Có 10 năm giữ vị trí quản lý, giám đốc marketing, giảng dạy về bán hàng cho các doanh nghiệp địa ốc và hàng tiêu dùng tại TP HCM, ông Trần Minh Quang cho biết nhiều người cứ dốc hết tiền bạc đổ vào nhà đất nhưng vẫn nhầm lẫn giữa tài sản và tiêu sản khi đưa ra quyết định đầu tư.

Sự nhầm lẫn này dẫn đến hiệu quả của suất đầu tư không cao, thậm chí dẫn đến thua lỗ, phải bán tháo để cắt lỗ, tức là biến một khối tài sản bất động sản thành tiêu sản. Ông Quang chia sẻ 4 quy tắc đơn giản phân biệt và phòng tránh để bất động sản không trở thành món hàng rớt giá và gây tổn thất về tài chính cho nhà đầu tư.

Quy tắc 1: Bất động sản đẻ ra tiền mới được gọi là tài sản

Đây là bước làm rõ khái niệm tài sản và tiêu sản. Tài sản là kết quả của suất đầu tư mang lại thu nhập, có sự gia tăng giá trị hoặc chốt lời cụ thể. Tiêu sản là những món liên tục lôi tiền ra khỏi túi mà không sinh ra đồng nào, thậm chí còn mất giá, thâm hụt, thua lỗ. Tâm lý cho rằng bất động sản luôn là tài sản không phải lúc nào cũng đúng. Có rất nhiều tình huống tưởng rằng đang đầu tư vào một tài sản nhưng thực chất đó lại là tiêu sản.

Ví dụ, mua mảnh đất, chờ đến giai đoạn giá đất tăng, bán chốt lời, đây là suất đầu tư tài sản thành công. Trong khi đó, đầu tư một khối tài sản lớn là căn hộ dịch vụ (trang bị đầy đủ nội thất cao cấp) để cho thuê nhưng ế khách thời gian dài, hàng tháng phải bù lỗ vận hành, rao bán thì bị lỗ nội thất… là ví dụ điển hình của suất đầu tư tiêu sản.

Bất động sản là tài sản giá trị nhưng nếu quyết định đầu tư sai lầm có thể biến thành tiêu sản, gây thua lỗ và thất thoát vốn liếng. Ảnh: Vũ Lê

Điều này có nghĩa rằng tài sản hay tiêu sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn gốc dòng tiền đầu tư. Đầu tư địa ốc bằng vốn vay, tỷ suất biến thành tiêu sản cao hơn.Quy tắc 2: Bất động sản đầu tư bằng vốn tự có tạo tài sản chắc chắn hơn

Ví dụ, cùng là bất động sản, nếu đầu tư bằng vốn tự có, còn gọi là vốn chủ sở hữu, tính toán hợp lý thời hạn của dòng tiền, khi tài sản này khai thác (cho thuê) hoặc bán được giá tốt, thì đây chính là tài sản giá trị.

Trong khi đó, đầu tư bất động sản dùng vốn vay quá lớn, có một đồng nhưng muốn đầu tư tài sản 10 đồng, tức đi vay 9 đồng, để rồi phải còng lưng trả lãi vay, thì đây là suất đầu tư bất ổn, có xu hướng biến thành tiêu sản do chi phí tài chính ăn vào vốn gốc.

Công thức tài sản bằng vốn cộng nợ thường được áp dụng trong chuyên ngành tài chính kế toán. Nhưng trên thực tế, khoản nợ nếu chiếm tỷ lệ quá cao thì rủi ro khối tài sản này bị biến thành tiêu sản là rất lớn vì có thể dẫn đến kịch bản chết trên đống tài sản (bị cấn nợ, siết nợ).

Quy tắc 3: Bất động sản đưa vào khai thác, thanh khoản cao mới là tài sản

Điều này đồng nghĩa với bất động sản bỏ hoang, không thể khai thác, mua dễ bán khó… chính là suất đầu tư tiêu sản.

Ví dụ, mua căn hộ hoàn thiện khai thác cho thuê thu về dòng tiền hàng tháng được xem là đầu tư tài sản. Trong khi đó mua sỉ cả sàn căn hộ đang xây dựng dự định bán lại ăn chênh lệch nhưng thanh khoản thị trường suy giảm, phải ôm hàng trong một thời gian dài, đây chính là kiểu đầu tư tiêu sản.

Quy tắc 4: Bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh mới là tài sản

Ngược lại, bất động sản tranh chấp, pháp lý mất nhiều thời gian mới hoàn thành hoặc không thể hoàn thiện theo đúng quy định của pháp luật thì trên 90% khả năng đây là suất đầu tư tiêu sản (thua lỗ, mất tiền).

Ví dụ, mua một lô đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và là đất thổ cư (dùng để xây nhà ở) thì đây là tài sản giá trị vì có thể tăng giá theo thời gian hoặc dễ giao dịch trên thị trường. Trong khi đó bỏ ra bạc tỷ để tậu nhầm một lô đất vướng quy hoạch, chưa có giấy chứng nhận, hoặc toàn bộ là đất nông nghiệp không thể chuyển mục đích sử dụng lên thổ cư thì đây là suất đầu tư tiêu sản, khả năng thua lỗ rất lớn.

Ông Quang cho biết thêm, trong đầu tư bất động sản, có rất nhiều các biến số ảnh hưởng đến giá trị tài sản (khiến cho địa ốc tăng mạnh hoặc lao dốc chỉ trong thời gian ngắn). Đó là sự thay đổi chính sách về pháp lý nhà đất, sự điều chỉnh chính sách tín dụng, sự dư thừa nguồn cung làm ảnh hưởng đến lực cầu và tất nhiên không thể thiếu những biến động của nền kinh tế.

Vì vậy, để tránh cho suất đầu tư bất động sản không bị biến thành tiêu sản đòi hỏi người tham gia thị trường địa ốc phải liên tục theo sát diễn biến chung của cả nền kinh tế và ngành bất động sản nói riêng để có sự điều chỉnh chiến lược kinh doanh linh hoạt mới hạn chế được rủi ro.