Rủi ro pháp lý trên thị trường bất động sản

Chủ nhật, 03/03/2019 08:00

Ở một thị trường mà việc "lách" các quy định pháp luật trở thành tập quán và mang tính bắt buộc để có thể cạnh tranh, các vụ án kinh tế xảy ra như một điều tất yếu.


Rủi ro pháp lý trên thị trường bất động sản - Ảnh 1.

Khu đô thị Thủ Thiêm. Ảnh: THÀNH HOA

Thông tin được chú ý nhất trên thị trường bất động sản thời gian gần đây là những sai phạm được phát hiện liên quan đến lĩnh vực đất đai. Liên tiếp các vụ việc được khởi tố, đưa nhiều cán bộ nhà nước và cả lãnh đạo doanh nghiệp vào vòng lao lý. Những năm trước, lĩnh vực tài chính, ngân hàng là tâm điểm của dư luận với một số lượng lớn các lãnh đạo, cán bộ ngân hàng bị khởi tố.


Một điểm chung của hai thị trường mang tính xương sống của nền kinh tế này là những người tham gia thị trường phải hoạt động trong một môi trường kinh doanh nhiều bất cập, tinh thần thượng tôn pháp luật không được coi trọng. Những ai quan sát thị trường tài chính, ngân hàng những năm trước hẳn còn nhớ tình trạng vi phạm quy định pháp luật tràn lan của các tổ chức tài chính. Ở một thị trường mà việc "lách" các quy định pháp luật trở thành tập quán và mang tính bắt buộc để có thể cạnh tranh, các vụ án kinh tế xảy ra như một điều tất yếu.


Môi trường kinh doanh không lành mạnh là nguyên nhân trực tiếp đưa nhiều cán bộ ngân hàng vào vòng lao lý, nhiều khi họ vô tình vi phạm pháp luật hay thậm chí không nhận thức được đầy đủ hành vi sai phạm của mình. 


Thay vì thượng tôn pháp luật, những người tham gia thị trường thản nhiên chấp nhận thực hiện các hành vi vi phạm pháp luật nếu nó đã là quán tính và cùng được thực hiện bởi số đông những đối thủ cạnh tranh. Việc huy động lãi suất vượt trần là quán tính của thị trường ngân hàng, tồn tại rất lâu trước khi những vụ án ngân hàng được đưa ra xét xử. Một số bị cáo tại thời điểm vi phạm chỉ đơn giản nghĩ rằng mình làm giống như những đối thủ cạnh tranh trên thị trường.


Khi các hành vi sai phạm diễn ra trên diện rộng, phổ biến và nghiễm nhiên được chấp nhận, đấy chính là lúc các doanh nghiệp dễ mắc phải sai lầm do chủ quan. Thị trường tài chính, ngân hàng đã phải trả một cái giá rất đắt để trở nên lành mạnh hơn. Các vụ án như những liều "vaccin" giúp người tham gia thị trường học được bài học về tính thượng tôn pháp luật để hoạt động kinh doanh trở lên lành mạnh và bớt rủi ro.


Thị trường bất động sản hiện nay có lẽ chưa học được nhiều từ những biến cố đã xảy ra với ngành ngân hàng một vài năm trước. Dễ quan sát, đang có xu hướng hành động theo tập quán phổ biến trên thị trường mà chấp nhận các hành vi vi phạm quy định pháp luật. Thói quen kinh doanh theo hướng linh hoạt để "lách" các quy định pháp luật, rất có thể sẽ đặt các doanh nghiệp phát triển và kinh doanh bất động sản vào các rủi ro pháp lý. Không có gì đảm bảo rằng họ sẽ may mắn hơn những người tham gia thị trường tài chính, ngân hàng không lâu trước đây.


Môi trường kinh doanh thiếu lành mạnh một phần xuất phát từ những bất cập của hệ thống pháp luật, chính sách. Giai đoạn khủng hoảng tài chính tiền tệ liên tiếp 2007-2011, những chính sách điều hành tiền tệ rối ren, tự mâu thuẫn và thiếu rành mạch đã gián tiếp đẩy nhiều nhà kinh doanh ngân hàng vào con đường lao lý. Sự thật là nếu tuân thủ nghiêm ngặt các quy định được cơ quan quản lý ban hành, họ rất có thể sẽ không thể tiếp tục kinh doanh, dẫn đến phá sản.


Hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản cũng đang có những bất cập lớn. Để phát triển dự án bất động sản, các chủ đầu tư phải đi qua nhiều bước xin phê duyệt tại nhiều cấp, nhiều cơ quan. Các quy định pháp luật liên quan đến phát triển dự án bất động sản rất phức tạp, bao gồm luật liên quan đến nhiều lĩnh vực về đất đai, nhà ở, xây dựng, đầu tư, quy hoạch... 


Điểm đáng nói là dù mới được sửa đổi trong giai đoạn 2013-2014, hệ thống văn bản luật liên quan đến bất động sản vẫn ẩn chứa nhiều khúc mắc, bất cập. Ví dụ, từ khi triển khai Luật Đất đai năm 2013 vào thực tiễn, TP HCM đã ghi nhận và phản ánh 109 điểm bất cập. Đặc biệt, vấn đề xử lý tài sản có nguồn gốc nhà nước, phương thức tính tiền sử dụng đất hay thủ tục chấp thuận đầu tư vẫn đang là những điểm nghẽn gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp. Điều này một mặt gây khó cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản, mặt khác thúc đẩy các doanh nghiệp tìm cách "lách" hay thậm chí bất chấp các quy định thay vì hướng tới tinh thần thượng tôn pháp luật.


Cũng cần nhìn nhận một cách toàn diện về những khó khăn trong quá trình sửa đổi và hình thành một hệ thống pháp luật thông suốt, hiệu quả để thúc đẩy môi trường kinh doanh bất động sản lành mạnh. Trong năm 2018, Bộ Xây dựng đã đề xuất sửa đổi một số điều vướng mắc trong bốn luật liên quan đến thị trường bất động sản (dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Quy hoạch đô thị). 


Dự thảo trên, trong quá trình xin ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại kỳ họp thứ 23 đã không đạt được sự đồng thuận của cơ quan này. Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho rằng việc sửa đổi riêng lẻ như vậy sẽ không đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản, vốn đã chằng chịt và phức tạp.


Trong khi kiên nhẫn chờ đợi một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh hơn, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải tiếp tục gánh chịu những rủi ro pháp lý.

Theo Phạm Văn Đại (diaoc.thesaigontimes.vn)

Thực hành ESG tại Gamuda Land Việt Nam

Thực hành ESG tại Gamuda Land Việt Nam

Dự án 10:36

Không chỉ là tên tuổi lớn trên thị trường bất động sản, Gamuda Land còn là một doanh nghiệp tiên phong thực hiện ESG (Enviromental–Social–Gorvernance).

“Resort tại gia” – Chuẩn sống mới của giới nhà giàu

“Resort tại gia” – Chuẩn sống mới của giới nhà giàu

Dự án 10:14

"Home resort" đang dần trở thành lựa chọn của giới nhà giàu bởi chất lượng trải nghiệm và chiều sâu cảm xúc.

Phía Tây bứt tốc: Bình Chánh vươn lên trong cuộc tái cấu trúc đô thị

Phía Tây bứt tốc: Bình Chánh vươn lên trong cuộc tái cấu trúc đô thị

Dự án 10:23

Trung tâm TP HCM (Quận 1, Quận 3) đang trở nên quá tải, sự nổi lên của các “trung tâm mới” là một điều tất yếu để tái cấu trúc đô thị hiện đại.

Cuộc sống tiện nghi trong không gian yên bình tại The Meadow

Cuộc sống tiện nghi trong không gian yên bình tại The Meadow

Dự án 08:15

The Meadow sở hữu không gian xanh bình yên cùng những tiện nghi chuẩn quốc tế, đáp ứng mọi nhu cầu của cộng đồng dân cư văn minh.

Gamuda Land Việt Nam mở rộng danh mục dự án tại 2 miền Bắc - Nam

Gamuda Land Việt Nam mở rộng danh mục dự án tại 2 miền Bắc - Nam

Dự án 13:23

Gamuda Land - một tên tuổi uy tín trong lĩnh vực bất động sản quốc tế - tiếp tục khẳng định cam kết đầu tư lâu dài và mạnh mẽ tại Việt Nam.

Gamuda dẫn đầu cuộc cách mạng giao thông đô thị khu vực

Gamuda dẫn đầu cuộc cách mạng giao thông đô thị khu vực

Doanh nhân 10:20

Gamuda Berhad là doanh nghiệp hàng đầu ở Đông Nam Á về xây dựng và hạ tầng giao thông đô thị, năng lực thi công vượt trội và chiến lược quốc tế hóa nhất quán.

Gamuda Land: Dựng xây tương lai bền vững từ nền móng xanh

Gamuda Land: Dựng xây tương lai bền vững từ nền móng xanh

Dự án 18:18

Gamuda Land đang kiên định theo đuổi triết lý "phát triển có trách nhiệm", thông qua chiến lược tổng thể mang tên Gamuda Green Plan.

Gamuada land Việt Nam vinh danh với cú đúp giải thưởng uy tín 2025

Gamuada land Việt Nam vinh danh với cú đúp giải thưởng uy tín 2025

Dự án 17:59

Ngày 23-4 tại Hà Nội, Gamuda Land Việt Nam vinh dự nhận cú đúp giải thưởng danh giá trong khuôn khổ hai diễn đàn lớn cấp quốc gia.

Hội Doanh nhân trẻ TP HCM ra mắt Ban chủ nhiệm Chi hội Nam Sài Gòn

Hội Doanh nhân trẻ TP HCM ra mắt Ban chủ nhiệm Chi hội Nam Sài Gòn

Doanh nhân 15:56

Hội Doanh nhân Trẻ TP HCM (YBA) ra mắt Ban Chủ nhiệm Chi hội Nam Sài Gòn nhằm tăng cường gắn kết cộng đồng doanh nhân trẻ

CapitaLand Development tiếp tục hành trình“Bước chân gắn kết yêu thương” lần 3

CapitaLand Development tiếp tục hành trình“Bước chân gắn kết yêu thương” lần 3

Doanh nhân 15:54

Chương trình thuộc chiến dịch tòa cầu thường niên #GivingAsOne của CapitaLand, do Quỹ CapitaLand Hope Foundation triển khai.

XEM THÊM