Nguyễn Anh Vũ, trưởng phòng kinh doanh một sàn giao dịch tại Thanh Xuân cho biết nhiều dự án cao cấp thanh khoản kém bởi nguồn cung liên tục tăng qua các năm trong khi 80% khả năng chi trả của khách hàng thuộc về phân khúc bình dân. Những người có nhu cầu mua ở thực có khả năng mua căn cao cấp không nhiều trong khi giới đầu tư không còn mặn mà với phân khúc này trong 2 năm qua.

Trái ngược với căn hộ cao cấp, phân khúc căn hộcó tầm giá 1,3 tỷ đổ lại vẫn đạt tỷ lệ thanh khoản cao (Ảnh minh họa)

Trái ngược với căn hộ cao cấp, phân khúc căn hộ có tầm giá 1,3 tỷ đổ lại vẫn đạt tỷ lệ thanh khoản cao. Các dự án có tầm giá trên ở các quận Hoàng Mai, Hà Đông, Nam Từ Liêm đều ghi nhận tốc độ bán hàng khá tốt. Hateco Apollo Xuân Phương (Nam Từ Liêm), tính đến hiện tại, gần như 100% căn hộ tòa CT1A và CT1B đã được giao dịch thành công, hiện chỉ còn số lượng không nhiều các căn hộ tòa cuối cùng là CT2 đang được chào bán nốt.

Toàn bộ các căn 2 ngủ có khoảng giá 1,2-1,3 tỷ của dự án Start Up Tower (Nam Từ Liêm) đã được khách đặt mua hết, hiện số căn còn lại đều rơi vào 3 ngủ với khoảng giá từ 1,5-1,8 tỷ. Dự án Mipec City đã tiêu thụ 95% bảng hàng tòa M3, hiện dự án chỉ còn khoảng hơn 20 căn chưa có chủ. Ngay cả một dự án mới mở bán là Eurowindow River Park (có giá bán 18 triệu đồng/m2) cũng ghi nhận hơn 100 căn được khách hàng đặt cọc giữ chỗ chỉ trong 1 tháng giới thiệu dự án trên thị trường.

Vắng bóng nhà đầu tư

Tuy nhiên, một điểm chung là dù thuộc phân khúc cao cấp hay phân khúc phù hợp với khả năng chi trả của phần đông khách hàng thì bóng dáng của nhà đầu tư trên thị trường căn hộ khá hiếm hoi.

Khoảng 4 năm trước, lướt sóng hoặc mua chung cư rồi cho thuê là kênh đầu tư hấp dẫn của giới đầu tư. Nhưng hiện nay nguồn cung lớn khiến người mua có quá nhiều lựa chọn, việc lướt sóng không còn khả thi, trong khi mua rồi cho thuê cũng không đạt lợi nhuận cao do nguồn cung lớn, sự cạnh tranh càng ngày càng gay gắt.

Ngay cả phân khúc căn hộ tầm giá 1,3 tỷ đổ lại, dù hút khách mua nhưng cũng vắng bóng giới đầu tư. Nguồn cung không lớn như cao cấp nhưng đã dồi dào hơn trong 2 năm gần đây nên phân khúc này đã qua thời hưởng chênh cả trăm triệu đồng nếu muốn lướt sóng.

Trong vai khách hàng, hỏi mua 1 dự án trên đường Đại Mỗ (Nam Từ Liêm), khi biết toàn bộ các căn 2 ngủ đều đã hết hàng, PV đặt vấn đề sẵn sàng trả chênh để mua được căn 2 ngủ, các môi giới đều lắc đầu vì không có khách gửi bán lại. Bởi những người xuống tiền đều là người có nhu cầu thực, không phải giới đầu tư. Tương tự, một dự án giá rẻ tại Hà Đông, khi PV đặt vấn đề muốn mua lại căn góc có vị trí đẹp và trả chênh nhưng môi giới cho biết không có khách gửi bán vì khách đều là khách mua ở thực.

Thị trường cho thuê căn hộ khá ảm đạm. Theo nghiên cứu của Batdongsan.com.vn, hiện nay mức giá trung bình của 1 căn hộ chung cư bình dân, trung cấp và cao cấp tại Hà Nội và TP HCM lần lượt là 1,5 tỷ, 2,2 tỷ và 3,9 tỷ và mức giá cho thuê tương ứng lần lượt là 6,5, 9,5 và 17 triệu/tháng. Như vậy, mức tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ trung bình tại hai thành phố này tương ứng sẽ là 5,2%, 5,18% và 5,23%. Mức tỷ suất này thấp hơn khá nhiều so với việc gửi tiết kiệm tại ngân hàng.

Đơn cử, hơn 3 năm trước, chị Nguyễn Hồng Mai từng bỏ ra 2,7 tỷ mua một căn hộ cao cấp tại phố Hoàng Ngân, Cầu Giấy với mục đích cho người nước ngoài thuê lại. Sau khi làm nội thất, chị từng cho khách nước ngoài thuê với giá 23 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, mức giá thuê đó chỉ duy trì trong được khoảng 1 năm rưỡi.

Nhiều dự án cao cấp đi vào hoạt động trong các năm kế tiếp cùng thuộc khu vực buộc chị phải giảm giá thuê căn hộ xuống 17 triệu đồng/tháng để có thể cạnh tranh. Chị Mai cho biết so với việc đem gửi ngân hàng chị đã bị lỗ, chưa tính chi phí sửa chữa mỗi lần khách thuê trả nhà và khấu hao tài sản mỗi năm.

Giám đốc một sàn giao dịch tại Cầu Giấy cho biết thêm: "Một nguyên nhân khác khiến giới đầu tư không mặn mà với căn hộ chung cư là thị trường bất động sản thời gian qua liên tục chứng kiến sự phát triển và biến động mạnh ở rất nhiều phân khúc như nghỉ dưỡng, nhà liền thổ, đặc biệt là phân khúc đất nền ở nhiều tỉnh, thành. Do đó, giới đầu tư có nhiều lựa chọn hấp dẫn hơn khiến chung cư bị lạnh nhạt".