Trong mâu thuẫn chủ đầu tư - khách hàng, đôi khi đơn vị vận hành là phía chịu thiệt.

Của rẻ, của ôi

"Một gia đình với hai thế hệ, thậm chí chỉ vợ và chồng mà nhiều khi còn mâu thuẫn, huống hồ cả một xã hội thu nhỏ như các tòa chung cư. Chuyện các bên nảy sinh mâu thuẫn là điều khó tránh khỏi. Tuy nhiên, nhiều khi chúng tôi lại bị vạ lây, trở thành nạn nhân của cuộc chiến chủ đầu tư, cư dân", đại diện một đơn vị chuyên quản lý, vận hành chung cư than thở với phóng viên Đầu tư Bất động sản.

Một trong những vấn đề lớn hiện nay ở các tòa chung cư, đó là câu chuyện về phí dịch vụ. Và câu nói "tiền nào, của nấy" lại đúng trong nhiều trường hợp, khi phần lớn ở các chung cư, tiêu chí rẻ vẫn được đặt nặng khi đưa lên bàn cân.

Theo quy định, để lựa chọn một đơn vị vận hành tòa nhà, phải thực hiện đấu thầu công khai và được thông qua bởi hội nghị nhà chung cư. Tuy nhiên, khi cân đong, đo đếm về quyền lợi, điều đầu tiên khiến các cư dân lựa chọn lại thường là giá cả. Mà giá rẻ thì không thể mang đến một dịch vụ tốt. Đây cũng được coi là "mặt trái" của việc đấu thầu công khai.

Theo ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Quản lý Nhà toàn cầu (Global Home): "Mặt trái của việc đấu thầu công khai là đại đa số cư dân hay quan tâm đến giá rẻ. Tuy nhiên, tiền nào của nấy, giá rẻ thì không thể mang lại chất lượng tốt. Dù đơn vị quản lý có cam kết chất lượng tốt nhưng chỉ là sự hứa hẹn ở thì tương lai. Mọi người nên biết rằng, khi chọn giá thấp, chỉ người mua nhầm chứ người bán không nhầm. Chắc chắn chất lượng chung cư sẽ đi xuống".

Trong các mâu thuẫn ở chung cư, đơn vị vận hành nhiều khi vừa là nguyên nhân, vừa là nạn nhân

Chia sẻ với phóng viên, đại diện một đơn vị chuyên quản lý, vận hành tòa nhà có trụ sở tại TP.HCM cũng nhận định: "Tại nhiều tòa chung cư, người dân còn đặt nặng về chi phí giá nên nhiều khi các doanh nghiệp cùng lĩnh vực cạnh tranh bằng cách tự ‘cắt máu’ để được hợp đồng. Sau đó, chất lượng dịch vụ lại không như cam kết nên nhiều chung cư bị vướng vào vòng luẩn quẩn: giá rẻ - dịch vụ kém - muốn thay đổi nhưng lại gặp khó khăn và thậm chí khi thay đổi đơn vị vận hành tình trạng vẫn không được cải thiện do tiêu chí giá rẻ vẫn được coi trọng nhất".

Phận "tốt thí"

Không chỉ chứa đựng những bất cập trong câu chuyện về giá. Bản thân các đơn vị vận hành cũng thường phải chịu cảnh trên đe, dưới búa, làm dâu trăm họ. Thậm chí, trong cuộc chiến giữa chủ đầu tư - cư dân, nhiều khi, đơn vị vận hành bị biến thành tốt thí và phải chịu hy sinh.

Mới đây, một tòa chung cư trên đường Tố Hữu (Thanh Xuân, Hà Nội), trong cuộc chiến giữa cư dân và chủ đầu tư về giá dịch vụ, đơn vị vận hành đã phải hy sinh, buông quản lý, vận hành dự án.

"Trong trường hợp cư dân muốn thắng chủ đầu tư thì buộc phải hy sinh đơn vị vận hành. Họ sẽ đem so sánh mức giá 10.000 đồng/m2/tháng của mình với mức 8.000 đồng/m2/tháng của đơn vị khác. Và dù chúng tôi đã chứng minh không thể hạ giá xuống thấp hơn được vì sẽ lỗ nhưng cuối cùng, chúng tôi vẫn phải buông vì suy cho cùng, mình là nạn nhân của một cuộc chiến", đại diện một đơn vị quản lý tòa nhà tại Hà Nội cho biết.

Chia sẻ với phóng viên Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Công ty PMCC (thành viên của Công ty PMC) cho biết: "Giờ cư dân ở chung cư nọ nhìn lại chung cư kia để học tập. Nhiều khi chúng tôi bị kẹt ở giữa. Vì ở giai đoạn đầu của dự án, chủ đầu tư thuê đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp. Về hình thức thì chúng tôi làm việc cho dân, nhưng thực tế lại hợp tác với chủ đầu tư. Khi cư dân và chủ đầu tư "đánh" nhau, mình như ô-sin nhiều khi bị vạ lây, nấu món gì cũng bị chê".

Đã có không ít trường hợp, các đơn vị quản lý tòa nhà phải buông xuôi khi một mặt bị trở thành nạn nhân của cuộc chiến chủ - khách, mặt khác, bị ép giảm giá đến mức nếu chấp nhận duy trì sẽ lỗ.

Không chỉ chịu cảnh làm dâu trăm họ, tại không ít chung cư, khi có sự biến động trong đội ngũ nhân sự của Ban quản trị, nguy cơ "hát bài ca ly biệt" cũng thường xảy ra với các đơn vị quản lý tòa nhà khi hợp đồng hết hiệu lực.

Chia sẻ với phóng viên, đại diện một đơn vị vận hành cho biết, "người mới" thường mang hoài bão về việc tạo nên làn gió mới cho chung cư, và việc dễ làm nhất là thay đơn vị vận hành. Ngoài ra, việc làm này có thể cũng bị chi phối bởi quyền lợi đi kèm".

Tại không ít tòa chung cư, sau khi trải nghiệm qua sự thay đổi đơn vị vận hành, nhiều trường hợp lại nhớ nhung đơn vị cũ.

Ông Nguyễn Minh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng Thành viên, Tổng giám đốc Công ty TNHH Quản lý Tòa nhà Việt (VietBuildings) nhận xét: "Thực tế thì vẫn có một số dự án, chung cư quy mô nhỏ, người dân lựa chọn đơn vị bỏ thầu giá rẻ dẫn đến chất lượng dịch vụ không tốt. Thường thì đơn vị chấp nhận mức giá thấp là các đơn vị quản lý, vận hành mới gia nhập thị trường và mục tiêu của họ là dùng giá thấp để nhận được hợp đồng. Tuy nhiên, sau một thời gian trải nghiệm dịch vụ, các thượng đế sẽ nhận ra sự khác biệt".

Để vận hành trơn tru một tòa nhà đòi hỏi không ít chi phí. Tuy nhiên, có một điều khá kỳ quặc là các cư dân luôn đòi hỏi dịch vụ thật tốt với mức giá thật rẻ (!?). Cũng chia sẻ với phóng viên, đại diện một chủ đầu tư cho hay: "Là người làm nghề, chúng tôi hiểu rằng chi phí cho hoạt động vận hành là không hề nhỏ, người dân thường đòi hỏi chất lượng dịch vụ rất cao. Điều lạ là họ lại muốn lựa chọn ở mức giá thấp. Và có một số đơn vị quản lý sẵn sàng chấp nhận mức giá này để có hợp đồng. Sau khi vào quản lý thì chất lượng không được như cam kết. Tuy nhiên, đây là quyền lợi và sự lựa chọn của người dân, chúng tôi không thể can thiệp dù đôi khi, uy tín chúng tôi cũng bị ảnh hưởng bởi cứ có vụ việc gì liên quan đến dự án là tên tuổi của chúng tôi lại bị gán vào", đại diện một chủ đầu tư cho biết.

Chia sẻ về thế khó của đơn vị vận hành, ông Huy cho biết, về cơ bản, đơn vị vận hành tòa nhà sẽ phải luôn cố gắng hài hòa, tập trung vào công việc của mình một cách tốt nhất. Hạn chế tối đa những sai sót để dân có thể vin vào đó "đánh" chủ đầu tư. Tức, phải duy trì quan hệ tốt với từng cá nhân, khách hàng một cách tối đa.