Bất động sản khu trung tâm TP HCM. Ảnh: Lucas Nguyễn

Sau khi Sở Tài chính TP HCM có văn bản lấy ý kiến về hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho năm 2019 trên địa bàn theo hướng tăng thêm 0,4 lần so với năm 2018, tức tăng 19-30% tùy từng khu vực, rất nhiều chuyên gia đã tích cực đóng góp ý kiến phản hồi.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), Lê Hoàng Châu cho biết mức tăng 19 - 30% sẽ khiến cho áp lực thực hiện nghĩa vụ tài chính của các cá nhân, hộ gia đình khi thực hiện thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở ngày càng nặng nề.

Theo ông Châu, mức đề xuất tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 so với năm 2018 tăng từ 19% đến 30% cao hơn nhiều so với mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 (chỉ ở mức 5 - 8,33%). Ông Châu kiến nghị thành phố nên có sự tham khảo chỉ số giá tiêu dùng trên địa bàn năm 2018 làm cơ sở tăng hệ số điều chỉnh giá đất trong năm tới.

Trong khi đó, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa cho rằng nếu tăng hệ số điều chỉnh giá đất 1,7 - 2,5 lần bảng giá đất UBND thành phố quy định năm 2019, thị trường bất động sản sẽ chịu ảnh hưởng đáng kể. Ông Nghĩa chỉ ra 5 nhóm tác động nhìn từ góc độ thị trường và kinh tế học khi tăng hệ số điều chỉnh giá đất quá cao cho năm 2019.

Thứ nhất, chi phí đất tăng giá thành bất động sản sẽ tăng. Theo nguyên lý kinh tế học, chi phí đầu vào tăng thì giá thành (đầu ra) của sản phẩm cũng bị ảnh hưởng. Dù tăng hệ số điều chỉnh giá đất chỉ áp dụng cho các trường hợp tổ chức, cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính khi hợp thức hóa thủ tục pháp lý đất đai và tài sản gắn liền trên đất, điều này vẫn dồn gánh nặng chi trả vào người sử dụng cuối cùng. Hệ quả là gây thêm áp lực tăng giá thành sản phẩm bất động sản tại TP HCM.

Ông Nghĩa ước tính, hiện nay khoản chi phí hoàn tất nghĩa vụ tài chính cho một đơn vị bất động sản thành phẩm trên thị trường chiếm trung bình 5-7% giá thành (cao nhất là 10%). Khi tăng hệ số điều chỉnh giá đất lên 19-30%, chắc chắn chi phí để hoàn tất nghĩa vụ tài chính sẽ phát sinh, đội thêm đáng kể, tùy khu vực. Điều cần lưu ý là các khoản phí đội lên sẽ được tính vào giá thành.

Thứ hai, các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức và cá nhân tại TP HCM sẽ có nhiều biến động. Các giao dịch trên thị trường có thể diễn biến theo chiều hướng khai gian giá trị thật, khai thấp xuống để cấn trừ hoặc né tránh các chi phí phát sinh khi tăng hệ số điều chỉnh giá đất tác động tới. Hành vi này khiến cho giao dịch trên thị trường trở nên khó kiểm soát hơn, có thể gây thất thoát nguồn thu ngân sách và tạo thêm thách thức trong công tác quản lý.

Thứ ba, chủng loại sản phẩm bất động sản trên thị trường sẽ thay đổi. Chiến lược bán hàng, quy mô, phân khúc sản phẩm cũng sẽ được các chủ đầu tư xem xét lại một khi thuế phí liên quan tăng lên.

Thứ tư, bất động sản văn phòng và thương mại sẽ chịu ảnh hưởng nhanh hơn bất động sản nhà ở. Bởi lẽ, hiện nay với vị thế thương mại và đầu tàu kinh tế của TP HCM, đô thị này đang tạo lực hút đầu tư mạnh mẽ, nhu cầu văn phòng và thương mại rất cao. Nếu tăng hệ số điều chỉnh giá đất chắc chắn sẽ khiến cho chi phí thực hiện các dự án văn phòng và thương mại đội lên.

Chi phí đầu tư tăng kéo theo giá thuê tiếp tục leo thang trong khi hiện nay mặt bằng giá các loại hình bất động sản này đã ở ngưỡng cực kỳ đắt đỏ. Điều này có thể tạo thêm những thách thức mới cho đô thị.

Thứ năm, các vị trí đất giáp ranh TP HCM nhưng thuộc địa bàn tỉnh khác như Bình Dương, Long An, Đồng Nai không bị chi phối bởi việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất này sẽ được hưởng lợi vì chi phí thấp hơn nhưng vị trí kết nối không có nhiều khác biệt. Hệ quả là việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất quá cao có thể làm giảm đi tính cạnh tranh của TP HCM so với các tỉnh láng giềng khác.

Ông Nghĩa đánh giá, tăng hệ số điều chỉnh giá đất sẽ không ngay lập tức tác động đến thị trường trong ngắn hạn mà thường sẽ có biểu hiện rõ rệt trong trung và dài hạn. Chuyên gia này thừa nhận tăng hệ số điều chỉnh giá đất là việc nên làm và TP HCM có cơ sở để thực hiện trong bối cảnh thời gian qua sốt đất liên tục diễn ra trên địa bàn. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ chọn mức tăng nào cho phù hợp, tránh gây áp lực tài chính quá lớn lên người dân, vốn là người sử dụng bất động sản sau cùng và phải gánh các chi phí đội lên.

Riêng Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang cho rằng năm 2019 TP HCM chỉ nên tăng hệ số điều chỉnh giá đất trong ngưỡng 10-15% so với năm 2018. Mức tăng vừa phải để người dân dễ đón nhận và không bị nhiều gánh nặng nghĩa vụ tài chính một cách bất ngờ.

Mức tăng vừa phải (10 - 15%) cũng tránh gây ảnh hưởng quá nhanh đến chính sách đền bù giải tỏa của nhà nước. Ông Quang quan ngại việc tăng nghĩa vụ tài chính đột ngột có thể tạo thêm cú sốc cho thị trường bất động sản vốn đang lộ nhiều dấu hiệu giảm tốc trong vài quý gần đây là không nên.