Tâm chấn cơn sốt đất

Đầu năm 2018, tình trạng sốt đất nền tại TP HCM bùng phát trở lại. Đỉnh điểm là từ cuối tháng 3, dòng tiền đổ vào đất nền và phân khúc này bắt đầu nóng lên. Cơn sốt ảo đất nền cuốn giới đầu tư vào canh bạc chạy đua gom đất.

Quận 9 được xem là tâm điểm cơn sốt, đặc biệt là ở các tuyến đường như Nguyễn Xiển, Lò Lu, Nguyễn Duy Trinh,... Cảnh người dân xếp hàng làm các thủ tục liên quan đến đất đai cộng với giá đất bị đẩy lên cao ngất khiến nhiều người dự đoán giá đất nền sẽ lại vượt đỉnh năm ngoái.

Làn sóng đầu tư lan tỏa đến các huyện thuần nông khác, đẩy giá đất tại các khu vực này tăng chóng mặt, thậm chí có nơi tăng gần 100%. “Cơn điên” đất nền Củ Chi bùng phát từ đầu năm 2017 sau thông tin Chúa đảo Tuần Châu lập siêu dự án và thông tin tuyến xe buýt đường sông nối với trung tâm.

Đến lượt Bình Chánh sục sôi vì thông tin lên quận. Sau 30/4, đất lại “sôi” ở Cần Giờ. Tại các khu vực hẻo lánh “khỉ ho cò gáy” như huyện Hóc Môn, Củ Chi cũng ghi nhận tình trạng mua bán đất rầm rộ, giá dao động tới 20-40 triệu đồng/m2.

Thông tin Thủ tướng có thể cho phép TP HCM chuyển đổi 26.000ha đất nông nghiệp sang đất công nghiệp - dịch vụ càng bơm thêm sức nóng, khiến nhiều nhà đầu tư đổ xô về các địa phương vùng ven để săn lùng những lô đất có tiềm năng. Diễn biến giao dịch sôi động có thể minh chứng từ số liệu của Văn phòng đăng ký đất đai các quận, huyện của TP.HCM gửi báo cáo cho lãnh đạo Thành phố.

Không chỉ tại TP HCM, thị trường đất nền ở các khu vực giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu từ đầu năm đến nay cũng đều tăng. Nhiều đại gia địa ốc TP HCM bất ngờ chuyển hướng đầu tư vào đất nền tại TP Biên Hòa (Đồng Nai), khiến giá đất khu vực này bị đẩy lên cao, tăng khoảng 20-50% so với đầu năm 2018.

Ngay khi dự án sân bay Long Thành được thông qua, vùng đất này trở nên sôi động, nhộn nhịp và “sốt xình xịch”. Đất từ một mét chỉ vài ba trăm ngàn bỗng chốc trở thành tiền triệu khiến người dân chạy theo bán đất. Giới đầu cơ cũng không đứng ngoài cuộc, nhảy vào “thổi giá”.

Thị trường bất động sản Bình Dương không ngừng sôi động, đặc biệt phân khúc đất nền luôn được ưu tiên săn đón do tỷ suất sinh lời cao và tâm lý mua đất “làm của để dành”.

Khi giá đất ở Hà Nội bị đẩy lên, dòng tiền đã có xu hướng dịch chuyển ra các thị trường bất động sản vùng ven, tạo nên những cơn sốt cục bộ tại các thị trường này. Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong nửa cuối năm 2017, thị trường bất động sản Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên, Bắc Giang, Lào Cai... đã trở thành những điểm nóng với sự gia nhập của rất nhiều nhà đầu tư lớn.

Nhà đầu tư đi tắt đón đầu, ăn theo quy hoạch

Một trong những thị trường đáng chú nhất phải kể đến là thị trường Thái Nguyên, trung tâm chính trị, kinh tế, giáo dục của khu trung du miền núi phía Bắc. Còn tại tỉnh Bắc Ninh, có các dự án bất động sản với hơn 10.000 sản phẩm nhà ở liền kề được phát triển tập trung tại các khu vực được đầu tư mạnh về hạ tầng đô thị, khu công nghiệp và các khu hành chính mới như TP Bắc Ninh, Từ Sơn, Thuận Thành, Tiên Du, Quế Võ, Yên Phong. Lực hấp thụ tại các dự án hiện nay khá tốt, thường đạt trên 60% lượng giao dịch cho mỗi đợt ra hàng.

Cũng theo Hội Môi giới, ngoài 3 địa phương trên các tỉnh ở khu vực phía bắc khác như Thanh Hóa, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Nghệ An đều xuất hiện nhiều dự án phát triển nhà ở và có lượng giao dịch rất sôi động.

Hậu quả khôn lường

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư Công ty Savills Việt Nam, cho biết dựa trên tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế và thu nhập bình quân đầu người hiện nay ở mức 2.000 đến 2.500 USD/người/năm thì có thể đưa ra kết luận thị trường bất động sản đang tăng trưởng "nóng".

"Tôi từng đi xe máy đi mua đất, có những nơi tháng trước 600-700 triệu đồng một lô thì tháng sau tăng gấp đôi", ông Sử Ngọc Khương nói. Theo ông Khương, giá bất động sản tăng "nóng" thời gian qua có nhiều yếu tố, trong đó có sự đẩy giá của môi giới.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), giới đầu nậu và cò đất là bên thủ lợi trong cơn "sốt giá ảo" đất nền hiện nay. Cơn "sốt giá ảo" này tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, làm méo mó, đe dọa sự phát triển lành mạnh của thị trường.

Sau khi có sự vào cuộc của cơ quan chức năng và cảnh báo của các chuyên gia, thị trường đất nền tại TP HCM đã có dấu hiệu hạ nhiệt, làn sóng đầu cơ, lướt sóng đất nền giảm nhiều, dù thực tế giá đất không giảm mạnh, nhưng cũng không còn tình trạng chênh cao sau mỗi giao dịch. Chuyện nhà nhà, người người kéo nhau đi săn đất như trước đã không còn diễn ra.

Giá đất đã bị đẩy lên quá cao

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, khuyến cáo người dân cần tỉnh táo khi đứng trước thông tin mời chào từ các đầu nậu. Nếu phân lô thì phải có giấy đỏ, giấy hồng từng lô, đất nền thì miếng đất đó phải được duyệt dự án. Đồng thời, nhà đầu tư cần quan sát kỹ thị trường, nếu không sẽ có nguy cơ mắc bẫy của nhóm đầu cơ, thổi giá. Hệ quả là những nhà đầu tư mua sau cùng với giá quá cao khó có cơ hội thoát hàng, thậm chí không bán kịp sẽ bị mắc kẹt.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, không thể phủ nhận việc tăng dân số cơ học, nhu cầu thật tại các địa phương do sự phát triển của các khu công nghiệp lớn đã tác động tích cực đến thị trường bất động sản.

Cùng với đó là sự phát triển của hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện và mức giá đất nền vùng ven còn khá rẻ đã tạo sức hút mạnh mẽ cho các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, sự tham gia của các nhà đầu tư thứ cấp ở các thị trường này rất dễ khiến thị trường có nguy cơ sốt ảo, đẩy giá đất tăng lên. Do đó, khi đầu tư vào các dự án, khách hàng và nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ tính pháp lý, năng lực tài chính, uy tín chủ đầu tư và quy hoạch phát triển của từng địa phương, ông Đính nhận định

Trước cơn sốt đất tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, giới phân tích cho rằng, các nhà đầu tư và kể cả chủ đầu tư đừng vội mừng mà hãy cảnh giác và chuẩn bị tư thế “đương đầu” với cảnh đóng băng của thị trường.

Thực tế đã có nhiều bài học khá cay đắng khi lựa chọn đầu tư vào thị trường vùng ven của các doanh nghiệp địa ốc. Đơn cử như dự án 2 tỷ USD Happy Land tại Bến Lức (Long An) của Khang Thông vẫn chỉ là bãi đất trống sau gần 7 năm đầu tư. Hay như Nhơn Trạch trải qua nhiều cơn sốt đất và đến nay vẫn chỉ là vùng đất hoang vắng được gọi là “thành phố ma”.

Thị trường đang có những dấu hiệu trầm lắng, nhưng đó chính là động thái của sự bền vững và sẵn sàng cho quá trình phát triển vượt bậc theo đúng tiềm năng của nó. Bài học cho nhà đầu tư khi quyết định rót tiền về vùng ven, khi thông tin về các quy hoạch, dự án mới "nằm trên giấy".