Bỏ tiền mua vào những căn nhà đã cũ nát, có giá trị thấp ở những khu vực sốt đất, có tiềm năng tăng giá cao, sau đó đầu tư thêm tiền bạc nhằm cải tạo lại căn nhà thành một ngôi nhà mới hoàn toàn, bán với giá cao,…là cách làm của không ít nhà đầu tư (NĐT) BĐS tại vùng ven Tp.HCM.

Anh Việt Thắng (ngụ Q.2) – một NĐT có kinh nghiệm 3 năm trong lĩnh vực đầu tư đất nền, nhà riêng lẻ khu Đông Sài Gòn chia sẻ: "Đầu tháng 3-2018, tôi mua lại 2 căn nhà riêng đã cũ liền kề nhau tại quận 9 (kết cấu 1 trệt, 1 lầu) với giá 1.4 tỉ đồng/căn. Hiện vừa bán ra với giá 2.5 tỉ đồng/căn".

Được biết, sau khi mua anh Thắng đã cho sửa chữa nội thất bên trong và quét sơn mới bên ngoài căn nhà, đồng thời cải tạo thêm 1 phòng ngủ phía trên. Tổng chi phí anh bỏ ra trong việc tân trang lại ngôi nhà hết 800 trăm triệu đồng cho cả 2 căn. Tính ra, mức chênh anh Thắng được hưởng cho 2 căn nhà là 1.4 tỉ đồng, tức mỗi căn lời 700 triệu đồng trong vòng 2 tháng.

Đây không phải lần đầu tiên anh Thắng "lời đậm" như thế khi bỏ tiền vào đầu tư nhà riêng. NĐT này cho biết, cách đó 6 tháng anh thu về mức chênh gần 1 tỉ đồng cho 1 căn nhà riêng cải tạo rồi bán lại tại đường Lê Văn Thịnh (quận 2). Giá mua vào 2.9 tỉ đồng/căn, sau 3 tháng, anh chốt lời 3.8 tỉ đồng/căn.

Mua nhà cũ và cải tạo lại để bán đang là một "chiêu" kiếm lời của dân đầu tư bất động sản.

Một NĐT khác là bà Ngọc Hà (ngụ quận Gò Vấp) cũng là giới đầu tư được mệnh danh rất "có duyên" với loại hình nhà riêng lẻ. Ngoài hình thức mua đi bán lại trong khoảng thời gian 1-2 tháng thì NĐT này còn chốt lời cao đối với những căn hiện trạng đã cũ sửa chữa mới bán lại.

Theo bà Hà, một năm bà có thể mua và bán ra từ 4-5 căn nhà, thời gian bán ra trong vòng 2-4 tháng/căn. Mỗi căn bà thu lời về từ 500-700 triệu đồng. NĐT này đặc biệt chuộng phân khúc nhà riêng giá từ 2-3 tỉ đồng/căn tại các con hẻm của quận Gò Vấp, quận Tân Bình, quận Phú Nhuận vì người mua nhiều nên dễ ra hàng.

Chia sẻ về bí quyết "hái ra tiền" từ nhà riêng lẻ, bà Hà cho hay: NĐT có dòng vốn khiêm tốn chỉ nên chọn phân khúc giá trên dưới 3 tỉ đồng/căn để đầu tư. Nhưng không nên chọn các căn có vị trí quá xa hoặc hẻm quá nhỏ (dưới 3m) để đầu tư vì khách mua thực không chuộng.

Theo bà Hà, nhu cầu thực của thị trường phần lớn tập trung vào phân khúc giá này nên rất dễ bán. Tuy nhiên, hiện tại ở các khu vực trung tâm như quận Gò Vấp, Phú Nhuận, Tân Phú loại hình nhà riêng giá trên dưới 3 tỉ đồng/căn không còn dồi dào như trước. Đây lại chính là nhân tố khiến những NĐT còn nguồn hàng ở phân khúc này có thể tăng giá, hưởng chênh cao hơn.

Theo ghi nhận thị trường, nhà riêng lẻ là phân khúc ít có sự biến động giá hoặc bị ảnh hưởng bởi sự lên xuống của thị trường như các loại hình BĐS khác. Đặc biệt, nếu NĐT có kinh nghiệm lâu năm chuyên đi "săn" nhà riêng sẽ thấy, các căn ở vị trí hẻm trung tâm hoặc ở các KDC mới hình thành tại khu ven Sài Gòn được người mua ở thực "nhắm" đến khá nhiều.

Giá bán loại hình nhà riêng ghi nhận tăng từ 15-30% so với cùng kỳ năm ngoái. Đặc biệt, tại các khu vực ven TP HCM như quận 2, quận 9 mức độ tăng giá nhà riêng cao từ 25-30% trong vòng 9-12 tháng.

Tuy nhiên, bên cạnh những NĐT "thắng đậm" ở thị trường này thì cũng không ít NĐT "mắc cạn" khi bỏ tiền vào nhà riêng lẻ khi chưa tính toán kỹ lưỡng. Là loại hình có vốn đầu tư khá lớn, gần như bỏ vốn 100% khi tiến hành giao dịch nên nhiều NĐT lo ngại về đầu ra. Không ít trường hợp, NĐT mua phải căn nhà vị trí xấu, thiết kế cũ hoặc chung sổ khiến thời gian ra hàng lâu, ảnh hưởng đến việc xoay vòng dòng vốn. Thậm chí, không ra được hàng nên dòng vốn của NĐT bị "chôn lại".

Ngoài ra, nếu tính về sự đột biến giá theo chu kỳ BĐS thì nhà riêng không phải là loại hình được ưu tiên như các phân khúc khác trên thị trường như đất nền, căn hộ… 

Tuy nhiên, theo ông Trần Thanh Hoàn, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu Tư BĐS Phúc Thịnh, xét về góc độ đầu tư thì phân khúc nhà riêng lẻ đem lại lợi nhuận ổn định và ít rủi ro hơn các phân khúc khác. Đặc biệt, nếu NĐT có kinh nghiệm "săn" nhà nát, pháp lý rõ ràng thì lời bạc tỷ trong vòng vài tháng là chuyện bình thường.

Trao đổi về vấn đề này, Bà Nguyễn Ngọc Hà, Giám đốc Nhà đất Hoàng Hà đã đưa ra lời khuyên đối với các NĐT nhằm hạn chế rủi ro, đó là hạn chế mua nhà trong hẻm quá nhỏ, hẻm cụt vì cơ hội sinh lời thấp; Xem kỹ giấy tờ nhà đất, tránh sổ chung vì đầu ra khó khăn; NĐT đi mua nhà riêng cần tìm hiểu ít nhất 5-10 sản phẩm, đối chiếu giá, vị trí, tiện ích trước khi đưa ra quyết định cuối cùng